นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด และ เคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในไตรมาสแรกของปี 2568 มีแนวโน้มหดตัวลงอย่างชัดเจน แม้จะมีมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งความไม่แน่นอนของสถานการณ์เศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะนโยบายภาษีศุลกากรตอบโต้ (Reciprocal Tariffs) ของสหรัฐฯ ได้ส่งผลกระทบต่อห่วงโซ่เศรษฐกิจทั่วโลก ซึ่งประเทศไทยในฐานะประเทศผู้ส่งออกก็ได้รับผลกระทบโดยตรง

“การเจรจาการค้ากับสหรัฐฯ ที่ยังไม่มีความชัดเจน ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของทั้งนักลงทุนและผู้บริโภค โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีความอ่อนไหวต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจอย่างมาก ทำให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อ และผู้ประกอบการเกิดการชะลอการเปิดโครงการใหม่” นายวิทย์กล่าว

ทั้งนี้หากประเทศไทยต้องเผชิญภาษีนำเข้าจากสหรัฐฯ วัสดุก่อสร้างหลัก เช่น ระบบปรับอากาศ พลังงานแสงอาทิตย์ หรือวัสดุตกแต่ง อาจมีต้นทุนสูงขึ้น ซึ่งจะกดดันราคาที่อยู่อาศัยให้ปรับเพิ่ม แม้ความต้องการยังไม่ฟื้นตัว จนอาจกระทบการลงทุนจากกลุ่มประเทศพันธมิตรของสหรัฐฯ ที่ประเมินความเสี่ยงเศรษฐกิจไทยมากขึ้น

เงินบาทผันผวน-นักลงทุนชะลอซื้อ

ข้อมูลตั้งแต่ต้นปี 2568 ชี้ว่า ค่าเงินบาทมีความผันผวนอย่างต่อเนื่อง โดยเดือนเมษายนที่ผ่านมาแข็งค่าขึ้นถึงระดับ 33.29 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐฯ ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนในการตัดสินใจของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนจากจีน สิงคโปร์ และฮ่องกง ซึ่งมักคิดคำนวณการลงทุนในสกุลเงินต่างประเทศความผันผวนของค่าเงินจึงกลายเป็นอุปสรรคสำคัญ

สินเชื่อเข้มงวด – DSR สูง ฉุดการเข้าถึงที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้ ยังพบปัญหาการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2566 สูงถึง 60 –65% และแนวโน้มยังไม่ลดลงในปี 2567–2568 โดยเฉพาะกลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งกระทบผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำอย่างชัดเจน ขณะที่ยอดสินเชื่อใหม่ในไตรมาส 1 ปีนี้ ลดลงถึง 20.5% ต่ำสุดในรอบ 25 ไตรมาส เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อยู่ที่ 121,000 ล้านบาท  ซึ่งจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2567 หดตัวลง 13.8% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยกลุ่มราคาที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือระดับราคา 5.01–7.5 ล้านบาท ที่ลดลง 20%

อย่างไรก็ตามมาตรฐานการคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ของธนาคาร ส่งผลต่อการอนุมัติสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย แม้ลูกค้าหลายรายจะมีรายได้ประจำที่มั่นคง แต่กลับถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ เพราะ DSR  (Debt Service Ratio) รวมเกินเกณฑ์ 40–50% จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เช่น บัตรเครดิตหรือผ่อนสินค้า ทำให้เสียโอกาสในการซื้อบ้าน ส่วนตัวอยากเสนอแนวทางใหม่คือ แยก DSR เป็น 2 กลุ่ม ได้แก่ หนี้เพื่อที่อยู่อาศัย (DSR1) สูงสุด 40–45% และหนี้เพื่อการบริโภค เช่นบัตรเครดิต ผ่อนสินค้า (DSR2) จำกัดไม่เกิน 15–20%  ของรายได้ รวมแล้ว DSR รวมยังไม่เกิน 60% ตามกรอบความเสี่ยงของธนาคาร แต่ช่วยให้ผู้กู้สามารถซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น โดยไม่ถูกเบียดจากหนี้ฟุ่มเฟือย

“แนวทางนี้จะช่วยให้ประชาชนมีโอกาสเป็นเจ้าของบ้านมากขึ้น โดยไม่ต้องแบกรับภาระการจัดการหนี้ที่ไม่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย” นายวิทย์ย้ำ

เสนอรัฐเร่งออกมาตรการเชิงรุก

ด้วยอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนมากถึง 20% ของ GDP ประเทศ จึงเสนอให้รัฐบาลพิจารณามาตรการเชิงรุกเร่งด่วน เช่น

1.การใช้ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยในการผ่อนบ้าน มาหักเป็นค่าใช้จ่ายในการเสียภาษีได้เต็มจำนวน โดยผู้ซื้อสามารถหักภาษีเงินได้จากดอกเบี้ยที่จ่ายได้ 10 ปี

2.เพื่มจำนวนผู้ซื้อต่างชาติ เนื่องจากต้องพิจารณาจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเงินสด โดยลดจำนวนเงินเงื่อนไขการซื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการ Retirement ตามเงื่อนไข LTR Visa ให้ลดลงเหลือ 150,000 USD หรือ  ประมาณ 5,000,000 บาท จากปัจจุบันต้องใช้เงินถึง 250,000 USD ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่สูงเกินไป เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นๆ ที่มีนโยบายดึงนักลงทุนต่างชาติเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์

3.ออกโครงการ “ดอกเบี้ยบ้านต่ำพิเศษ 3 ปีแรก" ร่วมกับแบงก์รัฐหรือแบงค์เอกชน ร่วมปล่อยสินเชื่อพิเศษ ดอกเบี้ย 1.99–2.5% ช่วง 3 ปีแรก ซึ่ง ณ ปัจจุบันมีการดำเนินการแต่มีจำนวนค่อนข้างน้อย ทำให้ไม่มีผลในการกระตุ้นตลาด

4.กำหนดนโยบาย รัฐให้ “เงินร่วมลงทุน” (Shared Equity) 10 % ของราคาบ้าน ทำให้ยอดเงินกู้ลดลง และ ค่างวดต่ำลง เมื่อขายบ้าน รัฐขอคืนเงินสัดส่วนเดิมเท่านั้น และคิดดอกเบี้ยตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย

ดังนั้นภาครัฐต้องตระหนักว่าปี 2568 คือปีแห่งความท้าทายของตลาดอสังหาฯ หากไม่มีมาตรการตรงจุดเพียงพอ จะยิ่งทำให้ภาวะชะลอตัวรุนแรงขึ้น และกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมในระยะยาว

-032