สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) เปิดเผยบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล (นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร และนครปฐม) ช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 เทียบกับปี 2568 พบภาพความย้อนแย้งเชิงโครงสร้างที่น่าสนใจ แม้ตลาดจะฟื้นตัวในแง่ของ “จำนวนยูนิต” แต่อัตราการเติบโตของ “มูลค่าโอนรวม” กลับขยายตัวต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคสู่กลุ่มสินค้าราคาประหยัด (Affordable Segment) และการหมุนเวียนของตลาดบ้านมือสอง โดยตัวอย่างที่ชัดเจนคือพื้นที่กรุงเทพฯที่มียอดโอนรวมเพิ่มขึ้นถึง 17.0% แต่มูลค่ากลับขยายตัวเพียง 4.4% ในขณะที่สมุทรปราการ ยูนิตโอนเติบโต 7.4% แต่มูลค่ารวมลดลงถึง 9.5%

ทั้งนี้การสำรวจข้อมูลเชิงลึกสะท้อนความต่างของแต่ละทำเลอย่างชัดเจน โดยกรุงเทพฯ คอนโดมิเนียมเติบโตโดดเด่น (ยอดโอนเติบโต 24.9% มูลค่าเติบโต 16.0%) ขณะที่บ้านเดี่ยวชะลอตัวชัดเจน (ยอดโอนลดลง 0.7%, มูลค่าลดลง 9.0%) โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์มือหนึ่งที่หดตัวแรงสุด (มูลค่าลดลง 48.4%) ,นนทบุรี ภาพรวมเติบโตดี คอนโดฯ (ยอดโอนเติบโต 20.0%, มูลค่าเติบโต 23.0%) โดยเฉพาะคอนโดฯมือสองที่มูลค่าเติบโตถึง 31.4% ส่วนบ้านแฝดมือหนึ่งหดตัวแรง (ยอดโอนลดลง 18.8%)

ปทุมธานี เด่นสุดในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ (ยอดโอนเติบโต 13.7%) และบ้านเดี่ยวมือสอง (มูลค่าเติบโต 20.1%) สวนทางคอนโดฯมือหนึ่งที่หดตัว 18.4% ,สมุทรปราการ (มูลค่ารวมลดลง 9.5%) จากปัจจัยฉุดของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่งที่ยอดโอนลดลงกว่า 15-21% โดยมีเพียงคอนโดฯมือสองที่พยุงตลาดไว้ได้ (มูลค่าเติบโต 25.2%) ,สมุทรสาคร เติบโตจากแรงหนุนของคอนโดฯ (ยอดโอนเติบโต 45.5%) และบ้านเดี่ยว (ยอดโอนเติบโต 15.0%) ,นครปฐม ร้อนแรงที่สุดในปริมณฑล ภาพรวม (ยูนิตโอนเติบโต 18.5% มูลค่าเติบโต 12.1%) นำโดยคอนโดฯมือหนึ่งที่ยอดโอนเติบโตเกินเท่าตัวที่ 115.4% และมูลค่าเติบโตถึง 100%

โดย KKP วิเคราะห์ว่ามูลค่าการโอนที่ลดลงสวนทางกับจำนวนยูนิต มาจาก 3 ปัจจัยหลัก คือ สงครามราคาจากตลาดมือสอง ผู้ขายยอมหั่นราคาเพื่อเร่งสภาพคล่อง ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวมือสองในสมุทรปราการร่วงลงถึง 30.9% และกรุงเทพฯ ลดลง 10.9% ,การปรับเปลี่ยนสินค้า (Product Mix Shift) ผู้ซื้อปฏิเสธบ้านมือหนึ่งราคาสูง หันไปเลือกคอนโดฯหรือบ้านแฝด/ทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็กที่ราคาจับต้องได้ ,ข้อจำกัดสินเชื่อและหนี้ครัวเรือน เกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อจริง (Real Demand) ระดับกลางไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาสูงได้

สำหรับแนวโน้มครึ่งปีหลัง 2569 สินค้าที่จะช่วยพยุงตลาดต้องเน้น “ความคุ้มค่าด้านราคาและฟังก์ชัน (Value for Money)” KKP แนะ 3 กลยุทธ์ตั้งรับสำหรับผู้ประกอบการ คือ เริ่มต้นประเมินกำลังผ่อนของลูกค้า เพื่อกำหนดกรอบราคา (Affordability) ก่อนออกแบบฟังก์ชันและขนาดที่ดิน,แบ่งเฟสการเปิดโครงการให้สอดคล้องกับยอดขายจริง เพื่อบริหารความเสี่ยงจากดีมานด์ที่เปลี่ยนเร็วและลดภาระดอกเบี้ย ,สร้างจุดเด่นเหนือตลาดมือสอง ด้วยคุณภาพหลังการขายและการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยที่มีประสิทธิภาพ