นายณรงค์พล ประภานิรินธน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ถือเป็นช่วงที่ผ่านจุดต่ำสุดของวัฏจักรไปแล้ว หลังจากกำลังซื้ออ่อนตัวต่อเนื่องในช่วงต้นปี แต่สถานการณ์เริ่มปรับดีขึ้นในช่วงปลายปี ส่งผลให้ปี 2569 มีแนวโน้มเข้าสู่ภาวะ “ทรงตัวเชิงโครงสร้าง” โดยซัพพลายโครงการใหม่เริ่มชะลอลง ขณะที่การระบายสต็อกในตลาดดีขึ้น และดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคเริ่มฟื้นจากระดับต่ำกว่า 40 จุด กลับขึ้นมาอยู่เหนือ 50 จุด

อย่างไรก็ตาม REIC คาดว่าตลาดปี 2569 จะยังเคลื่อนไหวใกล้เคียงกับปีก่อน โดยคาดว่าจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะอยู่ที่ประมาณ 314,593 หน่วย ลดลงเล็กน้อย 0.5% จากปี 2568 ขณะที่มูลค่าการโอนคาดอยู่ที่ 858,453 ล้านบาท ลดลง 0.7% ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ 539,062 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้า

การประเมินดังกล่าวตั้งอยู่บนสมมติฐานเศรษฐกิจที่คาดว่าจะเติบโตในกรอบ 1.5–2.5% โดยมีค่ากลางประมาณ 2% ประกอบกับทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำ มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ โดยเฉพาะมาตรการ Quick Big Win เพื่อลดภาระหนี้ครัวเรือน รวมถึงการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวที่ยังเป็นแรงหนุนสำคัญของเศรษฐกิจไทย

สัญญาณการฟื้นตัวเริ่มเห็นได้ชัดในช่วงไตรมาส 4 ปี 2568 ซึ่งเป็นช่วงที่ตลาดกลับมาคึกคักมากขึ้น โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศรวม 89,198 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.7% จากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 247,145 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.3% สะท้อนการเร่งตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงปลายปีเมื่อพิจารณาแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าตลาดแนวราบยังคงเป็นฐานหลักของตลาด โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ 60,086 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.4% จากไตรมาสก่อนหน้า คิดเป็นมูลค่า 174,469 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3% ขณะที่ตลาดอาคารชุดเริ่มฟื้นตัวโดดเด่นมากกว่า โดยมีการโอน 29,112 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.6% และมีมูลค่า 72,677 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 17% สะท้อนการกลับมาของกำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะกลุ่มราคาปานกลางที่ได้รับอานิสงส์จากมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ

แม้ช่วงปลายปีจะเริ่มฟื้นตัว แต่หากมองภาพรวมทั้งปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงหดตัว โดยมีจำนวนการโอนรวม 316,214 หน่วย ลดลง 9.1% จากปี 2567 ขณะที่มูลค่าการโอนรวมอยู่ที่ 864,913 ล้านบาท ลดลง 11.8% สะท้อนแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง และการขาดปัจจัยกระตุ้นตลาดในช่วงต้นปี

อีกหนึ่งแนวโน้มสำคัญที่เริ่มเห็นชัดคือการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างตลาด โดยผู้บริโภคหันไปเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ “เข้าถึงได้จริง” มากขึ้น ส่งผลให้บ้านมือสองมีบทบาทสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยในปี 2568 บ้านสร้างใหม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ 112,565 หน่วย ลดลง 13.9% ขณะที่บ้านมือสองมีการโอน 203,649 หน่วย ลดลงเพียง 6.2% ทำให้บ้านมือสองมีสัดส่วนสูงถึง 64% ของจำนวนการโอนทั้งหมด สะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่จับต้องได้ โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท

ในส่วนของตลาดต่างชาติ แม้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในไทยยังคงมีอยู่ แต่โครงสร้างผู้ซื้อเริ่มเปลี่ยนแปลง โดยในไตรมาส 4 ปี 2568 มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ 3,888 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.1% จากไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 9.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ทั้งปีมีการโอนรวม 14,899 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.2% แต่มีมูลค่ารวมลดลง 10.7% เหลือ 60,921 ล้านบาท สะท้อนราคาต่อหน่วยเฉลี่ยที่ปรับลดลง

แม้ผู้ซื้อชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มหลักของตลาดคอนโดต่างชาติ โดยมีจำนวน 4,940 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 33% ของทั้งหมด แต่จำนวนและมูลค่าการซื้อปรับลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ขณะที่ผู้ซื้อจากรัสเซียและไต้หวันเริ่มเติบโตโดดเด่นมากขึ้น ช่วยกระจายความเสี่ยงของตลาดต่างชาติ โดยปัจจุบันการโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติคิดเป็นประมาณ 14.7% ของจำนวนหน่วยอาคารชุดทั้งประเทศ และคิดเป็นประมาณ 25% ของมูลค่าตลาดคอนโดมิเนียมทั้งหมด

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังคงสะท้อนความระมัดระวังของสถาบันการเงิน โดยในไตรมาส 4 ปี 2568 มีการปล่อยสินเชื่อใหม่ 148,748 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.3% จากไตรมาสก่อนหน้า แต่เมื่อมองทั้งปีมีการปล่อยสินเชื่อรวม 539,065 ล้านบาท ลดลง 7.8% จากปีก่อนหน้า สะท้อนข้อจำกัดสำคัญของตลาดจากระดับหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงและการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวด

อย่างไรก็ตาม ในภาวะที่ราคาที่อยู่อาศัยยังทรงตัวและผู้ประกอบการยังแข่งขันด้านราคาค่อนข้างสูง REIC มองว่าช่วงเวลานี้ถือเป็น “โอกาสสำคัญของผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง” เนื่องจากผู้บริโภคยังสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมก่อนที่ตลาดจะกลับเข้าสู่ช่วงฟื้นตัวในระยะต่อไป

-032