ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC ภายใต้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยบทวิเคราะห์ “ดัชนีราคาห้องชุดในพื้นที่ EEC ไตรมาส 4 ปี 2568” สะท้อนภาพตลาดคอนโดในโซนเศรษฐกิจตะวันออกที่ “ราคาแทบไม่ขยับเมื่อเทียบรายปี แต่แรงกดดันรายไตรมาสยังชัด” โดยดัชนีรวมอยู่ที่ 102.2 จุด (ปีฐาน 2565) เพิ่มขึ้นเพียง 0.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) จาก 102.1 จุด ซึ่งถือว่าแทบทรงตัว แต่เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) กลับปรับลดลง -1.1% สะท้อนว่าราคาห้องชุดในภาพรวมเริ่มถูกกดลงจากการแข่งขันระบายสต็อก มากกว่าจะเป็นรอบการขึ้นราคาแบบที่เห็นในสินค้าบ้านจัดสรร

สาเหตุหลักของการปรับลดลงรายไตรมาสมาจาก “อุปทานห้องชุดเหลือขาย” ที่ยังอยู่ในระดับสูง ขณะเดียวกันบางทำเลยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ทำให้การแข่งขันในฝั่งผู้ขายรุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการจึงต้องใช้เครื่องมือการตลาดเชิงรุกเพื่อเร่งปิดการขายและลดสต็อก ไม่ว่าจะเป็นการให้ของแถมและส่วนลดเงินสด เพื่อเร่งการตัดสินใจของผู้บริโภคในช่วงที่กำลังซื้ออ่อนลงตามภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัวในอัตราชะลอลง กล่าวง่าย ๆ คือ “ดีมานด์ไม่ได้หายไป แต่ไม่ได้แรงพอจะดันราคา” ทำให้ตลาดต้องขับเคลื่อนด้วยโปรโมชันมากกว่าการปรับราคาเพิ่ม
เมื่อแยกตามพื้นที่ จะเห็นความต่างของแรงกดดันชัดเจนขึ้น โดย ชลบุรี มีค่าดัชนี 102.0 จุด เพิ่มขึ้น 0.1% YoY จาก 101.9 จุด สื่อว่าตลาดชลบุรีอยู่ในภาวะ “ทรงตัว” ใกล้เคียงภาพรวมทั้ง EEC คือราคาไม่ขึ้น แต่ก็ยังไม่หลุดแรงมากนัก ขณะที่ ระยอง ทำดัชนีสูงสุดที่ 111.9 จุด เพิ่มขึ้น 1.7% YoY จาก 110.0 จุด ถือเป็นจังหวัดที่ “ยังพอขยับขึ้นได้” สะท้อนว่าบางทำเลยังมีแรงพยุงราคา หรือมีซัพพลาย/โปรดักต์ที่ยังรักษาระดับราคาได้ดีกว่าพื้นที่อื่น แต่ฝั่ง ฉะเชิงเทรา กลับสวนทาง โดยดัชนีอยู่ที่ 103.8 จุด ลดลง -4.7% YoY จาก 108.9 จุด เป็นสัญญาณแรงว่าในพื้นที่นี้อาจเผชิญการแข่งขันและการทำราคา/ทำโปรหนักกว่าจังหวัดอื่น หรือเกิดภาวะอุปทานค้างสูงกว่าปกติจนต้องยอมลดราคาแท้จริงลงเพื่อขยับยอดขาย

อีกภาพที่สะท้อนความจริงของตลาดได้ชัดคือ “โครงสร้างโปรโมชัน” ของโครงการคอนโดที่ยังอยู่ระหว่างการขายในไตรมาสนี้ โดยส่วนใหญ่เป็นการให้ของแถม เช่น ฟรีเครื่องปรับอากาศ เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ สูงถึง 52.5% รองลงมาคือการให้ส่วนลดเงินสด 27.9% และการฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ 19.7% จุดนี้ตีความได้ว่า ผู้ประกอบการพยายาม “เพิ่มความคุ้มค่าแบบจับต้องได้” ให้ผู้ซื้อรู้สึกว่าซื้อแล้วพร้อมอยู่/คุ้มกว่า มากกว่าการลดภาระค่าโอนเพียงอย่างเดียว และยังบอกเป็นนัยว่าตลาดกำลังแข่งขันกันที่ “แพ็กเกจ” และ “ความคุ้ม” มากกว่าการแข่งขึ้นราคา
สำหรับวิธีจัดทำดัชนี REIC ระบุชัดว่าเป็นดัชนีที่สะท้อน “ราคาห้องชุดในโครงการอาคารชุดที่ยังอยู่ระหว่างการขาย” โดยโครงการต้องมีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 6 หน่วยขึ้นไป และไม่รวมบ้านมือสอง พื้นที่เก็บข้อมูลครอบคลุม 3 จังหวัดหลักของ EEC คือ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ใช้วิธีสุ่มตัวอย่างแบบเจาะจง (Purposive Sampling) จากโครงการอาคารชุดที่อยู่ระหว่างการขายจำนวน 100 โครงการ

ที่สำคัญคือราคาที่นำมาคำนวณเป็น “ราคาขายที่แท้จริง” หลังหักมูลค่ารายการส่งเสริมการขายออกจากราคาประกาศขายแล้ว และใช้ปี 2565 เป็นปีฐาน ทำให้ตัวเลขดัชนีมีน้ำหนักในเชิงตลาดจริงมากขึ้น เพราะสะท้อนแรงกดดันด้านโปรโมชันและการแข่งขันที่เกิดขึ้นในภาคสนาม ไม่ได้ดูเฉพาะราคาป้าย

โดยสรุป ตัวเลขไตรมาส 4/2568 สื่อภาพตลาดคอนโด EEC ว่า “ราคาทรงตัวเมื่อเทียบรายปี แต่ถูกกดลงเมื่อเทียบรายไตรมาส” เพราะซัพพลายค้างสูงและการแข่งขันจากโครงการใหม่ยังต่อเนื่อง ส่งผลให้โปรโมชันกลายเป็นเครื่องมือหลักในการขับเคลื่อนยอดขาย ในขณะที่ความแตกต่างรายจังหวัดเริ่มชัด—ระยองยังพอขยับขึ้นได้ ชลบุรีทรงตัว ส่วนฉะเชิงเทราลดลงแรง—ซึ่งเป็นสัญญาณให้ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุนต้องอ่านเกมเป็นรายทำเลมากขึ้น

-032