ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเผชิญภาวะอุปทานล้นตลาดอย่างต่อเนื่อง สะท้อนชัดจากตัวเลขในช่วงปี 2559–2566 ที่จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่เฉลี่ยสูงถึง 100,647 หน่วยต่อปี ขณะที่ยอดขายจริงอยู่ที่เพียง 92,615 หน่วยต่อปี บ่งชี้ว่าการพัฒนาโครงการใหม่ยังคงเกินกว่าความต้องการซื้อที่แท้จริงอย่างมีนัยสำคัญ

แม้ผู้ประกอบการจะปรับตัวด้วยการชะลอการเปิดโครงการใหม่ลงอย่างมากในช่วงปี 2567–2568 จนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงเหลือเฉลี่ย 51,472 หน่วยต่อปี แต่ความต้องการซื้อยังคงฟื้นตัวได้ไม่ทัน เนื่องจากข้อจำกัดด้านกำลังซื้อที่ถูกกดทับจากหลายทิศทางพร้อมกัน ทั้งหนี้ครัวเรือนในระดับสูง รายได้ที่ชะลอตัว ความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ตลอดจนค่าครองชีพที่ปรับตัวสูงขึ้นจากผลพวงของความขัดแย้งในตะวันออกกลาง

ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ SCB EIC ประเมินว่า หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ สิ้นปี 2569 จะยังคงอยู่ในระดับสูงที่ราว 2.13 แสนหน่วย และนับตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา ระยะเวลาระบายสต็อกในกรณีที่ไม่มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มเติม ยืดออกไปสู่ระดับ 4 ปีขึ้นไป จากเดิมที่ใช้เวลาเพียงราว 2 ปีก่อนหน้า โดยที่น่าสังเกตคือสัดส่วนบ้านเดี่ยวในสต็อกคงค้างเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จาก 16% ของหน่วยเหลือขายทั้งหมดในปี 2565 มาอยู่ที่ 24% ในปี 2568

ปัญหาข้างต้นยังถูกซ้ำเติมจากปัจจัยเชิงโครงสร้างที่มีนัยระยะยาวกว่า นั่นคือการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างประชากรไทย ทั้งสัดส่วนวัยแรงงานที่ลดลงส่งผลโดยตรงต่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังแรกอย่าง First-jobber และกลุ่มที่เริ่มทำงานได้ไม่นาน รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง ขณะเดียวกัน อัตราส่วนประชากรวัยพึ่งพาต่อวัยแรงงานที่สูงขึ้นต่อเนื่องยังก่อให้เกิดภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลผู้สูงอายุ ส่งผลให้โอกาสครอบครองที่อยู่อาศัยลดลง ทั้งนี้ ยังมีทัศนคติของคนรุ่นใหม่ที่หันมานิยม "เช่าแทนซื้อ" ซึ่งเป็นอีกแรงกดดันต่อกำลังซื้อในตลาด

ปรากฏการณ์ดังกล่าวมิใช่เรื่องใหม่ในเวทีโลก ญี่ปุ่นเผชิญปัญหาบ้านว่าง หรือ Akiyas อันเป็นผลจากสังคมสูงอายุ จนผู้ประกอบการต้องปรับหันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยพร้อมบริการดูแลตลอดชีพ ด้านจีนที่เผชิญวิกฤตอสังหาริมทรัพย์รุนแรง ทำให้คนรุ่นใหม่ในเมืองเริ่มรอรับมรดกที่อยู่อาศัยจากครอบครัวแทนการซื้อใหม่ ส่วนสหรัฐอเมริกาที่มีตลาดผู้สูงอายุขนาดใหญ่ ผู้ประกอบการปรับโมเดลธุรกิจไปสู่ทั้งการขายแบบ Rent-to-Own และการพัฒนา Senior housing หลากหลายรูปแบบ

สำหรับผู้ประกอบการไทย SCB EIC แนะนำให้เร่งปรับกลยุทธ์ทั้งในระยะสั้นและระยะยาวควบคู่กัน ในระยะเร่งด่วน ควรพิจารณาปรับโมเดลธุรกิจไปสู่รูปแบบ Rent-to-Own เพื่อช่วยผู้ซื้อที่เผชิญข้อจำกัดด้านสินเชื่อ รวมทั้งแปลงสต็อกคงค้างไปเป็นหน่วยให้เช่า หรือพัฒนาโครงการใหม่ในรูปแบบ Serviced Apartment หรือ Serviced Condo โดยเฉพาะในทำเลที่ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษาที่ยังมีความต้องการเช่าอย่างต่อเนื่อง ในระยะยาว ควรหันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงในรูปแบบการเช่าระยะยาวและสิทธิการอยู่อาศัยตลอดชีพ พร้อมออกแบบโครงการให้รองรับการปรับเปลี่ยนได้ตามช่วงอายุของผู้อยู่อาศัย โดยควรระมัดระวังการพัฒนาโครงการในพื้นที่รอบนอกหรือต่างจังหวัดที่มีความเสี่ยงประชากรวัยแรงงานย้ายถิ่น

ด้านภาครัฐ SCB EIC เสนอให้พิจารณาออกมาตรการจูงใจสำหรับการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุ สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับการปรับปรุงที่อยู่อาศัย รวมถึงผลักดันให้ Reverse Mortgage เป็นที่แพร่หลายมากขึ้น นอกจากนี้ยังอาจหยิบยืมแนวทางของแคนาดาที่ใช้มาตรการ Empty Homes Tax ในเมืองแวนคูเวอร์จนสามารถลดจำนวนบ้านว่างลงได้ถึง 25% มาปรับใช้ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการนำทรัพยากรที่อยู่อาศัยมาใช้ประโยชน์และสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจต่อไป

-032