ปี 2569 ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครอาจเปลี่ยนแปลงไปอย่างสิ้นเชิง และอาจทำให้คำพูดที่ว่าการตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมไม่ได้จบอยู่แค่ที่คำว่า “ทำเลดี” หรือ “ราคาดี” อีกต่อไปนั้นเป็นจริงมากขึ้น ในเมื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์กลายเป็นการเดิมพันกับคุณภาพชีวิตในระยะยาว ท่ามกลางตัวเลือกโครงการทั้งเก่าและใหม่มากมาย ทำอย่างไรจึงจะมั่นใจได้ว่าการตัดสินใจครั้งสำคัญนี้จะพาคุณไปสู่การเป็นเจ้าของคอนโดได้อย่างภาคภูมิใจ

บทความนี้จะพาคุณไปสำรวจ 5 สิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อต่างคุ้นเคยดี จนมองข้ามรายละเอียดหรือลืมให้ความสำคัญไป โดยเจาะลึกรายละเอียดตั้งแต่หน้างานไปจนถึงเรื่องที่เกี่ยวข้องกับเอกสารทางกฎหมาย เพื่อให้คุณมีข้อมูลเพียงพอที่จะเลือกโครงการที่ “ใช่” พร้อมนำเสนอทางเลือกจาก แกรนด์ ยูนิตี้ (Grand Unity) ที่พิสูจน์แล้วว่าเข้าใจและตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริงได้อย่างแท้จริง

1. “ระยะทางในแผนที่” vs “การเดินเท้าจริง”

สิ่งแรกที่ผู้ซื้อมักพลาดคือการประเมินทำเลจากแผนที่ในแอปพลิเคชัน หรือดูเพียงตัวเลขระยะทางที่โครงการระบุไว้ในโฆษณา เช่น “เพียง 300 เมตรจากรถไฟฟ้า” แต่ในความเป็นจริง ระยะทางแบบเส้นตรง (Linear Distance) กับระยะทางที่ต้องเดินจริง (Walking Distance) นั้นแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง

สิ่งที่คุณต้องทำ: การลงพื้นที่เสมือนจริง (Site Survey)

ในปี 2569 ลักษณะทางกายภาพของพื้นที่ต่างๆ อาจเปลี่ยนไป คุณไม่ควรเชื่อเพียงแค่ตัวเลข แต่ต้อง “ทดสอบเดินจริง” จากล็อบบี้โครงการไปยังจุดสำคัญต่างๆ ที่คุณต้องใช้ชีวิตประจำวัน ไม่ว่าจะเป็นสถานีรถไฟฟ้า BTS/MRT ซูเปอร์มาร์เก็ต หรือร้านสะดวกซื้อ

• ความปลอดภัยระหว่างทาง: ระหว่างเดินให้สังเกตว่าทางเดินนั้นต้องผ่านพื้นที่เปลี่ยว ซอยแคบ หรือถนนส่วนบุคคลที่มีรถสวนกันลำบากหรือไม่ สิ่งเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อความปลอดภัยในเวลากลางคืน
• สภาพแวดล้อมจริง: การเดินจริงจะทำให้คุณประเมินเวลาที่ใช้ในการเดินทางได้แม่นยำกว่าการดู Google Maps และช่วยให้เห็นอุปสรรคที่มองไม่เห็นในรูปถ่าย เช่น ทางเท้าที่ชำรุด หรือจุดที่มีน้ำท่วมขัง

2. “โปรโมชัน” กับ “ค่าใช้จ่ายที่ (ยัง) มองไม่เห็น” 

บ่อยครั้งที่โปรโมชัน อาทิ อยู่ฟรี, ส่วนลดเงินสด, หรือของแถมหลายสิบรายการ ทำให้ผู้ซื้อรีบวางเงินจองโดยลืมคำนวณค่าใช้จ่ายที่แท้จริงที่จะตามมาในอนาคต การมองข้ามโครงสร้างค่าใช้จ่ายระยะยาวเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้หลายคนประสบปัญหาทางการเงินหลังเข้าอยู่

โครงสร้างค่าใช้จ่ายที่คุณต้องรู้

การซื้อคอนโดมีความซับซ้อนกว่าการซื้อบ้านทั่วไป เพราะคุณต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ดังนั้น ก่อนตัดสินใจ คุณต้องนำค่าใช้จ่ายเหล่านี้มาคำนวณเปรียบเทียบด้วย:

• ค่าส่วนกลาง (Common Fee): ต้องดูว่าอัตราเก็บต่อตารางเมตรสมเหตุสมผลกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้หรือไม่ และเพียงพอต่อการบำรุงรักษาในระยะยาวหรือไม่
• ค่ากองทุนสำรอง (Sinking Fund): เงินก้อนนี้มีความสำคัญมากสำหรับการซ่อมแซมใหญ่ในอนาคต เช่น การทาสีตึกใหม่ หรือเปลี่ยนลิฟต์ เป็นต้น
• ค่าครองชีพ: อย่าลืมบวกค่ากินอยู่และค่าเดินทางในทำเลนั้นเข้าไปในงบประมาณรายเดือน เพื่อดูว่าเมื่อรวมกับค่าผ่อนคอนโดแล้ว คุณยังสามารถใช้ชีวิตได้อย่างไม่ติดขัด

3. “ห้องตัวอย่าง” vs “ฟังก์ชันการอยู่อาศัยจริง”

ห้องตัวอย่างมักถูกตกแต่งโดยมัณฑนากรมืออาชีพที่ใช้เทคนิคพให้ห้องดูกว้างขึ้น เช่น การใช้เฟอร์นิเจอร์ขนาดเล็กกว่ามาตรฐาน การติดกระจกเงา หรือการรื้อประตูออก แต่เมื่อคุณได้รับห้องจริง ปัญหาที่มักพบคือ “พื้นที่ที่หายไป” และฟังก์ชันที่ไม่ตอบโจทย์

เช็กลิสต์ฟังก์ชันห้องที่ “อยู่ได้จริง”

คุณควรนัดดูห้องจริง เพื่อดูทิศทางแสงแดด การถ่ายเทอากาศ และวิวที่จะได้รับจริงๆ และพิจารณารายละเอียดดังนี้:

• Layout และ Waste Space: ไม่ควรมีพื้นที่มุมอับหรือซอกหลืบที่ใช้งานไม่ได้จริง ต้องสามารถวางเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวหรือ Built-in ได้ลงล็อก และยังมีพื้นที่ทางเดินที่สะดวกสบาย
• ครัวและห้องน้ำ: ต้องดูว่าพื้นที่ครัวกว้างพอสำหรับการทำอาหารจริงหรือไม่ มีการแบ่งสัดส่วนเพื่อกันกลิ่นรบกวนหรือไม่ ห้องน้ำต้องไม่อึดอัดและแยกโซนเปียกแห้งได้ชัดเจน
• ระเบียงที่ใช้งานได้: อย่าลืมดูว่าคอมเพรสเซอร์แอร์ถูกติดตั้งอย่างไร หากเป่าลมร้อนใส่ระเบียงตลอดเวลา พื้นที่ตรงนั้นจะกลายเป็นพื้นที่ร้างที่คุณออกไปยืนไม่ได้เลย

4. “นิติบุคคล” ผู้ดูแลชุมชนคนสำคัญ

“นิติบุคคล” คือหน่วยงานที่จะดูแลความเรียบร้อยและความปลอดภัยของคุณตลอดไป การตรวจสอบมาตรฐานของนิติบุคคลและกฎระเบียบต่างๆ จึงเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม

สิ่งที่ต้องตรวจสอบกับนิติบุคคลและกฎระเบียบ

• ระบบการทำงาน: นิติบุคคลที่ดีต้องมีการตอบกลับที่รวดเร็ว มีระบบรับแจ้งซ่อมที่ได้มาตรฐาน และจะดียิ่งขึ้นหากมีแอปพลิเคชันสำหรับใช้เป็นเครื่องมือสื่อสาร หรือเจ้าหน้าที่ทำงานครบ 7 วัน เพื่อให้บริการและรองรับเหตุฉุกเฉิน
• กฎและระเบียบสำหรับการอยู่อาศัย: ตรวจสอบข้อบังคับต่างๆ เช่น เรื่องการเลี้ยงสัตว์ (Pet Policy), ช่วงเวลาการใช้พื้นที่ส่วนกลาง, และกฎระเบียบเรื่องเสียงรบกวน เพื่อให้มั่นใจว่าไลฟ์สไตล์ของคุณจะไม่ขัดแย้งกับกฎของคอนโด
• ข้อจำกัดการตกแต่ง: หากคุณวางแผนจะแต่งหรือซ่อมแซมห้อง ต้องตรวจสอบก่อนว่าโครงการอนุญาตให้เจาะผนัง กั้นห้อง หรือติดตั้งแอร์เพิ่มได้มากน้อยแค่ไหน บางโครงการต้องขออนุมัติแบบก่อนและห้ามกระทบงานระบบน้ำ-ไฟ
• กฎการปล่อยเช่า: สำหรับนักลงทุน ต้องทราบกฎหมายและระเบียบโครงการเกี่ยวกับการปล่อยเช่ารายวัน (ซึ่งส่วนใหญ่ผิดกฎหมาย) และขั้นตอนการแจ้ง ตม.30 (TM 30) กรณีผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ ซึ่งต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมง

5. ความซับซ้อนของ “เอกสารกฎหมาย” และ “ขั้นตอนวันโอน”

เรื่องสุดท้ายที่มักถูกมองข้ามจนนาทีสุดท้ายคือเรื่องของเอกสารและค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ ความ่รู้ในขั้นตอนนี้จะทำให้คุณไม่เสียเปรียบและเตรียมงบประมาณได้อย่างเพียงพอ

เตรียมเป็นเจ้าของ แต่ต้องไม่ลืมเตรียมค่าใช้จ่าย

การโอนคอนโดไม่ได้มีแค่ราคาค่าห้อง แต่ยังมี “ค่าธรรมเนียม” ที่คุณต้องจัดการ ดังนี้:

1. ค่าธรรมเนียมการโอน: ปกติอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน ซึ่งมักจะแบ่งจ่ายคนละครึ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย (ขึ้นอยู่กับสัญญา) ปัจจุบันมีมาตรการจากรัฐบาลลดเหลือ 0.01% สำหรับคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึง 30 มิถุนายน 2569
2. ค่าจดจำนอง: หากคุณกู้ธนาคาร จะมีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ 1% ของยอดวงเงินกู้ ปัจจุบัน ลดเหลือลดเหลือ 0.01% ตามมาตรการรัฐ
3. ค่าส่วนกลางล่วงหน้าและเงินกองทุน: เตรียมเงินก้อนนี้ไว้จ่ายให้นิติบุคคลในวันโอน โดยค่าส่วนกลางมักเก็บล่วงหน้า 1-2 ปี และเงินกองทุนจ่ายครั้งเดียว
4. ภาษีอื่นๆ: เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) หรือ อากรแสตมป์ (0.5%) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นภาระของผู้ขาย แต่ควรตรวจสอบสัญญาให้ชัดเจน

ขั้นตอนสำคัญ

• ก่อนโอน: นัดหมายวันเวลา ตรวจสอบยอดชำระทั้งหมดกับโครงการ และประสานงานกับธนาคารเรื่องสินเชื่อ
• วันโอนที่สำนักงานที่ดิน: ตรวจทานรายละเอียดในโฉนดและเอกสารสัญญาซื้อขายให้ถูกต้องทุกตัวอักษรก่อนเซ็นชื่อ
• หลังโอน: ลงทะเบียนเป็นเจ้าของร่วมกับนิติบุคคล ตรวจสอบยอดเงินกองทุนและค่าส่วนกลางที่ชำระไป แล้วจึงรับกุญแจ คีย์การ์ด และชุดเอกสารส่งมอบห้อง

“เลิกกังวล” เลือกความคุ้มค่ากับ แกรนด์ ยูนิตี้

คุณอาจรู้สึกว่าการซื้อคอนโดนั้นมีขั้นตอนยุ่งยากและเสียเวลา แต่ความกังวลเหล่านี้จะหมดไปหากคุณเลือกโครงการจาก แกรนด์ ยูนิตี้ (Grand Unity)

ทำไม แกรนด์ ยูนิตี้ ถึงเป็นคำตอบที่ Makes Sense ในปี 2569? เพราะ แกรนด์ ยูนิตี้ ไม่ได้ขายแค่ห้องชุด แต่ขาย “มาตรฐานการอยู่อาศัย” ที่มาจากความใส่ใจในทุกองค์ประกอบของการใช้ชีวิต

1. การก่อสร้างที่ “ได้มาตรฐาน” 

ทุกโครงการของ แกรนด์ ยูนิตี้ ให้ความสำคัญสูงสุดในเรื่องความปลอดภัยของผู้พักอาศัย: 

• โครงสร้างอาคารที่แข็งแกร่ง: แกรนด์ ยูนิตี้ ออกแบบและพัฒนาทุกโครงการด้วยความใส่ใจในทุกกระบวนการ ปฏิบัติตามมาตรฐานทางวิศวกรรมเรื่องโครงสร้างการรองรับแผ่นดินไหว ตามข้อกำหนดของกฎกระทรวงว่าด้วยมาตรฐานการออกแบบอาคารต้านทานแรงสั่นสะเทือน  พ.ศ. 2550 และมาตรฐานกรมโยธาธิการและผังเมือง ฉบับที่ 1301/1302 ซึ่งจะสามารถลดความเสียหายและป้องกันการถล่มจากแรงแผ่นดินไหวได้อย่างมีประสิทธิภาพ
• พันธมิตรที่ได้รับการยอมรับ: บริษัท สโตนเฮ้นจ์ อินเตอร์ จำกัด (มหาชน) บริษัทชั้นนำของประเทศไทยในการบริหารจัดการงานก่อสร้างโครงการ คือในพันธิมิตรที่แข็งแกร่งของ แกรนด์ ยูนิตี้ ทำให้คุณมั่นใจได้ว่าการพัฒนาก่อสร้างโครงการนั้นได้คุณภาพตามมาตรฐานสากล

2. ผลิตภัณฑ์ที่เป็นประโยชน์สำหรับทุกวันและตลอดไป

รายละเอียดเล็กๆ น้อยๆ คือสิ่งที่ แกรนด์ ยูนิตี้ ไม่เคยละเลย ไม่ว่าะเป็นวัสดุที่ใช้ หรือการสร้างสรรค์สิ่งที่จะช่วยทำให้ชีวิตประจำวันของคุณราบรื่นและมีความสุขมากยิ่งขึ้น :

• วัสดุคุณภาพ: แกรนด์ ยูนิตี้ เลือกสรรวัสดุคุณภาพ โดยคำนึงถึงนวัตกรรมและเทคโนโลยีทันสมัย ที่สามารถตอบทุกเหตุผลของการอยู่อาศัย อาทิ Safety Glass หรือกระจกนิรภัยที่ใช้ทั้งโครงการ และกระจกทุกบานในห้อง
• เฟอร์นิเจอร์แบบ Adaptive Function: เฟอร์นิเจอร์ที่ปรับรูปแบบตามฟังก์ชันการใช้งานได้หลากหลาย  และออกแบบมาพิเศษสำหรับ แกรนด์ ยูนิตี้ โดยเฉพาะ เช่น โต๊ะกาแฟที่ปรับเป็นที่วางแล็ปท็อป  โซฟาที่ปรับเป็นพื้นที่สำหรับนั่งทำงาน ชั้นวางของที่แยกส่วนเป็นเก้าอี้สุดเท่  เป็นต้น

3. พื้นที่ส่วนกลางที่ “สมเหตุสมผล” 

แกรนด์ ยูนิตี้ ออกแบบพื้นที่ส่วนกลางให้รองรับการใช้งานจริงของผู้อยู่อาศํย:

• สิ่งอำนวยความสะดวกที่เพียงพอ: พื้นที่ส่วนกลางที่เหมาะสมกับการใช้งานจริง จะช่วยลดประเด็นปัญหาที่อาจเกิดจากการอยู่ร่วมกันแบบชุมชนได้ เช่น ขนาดของฟิตเนสและจำนวนเครื่องเล่นที่สอดคล้องกับจำนวนยูนิต ลิฟต์โดยสารมีจำนวนที่เหมาะสม ไม่ต้องรอนานในช่วงเวลาเร่งด่วน
• เข้าถึงง่าย: ตำแหน่งของ Facilities ถูกวางไว้ให้ผู้อยู่อาศัยเข้าถึงได้สะดวก ไม่ซับซ้อน ช่วยให้คุณอยากมาใช้งานจริงในทุกวัน

4. ประสบการณ์ที่สมบูรณ์แบบ

จุดเด่นที่สุด คือโครงการของ แกรนด์ ยูนิตี้ เป็นคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ (Ready to Move In) ที่คุณสามารถ “เห็นของจริงก่อนซื้อ”

• ไม่ต้องจินตนาการ: คุณสามารถเดินดูห้องจริง วิวจริง พื้นที่ส่วนกลางจริง และตรวจสอบได้ทุกจุดก่อนตัดสินใจจอง
• การบริการของเจ้าหน้าที่: เจ้าหน้าที่ของ แกรนด์ ยูนิตี้ ที่มีประสบการณ์และผ่านการฝึกอบรมมาเป็นอย่างดี จะทำให้ทุกขั้นตอน ตั้งแต่การเยี่ยมชมโครงการ การทำสัญญา ไปจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นไปอย่างราบรื่น ด้วยการจัดการและการประสานงานแบบมืออาชีพ

ด้วยประสบการณ์กว่า 25 ปี ของ แกรนด์ ยูนิตี้ พร้อมด้วยการก่อสร้างที่ได้มาตรฐาน การออกแบบที่ใส่ใจทุกองค์ประกอบ และพันธมิตรทางธุรกิจที่แข็งแกร่ง ทำให้ทุกโครงการของ แกรนด์ ยูนิตี้ ไม่เพียงแต่มีคุณภาพ แต่ยังตอบโจทย์การใช้ชีวิต สะท้อนความเป็นตัวตน  ด้วยราคาที่สมเหตุสมผล

หากสนใจคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่จาก แกรนด์ ยูนิตี้ สามารถดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ https://grandunity.co.th/th/projects#ready-to-move หรือสอบถามรายละเอียดได้ที่ LINE Official: @GrandUnity โทร. 02 652 4000  

#แกรนด์ยูนิตี้ #ใช้ชีวิตบนเหตุผลของคุณ #GrandUnity #MakesSense.