สมาคมไทยรับสร้างบ้าน (Thai Home Builders Association: THBA) ได้ทำการประเมินและวิเคราะห์สถานการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจและภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2569 (มกราคม–มิถุนายน) พบว่าประเทศไทยกำลังเผชิญกับภาวะชะลอตัวทางเศรษฐกิจอย่างเห็นได้ชัด ปัจจัยหลักเกิดจากพฤติกรรมการรัดเข็มขัดอย่างเข้มงวดของผู้บริโภค กอปรกับกำลังซื้อภาคครัวเรือนที่อ่อนแอลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้เม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจลดลง กระทบต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ไปยังภาคการลงทุน และการบริโภคของภาคเอกชนตลอดช่วงครึ่งปีที่ผ่านมา

ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์: วิกฤตรีเจ็คเรทและกำแพงราคาที่เอื้อมไม่ถึง

   ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 สถานการณ์ของกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developers) ทั้งที่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์และรายย่อยในส่วนภูมิภาค ต่างกำลังประสบปัญหาวิกฤตอย่างรุนแรงจากตัวเลขยอดจอง (Presales) และยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปรับตัวลดลงอย่างน่าใจหาย โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นเซกเมนต์ที่เป็นฐานใหญ่ของตลาด กลับเป็นกลุ่มที่ถูกสถาบันการเงินปฏิเสธสินเชื่อ หรือมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) สูงสุดเป็นประวัติการณ์ เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ต่างเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยกู้เพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสีย (NPLs) ที่ยังมีแนวโน้มพุ่งสูงขึ้น

   ขณะเดียวกัน โครงการจัดสรรในลักษณะบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน มีต้นทุนที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ทั้งจากราคาที่ดินที่ปรับขึ้นตามราคาประเมินใหม่และต้นทุนวัสดุก่อสร้าง ส่งผลให้ราคาขายปลีกถีบตัวสูงขึ้น จนเกินกว่าความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ในยุค "เจนเนอเรชันซี" (Generation Z) ซึ่งส่วนใหญ่เพิ่งเริ่มเข้าสู่ตลาดแรงงานและมีฐานเงินเดือนเฉลี่ยไม่สูงนัก ทำให้การมีบ้านเดี่ยวในโครงการจัดสรรกลายเป็นเรื่องที่ "เอื้อมถึงได้ยากมาก" นอกจากนี้ วิกฤตการณ์การปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินยังได้ขยายวงกว้างไปสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าปัญหาการขาดสภาพคล่องและภาระหนี้สินครัวเรือนได้กัดเซาะลึกลงไปถึงกลุ่มชนชั้นกลางแล้ว

ดัชนีสะท้อนความเชื่อมั่น: ข้อมูลเชิงสถิติจากฝ่ายวิจัยสมาคมฯ ระบุว่า สัดส่วนการปฏิเสธสินเชื่อในบางภูมิภาคและบางเซกเมนต์พุ่งสูงถึงร้อยละ 50-60 ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงที่สุดในรอบทศวรรษ ส่งผลให้ซัพพลายที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดสะสมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ปริมาณ “บ้านสร้างเอง” ทั่วประเทศครึ่งแรกปี 2569: ปัจจัยภายนอกซ้ำเติมความกังวล

   ในส่วนของปริมาณและความต้องการปลูกสร้างบ้านของประชาชน บนที่ดินของตนเองทั่วประเทศในช่วงครึ่งปีแรกนี้ สมาคมฯ ประเมินว่าภาพรวมยังคงเป็นไปในทิศทางเดียวกับภาวะเศรษฐกิจในระดับมหภาค ที่ยังไม่มีสัญญาณการฟื้นตัวที่ชัดเจน พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนผ่านเข้าสู่โหมดการออมและระมัดระวังการใช้จ่ายอย่างสูงสุด สะท้อนได้จากเม็ดเงินลงทุนในการสร้างบ้านที่ถูกหั่นลดงบประมาณลง หรือมีการเลื่อนระยะเวลาการก่อสร้างออกไปโดยไม่มีกำหนด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงไตรมาสที่ 2 (เมษายน–มิถุนายน 2569) ปัจจัยลบทางภูมิรัฐศาสตร์โลกได้กลายเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาความกังวล เมื่อสถานการณ์ความขัดแย้งและสงครามระหว่างสหรัฐอเมริกาและอิสราเอล กับประเทศอิหร่านทวีความรุนแรงและยืดเยื้อ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาพลังงานและน้ำมันดิบในตลาดโลกผันผวนสูง ดันให้ต้นทุนค่าขนส่งและราคาวัตถุดิบนำเข้าปรับตัวสูงขึ้น ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในประเทศขยับตัวตาม และส่งผลทำให้ผู้บริโภคชาวไทยเกิดความไม่มั่นใจในอนาคตทางเศรษฐกิจ จึงเลือกที่จะชะลอการตัดสินใจลงทุนในสินทรัพย์ถาวรขนาดใหญ่อย่างบ้านหรือที่อยู่อาศัยออกไปก่อน

ภาคธุรกิจรับสร้างบ้าน: ตลาดโตสวนกระแสท่ามกลางการแข่งขันที่ดุเดือด

นายนิรัญ โพธิ์ศรี นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน (THBA) และกรรมการบริหารบริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด และบริษัทในเครือภายใต้แบรนด์พีดีเฮ้าส์ เปิดเผยถึงทิศทางของภาคธุรกิจรับสร้างบ้านว่า 

"ผล กระทบจากปริมาณบ้านสร้างเองทั่วประเทศที่ปรับตัวลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ ได้กลายเป็นปัจจัยเร่งให้สภาวะการแข่งขันในตลาดทวีความรุนแรงและเดือดพล่านยิ่งขึ้น เหตุผลสำคัญเนื่องจากในปัจจุบันมีจำนวนผู้เล่นรายใหม่ ทั้งกลุ่มทุนรายใหญ่จากส่วนกลางและผู้รับเหมารายย่อยในท้องถิ่น รวมถึงดีเวลอปเปอร์ที่ปรับตัวหนีตายจากตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ หันมากระโจนเข้าสู่เค้กชิ้นเดียวกันในธุรกิจรับสร้างบ้านทั่วประเทศเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว เมื่อเทียบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา"

อย่างไรก็ดี ท่ามกลางวิกฤตดังกล่าวกลับมีปัจจัยบวกที่น่าสนใจ โดยสถานการณ์เศรษฐกิจที่ฝืดเคืองและปัญหาการทิ้งงานของผู้รับเหมารายย่อย ได้ส่งผลให้ผู้บริโภคส่วนหนึ่งที่มีกำลังซื้อและต้องการสร้างบ้านจริง ๆ โดยเฉพาะในพื้นที่ต่างจังหวัด หันมาปรับเปลี่ยนพฤติกรรมจากการว่าจ้างผู้รับเหมาบุคคลธรรมดา มาเลือกใช้บริการกับ “บริษัทธุรกิจรับสร้างบ้าน” ที่มีความน่าเชื่อถือ มีการทำสัญญาที่รัดกุม และมีผลงานเป็นที่ประจักษ์แทน เพื่อปิดความเสี่ยงเรื่องงบบานปลายและการโดนเชิดเงินงวด

นายนิรัญ กล่าวเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันเมื่อนับรวมผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน ทั้งที่เป็นนิติบุคคลและผู้ประกอบการท้องถิ่นที่มีการบริหารจัดการเป็นระบบ พบว่ามีจำนวนรวมกันมากถึงประมาณ 500 รายทั่วประเทศ การเพิ่มขึ้นของผู้ประกอบการในธุรกิจนี้ได้ช่วยดึงส่วนแบ่งทางการตลาด (Market Share) มาจากกลุ่มผู้รับเหมาทั่วไปและรายย่อยได้อย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลทำให้มูลค่ารวมของตลาดธุรกิจรับสร้างบ้านไม่ได้หดตัวรุนแรงตามภาวะเศรษฐกิจมหภาค หรืออาจกล่าวได้ว่าในเชิงมูลค่า (Value) ตลาดรับสร้างบ้านยังคงสามารถรักษาอัตราการเติบโตและขยายตัวได้ จากการเปลี่ยนผ่านของผู้บริโภคเข้าสู่ระบบบริษัทรับสร้างบ้านที่มีมาตรฐานนั่นเอง

คำแนะนำผู้บริโภคจากนายกสมาคม: อย่าหลงเชื่อเพียงคำโฆษณา ต้องใช้ดุลพินิจรอบคอบ

จากกรณีที่มีผู้ประกอบการหลั่งไหลเข้ามาในธุรกิจนี้เป็นจำนวนมาก นายนิรัญ นายกสมาคมฯ ได้ให้คำแนะนำและข้อคิดเตือนใจแก่ผู้บริโภคอย่างตรงไปตรงมาว่า "เป็นที่ทราบกันดีในอุตสาหกรรมว่าธุรกิจรับสร้างบ้านนั้นเป็นตลาดเสรีที่ใคร ๆ ก็สามารถเข้ามาแข่งขันและเปิดบริษัทได้ โดยที่ผ่านมายังไม่มีหน่วยงานภาครัฐเข้ามาควบคุมหรือออกใบอนุญาตเฉพาะทางอย่างจริงจัง แม้ว่าภาคเอกชนบางหน่วยงาน เช่น สมาคม หรือชมรมต่าง ๆ จะมีความพยายามสร้างมาตรฐานและออกมากำหนดเกณฑ์การันตีว่า ผู้บริโภคควรเลือกใช้บริการกับผู้ประกอบการที่เป็นสมาชิกในกลุ่มของตนเอง เพราะผ่านการคัดกรองความน่าเชื่อถือมาแล้วระดับหนึ่งก็ตาม"

"สิ่งที่ผู้บริโภคยุคนี้ต้องตระหนักและเข้าใจคือ เราไม่อาจเหมารวมได้ว่าบริษัทที่เป็นสมาชิกองค์กรใดองค์กรหนึ่งแล้ว จะการันตีว่าจะได้บ้านที่มีคุณภาพดีเลิศหรือได้ผู้ประกอบการที่มีความรับผิดชอบเหมือนกันทั้งหมด 100% เพราะแท้ที่จริงแล้ว สิ่งเหล่านั้นเป็นเพียงกลยุทธ์ทางการตลาดและการประชาสัมพันธ์สร้างภาพลักษณ์ ซึ่งไม่ได้มีผลผูกพันทางกฎหมายหรือมีบทลงโทษคว่ำบาตรที่สามารถชดเชยความเสียหายให้ผู้บริโภคได้โดยตรง ดังนั้น ผู้บริโภคจำเป็นต้องใช้ดุลพินิจส่วนบุคคล ตรวจสอบประวัติความเป็นมาขององค์กร ประสบการณ์หรือผลงานก่อสร้างจริง ทุนจดทะเบียน และข้อสัญญาอย่างรอบคอบที่สุดก่อนการเซ็นสัญญา" นายนิรัญ กล่าวเน้นย้ำ

คำชี้แนะผู้ประกอบการ: ยอดขายไม่ใช่คำตอบ "วินัยทางการเงิน" คือความอยู่รอด

สำหรับผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน นายนิรัญ นายกสมาคมฯ ได้ให้ข้อคิดในการบริหารธุรกิจท่ามกลางสงครามราคาและภาวะเศรษฐกิจที่เปราะบาง โดยหยิบยกประโยคเตือนใจที่ว่า “ปริมาณย่อมสวนทางกับคุณภาพเสมอ” มาอธิบายชี้แนะว่า ประโยคนี้ยังคงใช้ได้จริงกับธุรกิจรับสร้างบ้านอย่างไม่มีข้อผิดพลาด เนื่องจากลักษณะเฉพาะของธุรกิจนี้คือการ “ใช้การตลาดนำการผลิต” หรือเป็นการขายกระดาษและแบบบ้านมาก่อน แล้วจึงทำการก่อสร้างจริงในภายหลัง

เมื่อใดก็ตามที่ผู้ประกอบการเร่งทำตลาด อัดโปรโมชั่น จนมียอดขายบ้านเข้ามาเป็นจำนวนมากเกินกว่าศักยภาพและกำลังการผลิตปกติ (Overcapacity) สิ่งที่จะตามมาทันทีคือ ปัญหาการขาดแคลนแรงงานฝีมือ การควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างผิดพลาดเสียหาย และการส่งมอบงานล่าช้า สถานการณ์เช่นนี้ในทางธุรกิจเรียกว่าเป็น “ทุกขลาภ” คือสุดท้ายแล้ว ตัวเลขในบัญชีมียอดขายและมีจำนวนหลังที่สร้างเยอะแยะมากมายโชว์ในพอร์ตโฟลิโอ แต่เมื่อปิดบัญชีกลับไม่เหลือกำไร หรือซ้ำร้ายกว่านั้นคือประสบภาวะขาดทุนสะสมจากค่าปรับและต้นทุนซ่อมแซมงาน ดังนั้นพึงระลึกไว้เสมอว่า 'อย่าโลภมาก' และต้องเข้าใจธรรมชาติว่ากำไรของธุรกิจรับสร้างบ้านแท้จริงแล้วเป็นแบบ “น้ำซึมบ่อทราย” ที่ต้องค่อยเป็นค่อยไปและอาศัยการเก็บเล็กผสมน้อยอย่างยั่งยืน

ท้ายที่สุดนี้ สิ่งที่ผู้ประกอบการรับสร้างบ้านยุคปี 2569 ต้องให้ความสำคัญและระมัดระวังสูงสุดในฐานะผู้บริหารคือ "การวิเคราะห์ต้นทุนที่แท้จริง (Actual Cost), การจัดทำงบการเงินที่โปร่งใส และการบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow Management)" เนื่องจากโมเดลธุรกิจรับสร้างบ้านเป็นธุรกิจที่มีลักษณะ “รายได้นำหน้ารายจ่าย” กล่าวคือ บริษัทจะได้รับเงินค่างวดล่วงหน้าจากลูกค้ามาก่อน แต่เทอมการจ่ายต้นทุนค่าวัสดุและค่าแรงจะจ่ายทีหลัง (ได้เครดิตเทอมจากซัพพลายเออร์)

"เรามักจะเห็นบทเรียนราคาแพงมานักต่อนักแล้ว ที่พบว่าผู้ประกอบการรายใหม่หรือรายที่ขาดวินัย หลงระเริงกับตัวเลขเงินสดที่เข้ามาในบัญชี แล้วนำเงินหมุนเวียน (Working Capital) ซึ่งจริง ๆ แล้วคือเงินค่าก่อสร้างบ้านของลูกค้า ไปใช้จ่ายผิดประเภทหรือนำไปลงทุนในส่วนอื่นก่อน โดยที่ไม่เกี่ยวข้องกับต้นทุนการก่อสร้างของหลังนั้น ๆ ทั้งที่ผลประกอบการในงวดนั้นยังไม่ได้มีกำไรสุทธิที่แท้จริง เช่น นำเงินไปสร้างและตกแต่งสำนักงานใหม่จนสวยหรูเกินตัว หรือนำไปซื้อรถยนต์หรูให้ผู้บริหารเพื่อสร้างภาพลักษณ์และเมื่อใดก็ตามที่ภาวะเศรษฐกิจสะดุด ยอดขายใหม่เกิดการชะลอตัวลง เมื่อนั้นกระแสเงินสดจะเกิดปัญหางูกินหางทันที เงินงวดของบ้านหลังใหม่ไม่มีมาโปะหลังเก่า และในที่สุดธุรกิจก็ต้องปิดตัวลงและกลายเป็นคดีฉ้อโกงประชาชน"

นายนิรัญ กล่าวปิดท้ายว่า "หากผู้ประกอบการไม่พยายามทำความเข้าใจในลักษณะพิเศษของธุรกิจนี้ ไม่วิเคราะห์ต้นทุนที่แท้จริงแยกรายหลังและไร้ซึ่งวินัยทางการเงินที่เข้มงวด โอกาสที่จะยืนระยะเติบโตในระยะยาวและประสบความสำเร็จในอนาคต ย่อมเป็นไปไม่ได้เลยในยุคที่เศรษฐกิจมีความผันผวนสูงเช่นนี้"

-032