นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเย่นต์) กล่าวถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 โดยเฉพาะมุมมองต่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีกลุ่มลูกค้าเป็นนักลงทุนจากประเทศจีนว่า จากภาวะเศรษฐกิจของประเทศจีนที่ถดถอยไป ทำให้มีผลกระทบต่อตลาดท่องเที่ยว และการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาพที่กำลังเกิดขึ้นในขณะนี้ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว นักลงทุนจีนมีกำลังซื้อโครงการอสังหาฯได้ทุกระดับราคา แต่ราคา 2-3 ล้านบาท จะขายดี เพราะเป็นกลุ่มที่คนจีนมีกำลังซื้อ และซื้อได้ง่าย
" โดยพฤติกรรมแล้ว จีนจะเลือกโลเกชั่นที่มีความคุ้นเคยหรือที่มีคนจีนอยู่กันหนาแน่น เช่น สนใจโซนสุขุมวิท พระราม 9 และศรีนครินทร์ ส่วนทำเลทองหล่อ จะไม่เข้าไป แต่จะเป็นพื้นที่นักลงทุนญี่ปุ่นอยู่กันมาก ซึ่งไม่ใช่แค่ลงทุนในไทยเท่านั้น จีนเข้าไปในสหรัฐฯ แคนาดา แต่เนื่องด้วยราคาอสังหาฯในสหรัฐฯชะลอตัวลงและมีความผันผวนของราคาอย่างมาก ตลาดในไทย จึงได้รับความสนใจ ซึ่งเป็นความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้นในหลายปีที่ผ่านมา ราคาที่ต้องการซื้อ 1-1.5 แสนบาทต่อตารางเมตร เกิน 2.5 แสนบาทต่อตารางเมตรจะไม่นิยมแม้ว่าอยากจะซื้อ แต่ในปี 62 เราห่วง ลูกค้าชาวจีนจะโอนเยอะแค่ไหน ซึ่งโอน น่าจะมีตัวเลขเข้ามา คนจีนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยเยอะมาก โดยตามข้อมูล ปี 61 เข้ามาลงทุนเติบโตเป็น 2 เท่า แต่ด้วยสภาพเศรษฐกิจของจีนที่ถดถอย ผสมกับที่ผ่านมาเกิดข้อพิพาททางการค้าระหว่างสหรัฐฯและจีนที่รุนแรง ส่งผลถึงภาพรวมของประเทศ ดังนั้น คนจีนต้องเซฟ ไว้ก่อน การโอนคอนโดฯ อาจไม่เป็นไปตามที่คาดหวังไว้ "
นอกจากปัญหาลูกค้าจีนแล้ว นายธาตรี ชี้ว่า ปี 62 ต้องเฝ้าติดตามในหลายประเด็น ทั้งเรื่องกำลังซื้อที่จะลดลง ทั้งจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ผลจากมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาฯของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ส่งผลให้บ้านหลังที่ 2 หลังที่ 3 ซื้อยากขึ้น สถาบันการเงินต่างๆมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อและนักลงทุนรอผลการเลือกตั้งที่จะเกิดขึ้นในปีหน้า
สำหรับแนวโน้มธุรกิจและการปรับตัวของบริษัทฯนั้น มีหลายแนวทางที่วางเป้าหมายไว้ ได้แก่ การขยายพอร์ตการเข้าไปบริหารโครงการคอนโดฯให้มากขึ้น ปัจจุบันมีอยู่ 10 โครงการ มูลค่า 1,500-2,000 ล้านบาท เพิ่มโครงการที่จะบริหารในปี 62 อีก 5 โครงการ มีทั้งโครงการในอำเภอศรีราชา จังหวัดชลบุรี 2 โครงการ ซึ่งเป็นครั้งแรกที่รุกเข้าไปบริหารโครงการในอ.ศรีราชา และโครงการของบริษัทมหาชนอีก 3 โครงการ คาดว่ามูลค่าการบริหารจะเพิ่มเป็น 3,000-4,000 ล้านบาท
"อสังหาฯในอ.ศรีราชามีการเติบโต โดยมีปัจจัยในเรื่องนโยบายของรัฐบาลในการลงทุนและผลักดันโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซี อย่างต่อเนื่อง มีระบบอินฟราสตรัคเจอร์เกิดขึ้น ซึ่งกลยุทธ์ที่เราเข้าไปทำตลาดในศรีราชา จะเน้นโครงการที่เห็นวิวทะเล เลือกทรัพย์ที่สถาบันการเงินปล่อย โครงการคอนโดฯที่เราเข้าไปบริหารจะราคา 3-11 ล้านบาท จำนวน 30-50 ห้อง มูลค่าการขาย 100-300 ล้านบาท และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือ ยิวด์ ยังดี ยังสูง ประมาณ 7-10% แต่เราไม่การันตี ยิวด์ เพราะเสี่ยง หากไม่ได้ตามที่ตกลงกับลูกค้า จะต้องหาวิธีชดเชยให้กับลูกค้า และจะส่งผลเสียต่อบริษัท ต่อฐานะการเงินได้ ทั้งนี้ โครงการที่เข้าไปบริหาร 2 โครงการในศรีราชา คาดไม่เกิน 3 เดือนจะขายหมด ตามแผนเฉลี่ยเดือนละ 10- 15 ยูนิต "นายธาตรี กล่าว
กลยุทธ์เข้าไปเจาะตลาดบ้านหลังแรกให้มากขึ้น โดยจะเพิ่มพอร์ตสินค้าในระดับราคา 2-3 ล้านบาทมากขึ้น จากปัจจุบันมีสัดส่วน 50% เพิ่มเป็น 70% ในปี 62 รองรับกลุ่ม Gen Y นักศึกษาที่จบมาใหม่ เป็นต้น
หันเพิ่มตลาดธุรกิจปล่อยเช่าให้มากขึ้น โดยใช้ตัวแทนขายจากประเทศญี่ปุ่นมาเข้ามาเสริม ปัจจุบันรายได้หลักของบริษัทจะมาจากงานบริหารการขายสัดส่วน 90% รายได้จากค่าเช่าสัดส่วน 10% และมีแนวโน้มที่ธุรกิจส่วนนี้จะเติบโตขึ้น
นายธาตรี กล่าวว่า นอกจากธุรกิจการบริหารการขายโครงการแล้ว บริษัทยังมีการลงทุนตรงพัฒนาโครงการไว้ขาย ซึ่งจะเป็นลักษณะโครงการไม่ใหญ่ เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการบริหารการขาย กระจายความเสี่ยงในการลงทุน และต้องไม่มีปัญหาเรื่องขอจัดสรรที่ดิน โดยเปิดขายอาคารพาณิชย์ในจังหวัดสุพรรณบุรี 10 ยูนิต มูลค่าขาย 35 ล้านบาท ราคาขาย 3.5 ล้านบาท ปัจจุบันมีร้านทองซื้อไป 2 ห้อง คาดก่อสร้างแล้วเสร็จและโอนในเดือนกุมภาพันธ์ปี 2562 และที่ดินบริเวณหทัยราษฎร์ ซื้อมาจากธนาคารกรุงไทย พัฒนาเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น จำนวน 5 ห้อง ราคา 2.5 ล้านบาท มูลค่าขาย 12 ล้านบาท
" เราไม่พัฒนายูนิตจำนวนมากหรือใหญ่เกินไป แต่เราจะมองหาแปลงเล็กๆ โดยปีหน้า วางเป้าซื้อที่ดิน 15-20 ล้านบาท เบื้องต้นมองไว้ 5 แปลง เช่น โซนปทุมธานี รังสิต เน้นติดชุมชน ขนาดประมาณ 100 ตารางวา ต้นทุนที่ดินไม่เกิน 30,000 บาทต่อตารางวา รูปแบบพัฒนาจะเน้น ทาวน์โฮมและอาคารพาณิชย์ นอกจากนี้ ยังได้ซื้อทรัพย์จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ ธอส.มาปรับปรุงและขาย ซึ่งรอบการหมุนจะเร็วกว่าการทำโครงการเอง"
โปรดอ่านก่อนแสดงความคิดเห็น
1.กรุณาใช้ถ้อยคำที่ สุภาพ เหมาะสม ไม่ใช้ ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่น สร้างความแตกแยกในสังคม งดการใช้ถ้อยคำที่ดูหมิ่นหรือยุยงให้เกลียดชังสถาบันชาติ ศาสนา พระมหากษัตริย์
2.หากพบข้อความที่ไม่เหมาะสม สามารถแจ้งได้ที่อีเมล์ online@naewna.com โดยทีมงานและผู้จัดทำเว็บไซด์ www.naewna.com ขอสงวนสิทธิ์ในการลบความคิดเห็นที่พิจารณาแล้วว่าไม่เหมาะสม โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ทุกกรณี
3.ขอบเขตความรับผิดชอบของทีมงานและผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซด์ อยู่ที่เนื้อหาข่าวสารที่นำเสนอเท่านั้น หากมีข้อความหรือความคิดเห็นใดที่ขัดต่อข้อ 1 ถือว่าเป็นกระทำนอกเหนือเจตนาของทีมงานและผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซด์ และไม่เป็นเหตุอันต้องรับผิดทางกฎหมายในทุกกรณี