การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการขายทอดตลาดที่ดินของลูกหนี้ หรือจำเลย ตามคำพิพากษาของศาลอาจถูกเพิกถอนได้ หากการขายทอดตลาดไม่ได้ดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ผู้ประมูลซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดจากเจ้าพนักงานบังคับคดีมาได้โดยสุจริตแล้ว สามารถที่จะเข้าไปจัดการผลประโยชน์ในที่ดินนั้นได้ รวมถึงการถมที่ดินปรับแต่งภูมิทัศน์ หากมีผู้ร้องขอต่อศาลให้ทำการเพิกถอนการขายทอดตลาด และศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุดให้เพิกถอนการขายทอดตลาดแล้ว ที่ดินที่ถมนั้นมีมูลค่าสูงขึ้น ผู้ประมูลซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดมีสิทธิเรียกร้องมูลค่าที่ดินที่สูงขึ้นนั้นได้

ทั้งนี้ เป็นไปตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๘๔/๒๕๕๘ ซึ่งพอสรุปประเด็นดังกล่าว ได้ดังนี้

โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำสั่งศาลโจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๓๐ แม้ต่อมาจำเลยจะขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาท แต่ตราบใดคดีที่จำเลยขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดดังกล่าวยังไม่ถึงที่สุดโจทก์ย่อมมีอำนาจในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่จะใช้สอยที่ดินพิพาทตามกฎหมาย การที่โจทก์ถมดินในที่ดินพิพาทก่อนที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๑ จะมีคำพิพากษาให้เพิกถอนการขายทอดตลาดและคดีถึงที่สุดจึงย่อมมีสิทธิที่จะทำได้

และกรณีดังกล่าวไม่ใช่เรื่องที่โจทก์สมัครใจถมดินในที่ดินพิพาทตามอำเภอใจตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๔๐๗ โดยรู้อยู่ว่าอาจมีการเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพิพาทภายหลังได้ ส่วนข้อสัญญาที่โจทก์ทำไว้กับเจ้าพนักงานบังคับคดีจำเลยหาอาจนำมาอ้างให้เสื่อมสิทธิของโจทก์และเป็นประโยชน์แก่จำเลยได้ เพราะเป็นข้อตกลงที่โจทก์มีต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี หาได้เกี่ยวและมีผลผูกพันจำเลย แต่เมื่อจำเลยได้ที่ดินพิพาทกลับมาเป็นของจำเลยตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค ๑ ซึ่งถึงที่สุดแล้วโดยได้ดินที่โจทก์ถมไว้โดยสุจริตในที่ดินพิพาทไปด้วย อันทำให้มูลค่าที่ดินพิพาทเพิ่มขึ้น ถือได้ว่าเป็นทรัพย์สิ่งใดที่จำเลยได้มาโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ และเป็นทางให้โจทก์เสียเปรียบ จึงเป็นลาภมิควรได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๐๖ จำเลยต้องคืนดินที่ถมในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ แต่ข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์ได้ปรับปรุงถมดินเต็มเนื้อที่ในที่ดินพิพาทเพื่อจะปลูกสร้างบ้านเป็นเวลาล่วงเลยมานานถึง ๑๒ ปี ดินที่โจทก์นำมาถมย่อมเปลี่ยนแปลงสภาพเกลื่อนกลืนกับที่ดินพิพาทของจำเลยไปตามกาลเวลากลายเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินจำเลยซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ไปแล้วตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๙ แม้โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยคืนดินที่ถมหากคืนไม่ได้ให้ใช้ราคาแทนก็ตาม ก็ไม่อาจคืนดินที่ถมไปแล้วให้แก่โจทก์ได้ แต่การที่โจทก์ขอให้ใช้ราคาแทนดินที่ถม ถือได้ว่าเป็นการฟ้องเรียกค่าใช้จ่ายอย่างอื่นที่เสียไปอันทำให้ที่ดินของจำเลยมีราคาสูงขึ้นตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๔๑๗ ที่บัญญัติให้โจทก์เรียกจากจำเลยได้ก็เพียงเท่าราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นเท่านั้น เมื่อที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ ๑ ไร่ ๓๘ ตารางวา และโจทก์ถมดินไป ๓,๐๐๐ คิว ประกอบกับสภาพสถานที่ตั้งของที่ดิน ตลอดจนสภาพเศรษฐกิจในขณะที่โจทก์ฟ้องคดีแล้วเห็นควรกำหนดให้จำเลยใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นให้แก่โจทก์เป็นเงิน ๕๑๐,๐๐๐ บาท

สรุป ก่อนทำการเข้าประมูลซื้อที่ดิน หรือทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ควรตรวจสอบความถูกต้องในการดำเนินการบังคับคดีนั้น ว่าเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดหรือไม่