25 ธ.ค.58 นายจักรกฤศฏิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวถึงการประเมินราคาทรัพย์สิน ดำเนินการเกี่ยวกับการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง และอาคารชุด เพื่อใช้ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม และนอกจากนี้ การประเมินราคาของภาครัฐยังใช้ประโยชน์ในการค้ำประกัน การลงทุน หรือเพื่อการเวนคืน การขับเคลื่อนนโยบายด้านภาษี ตลอดจนการกระจายการถือครองทรัพย์สินและการลดความเหลื่อมล้ำทางสังคม ซึ่งในปีงบประมาณ 2558 รายได้จากการใช้ราคาประเมินในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม มียอดจัดเก็บประมาณ 90,251.70 ล้านบาท

ในการประเมินและวิเคราะห์ราคาทรัพย์สิน เราใช้หลักเกณฑ์ตามมาตรฐานสากล โดยใช้วิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด วิธีรายได้ และวิธีต้นทุน โดยพิจารณาปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลกับราคาทรัพย์สิน ได้แก่ ลักษณะทางกายภาพ การใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้ง และคุณภาพสิ่งแวดล้อม การคมนาคม สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ ข้อจำกัดทางกฎหมาย เช่น การผังเมือง และการควบคุมอาคาร การพัฒนาในพื้นที่ และความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ

ปัจจุบันกรมธนารักษ์ได้ดำเนินการประเมินราคาที่ดินทั่วประเทศ ประมาณ 32 ล้านแปลง หรือคิดเป็นเนื้อที่ประมาณ 321 ล้านไร่ เป็นที่ดินรายแปลง 12.6 ล้านแปลง (จากเดิม 6.02 ล้านแปลง ในรอบบัญชี ปี พ.ศ.2555 - 2558 เพิ่มขึ้น ร้อยละ 177.77) และรายบล็อก 19.4 ล้านแปลง ประเมินราคาห้องชุด 12,300 อาคาร หรือ 924,877 ห้องชุด ประเมินราคาโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีแบบมาตรฐาน เพื่อใช้ประเมินราคาโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง ได้กำหนดจำนวน 5 ประเภท ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ห้องแถว ตึกแถว โรงเรือนอื่นๆ (แนวราบและแนวสูง) เช่นเดียวกันทั้ง 77 จังหวัด

ทั้งนี้ ในปี 2558 กรมธนารักษ์ได้ดำเนินการจัดทำบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและโรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง ในรอบบัญชีปี 2559 - 2562 เสร็จเรียบร้อยแล้ว และจะประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างใหม่ ในวันที่ 1 มกราคม 2559 ที่จะถึงนี้

สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในรอบใหม่นี้ ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 27.72 โดยที่ราคาประเมินที่ดินในพื้นที่กรุงเทพมหานคร เปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 15.78 ในขณะที่ ราคาประเมินในพื้นที่ส่วนภูมิภาค เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 27.88 จากราคาประเมินเดิม (รอบบัญชีปี พ.ศ.2555 - 2558) โดยแยกเป็นรายภาคดังนี้ ปริมณฑลของกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 18.97 ภาคกลาง เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 22.79 ภาคเหนือ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 37.31 ภาคตะวันออก เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 22.98 ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 33.50 ภาคใต้ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 21.04 ภาคตะวันตก เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 39.59

พื้นที่ที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดของประเทศ อยู่ในกรุงเทพมหานคร บริเวณถนนสีลม จากแยกศาลาแดงถึงแยกนราธิวาสราชนครินทร์ ตารางวาละ 1,000,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 850,000 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 17.65

รองลงมา เป็นถนนราชดำริ จากแยกราชประสงค์ถึงคลองแสนแสบ ถนนพระรามที่ 1 จากแยกปทุมวันถึงแยกราชประสงค์ และถนนเพลินจิต ตลอดสาย ราคาประเมินที่ดินใหม่ ตารางวาละ 900,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 800,000 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 12.50

อันดับถัดมาเป็นถนนราชดำริ ช่วงจากแยกศาลาแดงถึงแยกราชประสงค์ ถนนวิทยุ ช่วงจากถนนเพลินจิตถึงถนนพระรามที่ 4 และ ถนนสาทร ช่วงจากถนนพระรามที่ 4 ถึง ถนนสุรศักดิ์ ตารางวาละ 750,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 600,000 - 700,000 บาท เพิ่มขึ้นเฉลี่ย ร้อยละ 13.09

ในส่วนภูมิภาคนั้น ราคาประเมินสูงสุด ตารางวาละ 400,000 บาท อยู่ในจังหวัดสงขลา และราคาประเมินต่ำสุด ตารางวาละ 10 บาท อยู่ในจังหวัดเชียงใหม่ โดยมีรายละเอียด ดังนี้

ปริมณฑลของกรุงเทพฯ ตารางวาละ 170,000 บาท ถนนงามวงศ์วาน และถนนกรุงเทพ-นนทบุรี อำเภอเมือง จังหวัดนนทบุรี

ภาคใต้ ตารางวาละ 400,000 บาท ถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา

ภาคเหนือ ตารางวาละ 250,000 บาท ถนนวิชยานนท์ , ถนนท่าแพ , และถนนช้างคลาน (ทิศเหนือถนนศรีดอนไชย) อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่

ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ตารางวาละ 200,000 บาท ถนนศรีจันทร์ อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น

ภาคกลาง ตารางวาละ 107,500 บาท ถนนโกสีย์ อำเภอเมือง จังหวัดนครสวรรค์

ภาคตะวันออก ตารางวาละ 220,000 บาท ถนนเลียบหาดพัทยา อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี

ภาคตะวันตก  ตารางวาละ 150,000 บาท ถนนเพชรเกษม (ตลาดฉัตรไชย) , และที่ดินติดชายทะเลบริเวณโรงแรมฮิลตัล อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

บริเวณที่มีราคาประเมินต่ำสุดทั่วประเทศ มีรายละเอียดดังนี้

กรุงเทพมหานคร ตารางวาละ 500 บาท ที่ดินบริเวณคลองชานโล่งถึงชายทะเล เขตบางขุนเทียน

ปริมณฑลของกรุงเทพฯ ตารางวาละ 125 บาท ที่ดินไม่มีทางเข้าออก อำเภอกำแพงแสน จังหวัดนครปฐม

ภาคใต้ ตารางวาละ 40 บาท ที่ดินไม่มีทางเข้าออก อำเภอธารโต จังหวัดยะลา

ภาคเหนือ ตารางวาละ 10 บาท ที่ดินไม่มีทางเข้าออกในเขตพื้นที่ป่าไม้ อำเภอกัลยาณิวัฒนา , อำเภอดอยเต่า , และอำเภอแม่แจ่ม จังหวัดเชียงใหม่

ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ตารางวาละ 25 บาท ที่ดินไม่มีทางเข้าออก อำเภอเมือง อำเภอคำชะอี และอำเภอดงหลวง จังหวัดมุกดาหาร

ภาคกลาง ตารางวาละ 20 บาท ที่ดินไม่มีทางเข้าออก อำเภอโคกเจริญ จังหวัดลพบุรี

ภาคตะวันออก ตารางวาละ 50 บาท ที่ดินไม่มีทางเข้าออก อำเภอเมือง , อำเภออรัญประเทศ , อำเภอวัฒนานคร , อำเภอวังน้ำเย็น , อำเภอคลองหาด , และอำเภอเขาฉกรรจ์ จังหวัดสระแก้ว

ภาคตะวันตก ตารางวาละ 40 บาท ที่ดินไม่มีทางเข้าออก อำเภอแม่สอด จังหวัดตาก

สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในรอบใหม่ ในบริเวณพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษทั้ง 6 แห่ง เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 38.88 สูงกว่าภาพรวมทั่วประเทศประมาณ ร้อยละ 10 โดยมีรายละเอียดดังนี้

จังหวัดตราด อำเภอคลองใหญ่ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 24.88 ราคาประเมินสูงสุด ถนนมุ่งคีรี ตารางวาละ 7,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 3,750 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 86.67 ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 100 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม

จังหวัดมุกดาหาร 1) อำเภอเมือง เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 44.02 ราคาประเมินสูงสุด ถนนวิวิธสุรการ ตารางวาละ 24,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 20,000 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 20.00 ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 25 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม 2) อำเภอหว้านใหญ่ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 46.02 ราคาประเมินสูงสุด ทางหลวงชนบทหมายเลข 3015 ตารางวาละ 650 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 400 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 62.50 ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 50 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม 3) อำเภอดอนตาล เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 41.09 ราคาประเมินสูงสุด ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 2034(มุกดาหาร-ดอนตาล) ตารางวาละ 1,200 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 1,000 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 20.00 ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 60 บาท จากราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 50 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 20.00

จังหวัดสงขลา อำเภอสะเดา เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 23.09 ราคาประเมินสูงสุด ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 4 ตารางวาละ 60,500 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 25,000 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 142.00 ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 100 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม

จังหวัดตาก 1) อำเภอแม่สอด เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 92.36 ราคาประเมินสูงสุด ถนนอินทรคีรี และถนนประสาทวิถี ตารางวาละ 63,000 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 40 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม 2) อำเภอพบพระ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 5.80 ราคาประเมินสูงสุด ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1206(ซอโอ-วาเลย์) และ ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 1090 (แม่สอด-อุ้มผาง) ตารางวาละ 2,000 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 100 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม 3) อำเภอแม่ระมาด เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 40.97 ราคาประเมินสูงสุด ถนนโสภิตบรรณลักษณ์, ถนนศรีบุญเรือง, ถนนระมาดไมตรี 1, และถนนเพลินจิต ตารางวาละ 4,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 3,500 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 14.29 ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 50 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม

จังหวัดสระแก้ว 1) อำเภออรัญประเทศ เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 63.25 ราคาประเมินสูงสุด ถนนศรีเพ็ญ, ตลาดศูนย์การค้าชายแดนไทย-กัมพูชา, ตลาดโรงเกลือ, และศูนย์การค้าอินโดจีน ตารางวาละ 20,000 บาท ราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 5,000 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 300 ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 50 บาท จากราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 30 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 66.67 2) อำเภอวัฒนานคร เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 14.85 ราคาประเมินสูงสุด ถนนสุวรรณศร ตารางวาละ 15,000 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 50 บาท ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม

จังหวัดหนองคาย อำเภอสระใคร เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย ร้อยละ 31.31 ราคาประเมินสูงสุด ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 2 (หนองคาย-อุดรธานี) ตารางวาละ 2,100 ไม่เปลี่ยนแปลงจากราคาประเมินเดิม ราคาประเมินต่ำสุด ที่ดินไม่มีทางเข้าออก ตารางวาละ 100 บาท จากราคาประเมินเดิม ตารางวาละ 40 บาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 150.00

ทิศทางการประเมินราคาทรัพย์สินในอนาคต กรมธนารักษ์มีแผนที่จะขยายพื้นที่ประเมินราคาที่ดินรายแปลงให้ครอบคลุมทั้งประเทศ ซึ่งยังคงมีแปลงที่ดินที่ต้องดำเนินการอีก  19.4  ล้านแปลง ให้แล้วเสร็จภายใน2ปี เมื่อได้รับงบประมาณสนับสนุน ทั้งนี้การขยายพื้นที่ประเมินราคาที่ดินรายแปลงจะทำให้ให้ประชาชนสามารถเข้าถึงและตรวจสอบราคาประเมินได้ทุกแปลงโดยสะดวกและรวดเร็วขึ้น และใช้เป็นฐานภาษีสนับสนุนนโยบายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอนาคต นอกจากนี้ยังมีแผนงานสำรวจและจัดเก็บข้อมูลทะเบียนทรัพย์สินเพื่อการประเมินราคาที่ดินรายแปลง เพื่อพัฒนาระบบการจัดทำฐานข้อมูลแปลงที่ดิน และทะเบียนทรัพย์สินโดยใช้เทคโนโลยีสารสนเทศภูมิศาสตร์ เป็นการเตรียมความพร้อมในการเป็นศูนย์ข้อมูลราคาประเมินที่ดินแห่งชาติในอนาคต

ขอบคุณภาพจาก : https://th.wikipedia.org/wiki/ถนนสีลม