นายภคิน เอกอธิคม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท ทัช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านวิศวกรรมอาคารครบวงจร ในเครือพลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า การตรวจสอบอาคารตามกฎหมายถือเป็นหน้าที่สำคัญของเจ้าของอาคาร เพื่อสร้างความมั่นใจว่าโครงสร้าง ระบบประกอบอาคาร และอุปกรณ์ด้านความปลอดภัยยังมีความพร้อมและปลอดภัยต่อผู้ใช้อาคาร  โดยอาคารที่เข้าข่ายตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร เช่น อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารชุมนุมคน อาคารชุดตั้งแต่ 2,000 ตร.ม.ขึ้นไป โรงแรมตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป สถานบริการตั้งแต่ 200 ตร.ม.ขึ้นไป โรงมหรสพ และป้ายที่สูงจากพื้นดิน 15 เมตรหรือมีพื้นที่ 50 ตร.ม.ขึ้นไป กรณีติดตั้งบนอาคารที่มีพื้นที่ 25 ตร.ม.ขึ้นไป มีหน้าที่ต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคารอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง 

อย่างไรก็ตาม การตรวจสอบอาคารไม่ได้เป็นเพียงขั้นตอนเพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมายเท่านั้น แต่เป็นกลไกสำคัญในการตรวจสอบว่าอาคารและระบบต่าง ๆ ยังสามารถทำงานได้จริงและมีความปลอดภัย เนื่องจากอุปกรณ์ภายในอาคารมีการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน และแต่ละระบบมีระยะเวลาและรูปแบบการบำรุงรักษาที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะระบบด้านความปลอดภัยที่อาจไม่ได้ถูกใช้งานในภาวะปกติ แต่มีความจำเป็นอย่างมากเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน
“การมีระบบความปลอดภัยไม่ได้หมายความว่าระบบนั้นจะพร้อมใช้งานเสมอ หากไม่มีการตรวจสอบ ทดสอบและบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง เมื่อเกิดเหตุจริง ระบบอาจไม่สามารถทำงานได้ตามที่ออกแบบไว้ ดังนั้น การตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอจึงเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อให้มั่นใจว่าอุปกรณ์และระบบต่าง ๆ อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน และถูกวางแผนมาอย่างรัดกุม เช่น ป้ายทางหนีไฟที่แม้จะมีติดตั้งไว้ แต่หากไม่มีระบบไฟฟ้าสำรอง เมื่อเกิดเพลิงไหม้และไฟฟ้าดับ อาจทำให้ผู้ใช้อาคารไม่สามารถมองเห็นเส้นทางอพยพได้อย่างชัดเจน ส่งผลต่อความปลอดภัยของผู้ใช้งานอาคาร”

สำหรับการตรวจสอบอาคารตามกฎหมาย ครอบคลุมทั้งการตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้าง การต่อเติม ดัดแปลง หรือปรับปรุงอาคาร รวมถึงการตรวจสอบว่ามีการใช้งานอาคารตรงตามวัตถุประสงค์ที่ได้รับอนุญาตหรือไม่ ตลอดจนระบบประกอบอาคารที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัย ได้แก่ ลิฟต์ ระบบไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ ระบบป้องกันอัคคีภัย บันไดหนีไฟ อุปกรณ์ดับเพลิง ระบบดับเพลิง ระบบแจ้งเหตุฉุกเฉิน ระบบไฟฟ้าสำรอง และแผนอพยพเมื่อเกิดเหตุ
นายภคิน กล่าวต่อว่า นอกจากการตรวจสอบอาคารตามรอบกฎหมายแล้ว เจ้าของอาคารควรให้ความสำคัญกับการทำให้อาคารถูกต้องตั้งแต่ต้นทาง ตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ การยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ไปจนถึงการใช้งานอาคารให้ตรงตามประเภทที่ได้รับอนุญาต ซึ่งถือเป็น “การติดกระดุมเม็ดแรก” ด้านความปลอดภัยอย่างที่ควรจะเป็น รวมถึงการติดกระดุมในเม็ดต่อไปและทุกเม็ดอย่างถูกต้อง ซึ่งหมายถึงการดูแลบำรุงรักษาอาคารให้มีความปลอดภัยอยู่ตลอดเวลา
“หลายคนเข้าใจว่าการก่อสร้างผ่านการอนุญาตแล้วก็เพียงพอ แต่ในความเป็นจริง หากมีการเปลี่ยนแปลงลักษณะการใช้งานอาคาร เช่น อาคารสำนักงานดัดแปลงเป็นคลินิก หรืออาคารที่อยู่อาศัยนำไปใช้เพื่อกิจการอื่น อาทิ โรงงาน หรือพื้นที่เก็บสินค้า ข้อกำหนดด้านความปลอดภัยก็อาจเปลี่ยนไป ทั้งเรื่องทางหนีไฟ ระบบป้องกันอัคคีภัย ที่จอดรถ หรือความสามารถในการรองรับน้ำหนักของโครงสร้าง ดังนั้น หากมีการต่อเติม ดัดแปลง หรือเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้งาน ควรดำเนินการให้ถูกต้องตามหลักมาตรฐานวิศวกรรมและเป็นไปข้อกำหนดของกฎหมายปัจจุบันกฎหมายด้านอาคารมีการปรับปรุงให้สอดคล้องกับรูปแบบการใช้งาน เทคโนโลยี และมาตรฐานความปลอดภัยที่เปลี่ยนแปลงไป เจ้าของอาคารและผู้ดูแลอาคารจึงควรติดตามข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้สามารถบริหารจัดการอาคารได้อย่างถูกต้อง 

ทั้งนี้ เจ้าของอาคารมีหน้าที่รับผิดชอบโดยตรงต่อความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินของผู้ใช้งานอาคาร จึงควรมีความรู้ความเข้าใจในข้อกำหนดพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง และจัดให้มีการดำเนินการตามกฎหมายอย่างครบถ้วน ตั้งแต่การใช้งานอาคารให้ถูกต้อง การดูแลบำรุงรักษา ไปจนถึงการตรวจสอบอาคารตามระยะเวลาที่กำหนดหากเจ้าของอาคารไม่มีบุคลากรหรือความเชี่ยวชาญด้านวิศวกรรมอาคารเพียงพอ สามารถจัดหาผู้เชี่ยวชาญหรือผู้บริหารอาคารเข้ามาช่วยดูแล ให้คำปรึกษา และบริหารจัดการระบบต่าง ๆ เพื่อให้อาคารเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัยและข้อกำหนดของกฎหมาย

ขณะเดียวกัน การตรวจสอบโดยผู้ตรวจสอบอาคารภายนอก (Third Party) ที่ขึ้นทะเบียนตามกฎหมาย ถือเป็นอีกกลไกสำคัญที่ช่วยตรวจสอบความถูกต้องอย่างเป็นกลาง เปรียบเสมือนการตรวจทานการทำงานของผู้ดูแลอาคารอีกขั้นหนึ่ง ดังนั้น เจ้าของอาคารควรเลือกผู้ตรวจสอบที่มีความน่าเชื่อถือ มีประสบการณ์ และมีความเข้าใจระบบอาคารอย่างแท้จริง
ผู้ตรวจสอบอาคารเองก็ต้องยึดมั่นในมาตรฐานวิชาชีพและจรรยาบรรณในการตรวจสอบ โดยไม่ควรมีการผ่อนปรนต่อข้อบกพร่องด้านความปลอดภัย (Zero Tolerance) เนื่องจากผลการตรวจสอบมีส่วนโดยตรงต่อความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สินของผู้ใช้อาคาร

“สุดท้ายแล้ว เป้าหมายของการตรวจสอบอาคารคือการสร้างความมั่นใจด้านความปลอดภัยให้แก่ผู้ใช้งาน เพราะอาคารที่มีระบบครบถ้วนไม่ได้หมายความว่าจะปลอดภัย หากระบบเหล่านั้นไม่ได้รับการตรวจสอบและบำรุงรักษาอย่างถูกต้อง ดังนั้น เจ้าของอาคารจึงมีบทบาทสำคัญในการบริหารจัดการอาคารให้มีความพร้อมใช้งาน และเป็นไปตามมาตรฐานความปลอดภัยตลอดอายุการใช้งาน”

-032