4 ส.ค.58 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ระบุว่า ความไม่สงบทางการเมืองตั้งแต่ปี 2557 รวมถึงปัญหาเศรษฐกิจ ส่งผลให้ ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังคงซบเซา แต่ให้จับตา กลุ่มห้องชุดราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีมูลค่าเปิดตัวใหม่ทั้งตลาดมากที่สุด แต่อาจได้รับความเสี่ยง รวมถึงห้องชุดราคาไม่เกินล้าน ซึ่งมีเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว ทำให้เป็นที่สนใจของผู้มีรายได้น้อย และนักลงทุน-เก็งกำไร ซึ่งหากเกิดปัจจัยลบ อาจส่งผลให้กลายเป็น 'ฟองสบู่'ได้เช่นเดียวกัน
ดร.โสภณ พรโชคชัย แถลงว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2558 โดยรวม คาดว่าจะมีจำนวน 112,776 หน่วย ลดลงกว่าปี 2557 ประมาณ 1% อย่างไรก็ตามปี 2557 นับเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำเนื่องจากความไม่สงบทางการเมือง โดยจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงถึงประมาณ 13% เมื่อเทียบกับปี 2556 การที่สถานการณ์ในปี 2558 กลับยังไม่กระเตื้องจากปี 2557 แสดงถึงปัญหาเศรษฐกิจและการเมืองที่ยังไม่คลี่คลายนั่นเอง
ในรายละเอียดยังพบประเด็นที่น่าสนใจว่า ตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลหดตัวลดลงแทบทุกระดับราคา ยกเว้นกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาเกิน 5 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูงถึงสูงสุด การนี้แสดงว่าประการแรกผู้บริโภคที่มีรายได้สูง เป็นคหบดีหรือลูกจ้างระดับบริหารยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ ยังมีกำลังซื้อ และประการที่สองสินค้าราคาต่ำกว่าล้าน มีไว้เพื่อการเก็งกำไร และจะกลายเป็น "ฟองสบู่" ได้ หากไม่ได้รับการจัดการที่ดี
อย่างไรก็ตาม ประเด็กหลักก็คือผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึงสองในสาม (63%) มีความสามารถในการซื้อลดลง จึงทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวในระดับราคาตั้งแต่ 1-5 ล้านบาท ทั้งนี้ปี 2558 หดตัวเฉลี่ยถึง 20% หรือหนึ่งในห้าของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2557 นับเป็นการหดตัวที่รุนแรงที่สุด แสดงถึงภาวะวิกฤติที่กำลังคืบคลานเข้ามาใจระบบเศรษฐกิจไทยที่กำลังอ่อนแอลงเป็นอย่างมาก
การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เทียบปี 2557-2558
ภาพรวมการเปิดตัว เปลี่ยนแปลง -1%
ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เปลี่ยนแปลง 82%
ราคา 1-2 ล้านบาท เปลี่ยนแปลง -25%
ราคา 2-3 ล้านบาท เปลี่ยนแปลง -3%
ราคา 3-5 ล้านบาท เปลี่ยนแปล -36%
ราคา 5-10 ล้านบาท เปลี่ยนแปลง 40%
ราคา 10-20 ล้านบาท เปลี่ยนแปลง 89%
ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เปลี่ยนแปลง 467%
เมื่อแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยจะได้ข้อค้นพบที่น่าสนใจดังนี้:
1. ตลาดบ้านเดี่ยว เป็นตลาดที่มีสัดส่วนเพียง 8% ของทั้งตลาดนั้น ปรากฏว่า หดตัวลงแทบทุกระดับราคายกเว้น บ้านเดี่ยวราคา 1-2 ล้านบาท ที่ราคาต่ำจนจูงใจให้ซื้อ โดยมีจำนวน 348 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 57% ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 20 ล้านบาทขึ้นไปก็มีเปิดตัว 198 หน่วย คาดว่า จะมากกว่าปีที่แล้วประมาณ 1 เท่าตัว แต่ว่าระดับมหาเศรษฐี ยังไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจ แต่ทั้งนี้บ้านเดี่ยวทั้งสองระดับราคานี้คือถูกสุดและแพงสุด เป็นบ้านเดี่ยวกลุ่มเล็ก ๆ เท่านั้น
2. จำนวนบ้านแฝดเปิดใหม่ตกต่ำลงทุกระดับราคาโดยไม่มีข้อยกเว้นใด ๆ เลย
3. ทาวน์เฮาส์ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ไม่มีการเปิดตัวเลย ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้ประกอบการสู้ต้นทุนต่าง ๆ ที่เพิ่มขึ้นไม่ได้ (ยกเว้นค่าก่อสร้างที่ยังไม่ได้เพิ่มขึ้น) ในทางตรงกันข้ามเชื่อว่าในปี 2558 นี้จะเพิ่มทาวน์เฮาส์ราคา 10-20 ล้านบาทจำนวน 294 หน่วย เพิ่มขึ้นกว่าปีก่อน 5% กลุ่มนี้เป็นกลุ่มของผู้บริโภคที่มีฐานะดีเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ทาวนเฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท ยังมีการผลิตเพิ่ม 20% โดยจะมีเปิดใหม่ 11,162 หน่วยในปี 2558 นี้ แสดงให้เห็นว่ากลุ่มผู้บริโภคระดับกลางค่อนข้างต่ำสนใจทาวน์เฮาส์ระดับราคานี้
4. ห้องชุดพักอาศัยซึ่งมีขนาดตลาดถึง 66% ของอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดในปี 2558 นั้น ห้องชุดราคาไม่เกินล้านน่าจะเปิดใหม่ถึง 18,876 หน่วย ซึ่งเท่ากับเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว (92%) ของปีที่แล้ว สินค้าระดับราคานี้ ในแง่หนึ่งมุ่งบริการแก่ผู้มีรายได้น้อย แต่ในขณะนี้ผู้มีรายได้น้อยมีปัญหาทางเศรษฐกิจ จึงกลายเป็นเป้าของนักลงทุน-เก็งกำไร และอาจกลายเป็น "ฟองสบู่" ได้ในที่สุด จึงพึงระวังเป็นพิเศษ
5. ยิ่งกว่านั้นยังจะมีการเปิดตัวห้องชุดราคา 5-10 ล้านบาท 10-20 ล้านบาท และ 20 ล้านบาทขึ้นไปอีก 10,336, 2,976 และ 2,318 หน่วย โดยถือว่าเกิดเพิ่มขึ้นอีกเกือบ 3 เท่าตัว กลุ่มนี้ก็เป็นกลุ่มที่มีโอกาสเกิด "ฟองสบู่" ได้เช่นกัน แต่โดยที่มักเป็นกลุ่มที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ใกล้รถไฟฟ้า ตลาดกลุ่มนี้จึงมีความมั่นคงในระดับหนึ่ง
ดังนั้น ห้องชุดกลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ที่คาดว่าจะมีการทุ่มเทเปิดถึง 18,876 หน่วย เป็นกลุ่มที่ต้องจับตามองเป็นพิเศษ อย่างไรก็ตาม กลุ่มนี้มีสัดส่วนมูลค่าเพียง 17,085 ล้านบาท หรือ 4% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่จะเปิดตัวในปี 2558 กลุ่มที่น่าห่วงมากคือกลุ่มห้องชุดราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไปที่มีจำนวนเพียง 15,630 หน่วย (14% ของจำนวนหน่วยทั้งตลาด) แต่มีมูลค่าถึง 189,510 ล้านบาท หรือ 42% ของมูลค่าเปิดตัวใหม่ทั้งตลาด กลุ่มนี้หากเกิดปัญหาขึ้น จะส่งผลกระทบมากทีเดียว บางบริษัทในกลุ่มนี้ เปิดตัวโครงการเดียวที่มีมูลค่าสูง ไม่ใช่บริษัทมหาชนที่มีประสบการณ์สูง จึงต้องระวังเป็นพิเศษ
โปรดอ่านก่อนแสดงความคิดเห็น
1.กรุณาใช้ถ้อยคำที่ สุภาพ เหมาะสม ไม่ใช้ ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่น สร้างความแตกแยกในสังคม งดการใช้ถ้อยคำที่ดูหมิ่นหรือยุยงให้เกลียดชังสถาบันชาติ ศาสนา พระมหากษัตริย์
2.หากพบข้อความที่ไม่เหมาะสม สามารถแจ้งได้ที่อีเมล์ online@naewna.com โดยทีมงานและผู้จัดทำเว็บไซด์ www.naewna.com ขอสงวนสิทธิ์ในการลบความคิดเห็นที่พิจารณาแล้วว่าไม่เหมาะสม โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ทุกกรณี
3.ขอบเขตความรับผิดชอบของทีมงานและผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซด์ อยู่ที่เนื้อหาข่าวสารที่นำเสนอเท่านั้น หากมีข้อความหรือความคิดเห็นใดที่ขัดต่อข้อ 1 ถือว่าเป็นกระทำนอกเหนือเจตนาของทีมงานและผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซด์ และไม่เป็นเหตุอันต้องรับผิดทางกฎหมายในทุกกรณี