นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และหัวหน้าแผนกมาร์เก็ตแพลสประจำประเทศไทย (ฝั่งดีเวลลอปเปอร์) ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า จากรายงาน DDproperty Thailand Property Market Outlook 2566 คาดการณ์ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 ถือเป็นปีแห่งการฟื้นตัว หลังจากเริ่มเห็นสัญญาณบวก ต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2565 โดยมีแนวโน้มเติบโตตามการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจ ซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องที่กลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังมีการเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้คาดว่า จะมีจำนวนอุปทานใหม่ๆ เข้ามาสู่ตลาดมากขึ้นตั้งแต่ต้นปี 2566 โดยเฉพาะสินค้าแนวราบ เพื่อตอบรับกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) และมีกำลังซื้อเพียงพอ

โดย 1.ราคาที่อยู่อาศัยปรับเพิ่มตามต้นทุนใหม่ ซึ่งปัจจัยแวดล้อมต่างๆในปี 2565 ไม่ว่าจะเป็นภาวะเงินเฟ้อ ค่าแรงขั้นต่ำที่ปรับขึ้น และต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทั้งจากค่าวัสดุก่อสร้าง ราคาพลังงาน ซึ่งเป็นทั้งต้นทุนการผลิตและต้นทุนในการขนส่ง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยที่เป็นต้นทุนเดิมได้มีการดูดซับไปแล้วบางส่วนในช่วงที่ผ่านมา ดังนั้นโครงการใหม่ที่จะเปิดตัวในปี 2566ส่วนใหญ่จะเป็นการคำนวณราคาจากต้นทุนใหม่ที่เพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ยังมีการปรับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อค่าใช้จ่ายในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้คาดว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2566 มีแนวโน้มจะปรับเพิ่มขึ้น 5-10% แต่ยังไม่กระทบกับที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมขาย ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยในต้นทุนเดิม ขณะเดียวกัน ถือเป็นโอกาสของบ้านมือสองหรือผู้ที่มีบ้านในราคาต้นทุนเดิมที่อยากจะนำออกมาขายในช่วงนี้เช่นกัน

2.การเงินต้องพร้อมรับสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้น แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง แต่ภาวะเงินเฟ้อยังคงอยู่ในระดับสูง คาดคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะยังคงปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอย่างค่อยเป็นค่อยไป ปัจจุบันอยู่ที่ 1.25% ต่อปี ซึ่งส่งผลให้ดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากปรับเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องส่งค่างวดสูงขึ้นกว่าเดิม หรือใช้เวลาในการผ่อนชำระนานขึ้น

ทั้งนี้เมื่อผนวกกับการที่สถาบันการเงิน/ธนาคารส่งสัญญาณจะยกเลิกหรือลดจำนวนปีของอัตราดอกเบี้ยคงที่ลง ทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านต้องพิจารณาสภาพคล่องทางการเงินของตัวเองอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจ และจะต้องมีวินัยทางการเงินมากขึ้น เพื่อเตรียมพร้อมรับทุกสถานการณ์ หากมีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอีก

3.มาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาริมทรัพย์ดึงดูดใจไม่มากพอ มาตรการช่วยเหลือของภาครัฐในช่วงที่มีการแพร่ระบาดโควิด-19 เป็นส่วนหนึ่งที่ช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศไม่ขยายเวลาผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่ให้ผู้กู้ซื้อบ้านสัญญาแรก และราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทสามารถกู้ได้ 100% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย ซึ่งสิ้นสุดลงในช่วงสิ้นปี 2565

โดยการที่คณะรัฐมนตรีมีมติต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 ด้วยการลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (มาตรการก่อนหน้าลดเหลือเพียง 0.01%) และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01% จากยอดเงินกู้ สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้มาตรการสนับสนุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน อาจไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นการเติบโตของตลาดในปี 2566 เนื่องจากผู้บริโภคยังคงต้องเผชิญความท้าทายทางการเงิน ทั้งจากเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น รวมทั้งราคาที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้น มาตรการปัจจุบันจึงยังไม่ครอบคลุมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และตอบโจทย์ของผู้บริโภคเท่าที่ควร