"เอพี–แสนสิริ" 2 ยักษ์อสังหาฯ อวดงบ 9 เดือน เอพีรายได้ 3.5 หมื่นล้าน แนวราบทุบสถิติ แสนสิริกำไร Q3 พุ่ง 25% ชี้ตลาดยังไปต่อได้ แต่คนละเส้นทาง

ตลาดอสังหาฯ ยังเผชิญกำลังซื้ออ่อนแรงและสินเชื่อเข้มงวด แต่ 2 ผู้นำตลาดกลับโชว์ตัวเลขเติบโต “เอพี ไทยแลนด์” ปั้นรายได้ 9 เดือน 35,077 ล้านบาท แนวราบไตรมาส 3 ทำนิวไฮในรอบกว่า 4 ปี ด้าน “แสนสิริ” กำไรไตรมาส 3 โต 25% แตะ 1.2 พันล้านบาท จากคอนโดพร้อมโอนและธุรกิจโรงแรม สะท้อนเกมอสังหาฯ ยุคใหม่ที่วัดกันด้วยคุณภาพรายได้และวินัยการเงิน มากกว่าขนาดยอดขาย

ฤดูประกาศผลประกอบการไตรมาส 3/2569 ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นด้วยสัญญาณบวกจากผู้เล่นรายใหญ่ ท่ามกลางบรรยากาศตลาดที่ยังถูกกดดันจากหนี้ครัวเรือนสูง อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ และความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ โดยสองบริษัทที่ต่างเคยเคลมตำแหน่ง “เบอร์ 1” ของอุตสาหกรรม ทั้งเอพี ไทยแลนด์ และแสนสิริ ต่างเปิดตัวเลขที่ยืนยันว่ายังเติบโตได้ แม้จะเลือกใช้เครื่องยนต์คนละแบบนายรัชต์ชยุตม์ นันทโชติโสภณ ประธานฝ่ายบริหาร (President) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ผลการดำเนินงาน 9 เดือนแรกของปี 2569 รับรู้รายได้รวม (100% JV) 35,077 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% กำไรสุทธิ 3,174 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% และรักษาอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนไว้ที่ 0.61 เท่า โดยระบุว่าผลลัพธ์ดังกล่าวเป็นข้อพิสูจน์ถึงความสามารถในการเติบโตอย่างมั่นคง แม้ตลาดจะเผชิญความผันผวนทั้งด้านกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ขณะที่การบริหารพอร์ตโฟลิโอที่ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม และตลาดภูมิภาค ทำให้ทุกกลุ่มธุรกิจสามารถต้านทานความผันผวนและรักษาโมเมนตัมไว้ได้

ไฮไลต์สำคัญของเอพีอยู่ที่ธุรกิจแนวราบ ซึ่งในไตรมาส 3/2569 สร้างรายได้ 9,813 ล้านบาท เติบโต 14% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทำลายสถิติเดิมเมื่อไตรมาส 1/2565 ที่ 9,768 ล้านบาท นับเป็นการกลับมายืนเหนือจุดสูงสุดเดิมได้อีกครั้งในรอบกว่า 4 ปี แม้ส่วนต่างจากสถิติเก่าจะอยู่ที่เพียงราว 45 ล้านบาทก็ตาม อีกหนึ่งดาวรุ่งคือตลาดภูมิภาคภายใต้แบรนด์ “อภิทาวน์” ซึ่งทำรายได้สูงสุดใหม่ 807 ล้านบาท เติบโต 77% จากโครงการในขอนแก่น จันทบุรี หาดใหญ่ และหัวหิน สะท้อนว่ากำลังซื้อที่อยู่อาศัยไม่ได้หายไป หากแต่กระจายตัวออกสู่หัวเมืองที่ยังมีความต้องการจริง

ด้านคอนโดมิเนียมของเอพียังประคองตัวได้ต่อเนื่อง โดยได้แรงหนุนจากการโอนโครงการพร้อมอยู่แนวรถไฟฟ้า นำโดย RHYTHM เจริญนคร ไอคอนิค, LIFE เจริญนคร-สาทร และ GOOD DAY สุขุมวิท 93 ขณะที่ยอดขายสุทธิช่วง 10 เดือนแตะ 41,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% คิดเป็น 85% ของเป้าหมายทั้งปี 49,000 ล้านบาท และบริษัทยังเดินเกมรุกต่อ ด้วยการปรับเป้าเปิดโครงการใหม่ทั้งปีเป็น 49 โครงการ มูลค่า 59,000 ล้านบาท โดยเตรียมเปิดอีก 12 โครงการ มูลค่า 12,430 ล้านบาทในช่วงพฤศจิกายน–ธันวาคม ซึ่งกระจายทั้งทำเลบางนา ปิ่นเกล้า งามวงศ์วาน รังสิต ลำลูกกา และตรัง (เอพี โชว์ รายได้ 9 เดือน 35,077 ล้าน ไตรมาส3ทุบสถิติแนวราบสูงเป็นประวัติการณ์ +2)ฟากแสนสิริ นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ไตรมาส 3/2569 บริษัทมีรายได้รวม 8,638 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.1% หรือ 645 ล้านบาท จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 25% มาอยู่ที่ราว 1.2 พันล้านบาท โดยมีแรงขับจากยอดขายคอนโดมิเนียมและการเติบโตของธุรกิจโรงแรม ตัวเลขดังกล่าวชี้ว่ากำไรของแสนสิริขยายตัวเร็วกว่ารายได้ราว 3 เท่า สะท้อนอัตรากำไรที่ดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญแรงหนุนหลักมาจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและเริ่มโอนในไตรมาสนี้

ซึ่งนักวิเคราะห์ บล.กสิกรไทย ประเมินว่าแม้จะเกิดน้ำท่วมในกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วงปลายเดือนกันยายน แต่แสนสิริยังเพิ่มมูลค่าการโอนไตรมาส 3 เป็น 9.2 พันล้านบาท จากการเริ่มโอนดีคอนโด คีรี, เวีย อารีย์, ชูช์ ราชเทวี และเดอะ เบส รัชดา 19 ขณะเดียวกัน ด้านยอดขาย แสนสิริทำได้ 36,400 ล้านบาทใน 9 เดือน คิดเป็น 76% ของเป้าทั้งปี 48,000 ล้านบาท และปิดการขายได้แล้ว 18 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 23,500 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม การอ่านตัวเลขของทั้งสองบริษัทจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากรายได้ของเอพีที่ประกาศเป็นฐาน “รวมโครงการร่วมทุน 100%” ซึ่งต่างจากรายได้ตามงบการเงินรวมที่รายงานต่อตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงไม่อาจนำไปเทียบตรงกับรายได้ของแสนสิริได้ ส่วนกำไรที่พุ่งแรงของแสนสิริ ก็มีส่วนหนึ่งมาจากรายการพิเศษ โดยก่อนการประกาศงบ บล.ฟิลลิป ประเมินว่าหากหักรายการพิเศษออก กำไรปกติไตรมาส 3 จะอยู่ราว 962 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% จากปีก่อน นอกจากนี้ เมื่อมองภาพสะสม 9 เดือน รายได้และกำไรของแสนสิริยังอยู่ในระดับใกล้เคียงปีก่อน จุดเด่นจึงอยู่ที่โมเมนตัมไตรมาส 3 ที่เร่งตัวขึ้นชัดเจนเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 มากกว่าการเติบโตทั้งปี (share2trade)ที่น่าสนใจคือ หากคำนวณกำไรเฉพาะไตรมาส 3 ของเอพีจากตัวเลขสะสม จะอยู่ที่ราว 1.2 พันล้านบาท ใกล้เคียงกับแสนสิริ

แม้เอพีจะมีฐานรายได้ใหญ่กว่า สะท้อนความแตกต่างของโมเดลธุรกิจอย่างชัดเจน เอพีเลือกเติบโตด้วย “ปริมาณ” จากตลาดแนวราบและหัวเมืองภูมิภาคที่เป็นความต้องการอยู่อาศัยจริง ส่วนแสนสิริเลือกเติบโตด้วย “คุณภาพกำไร” จากคอนโดมาร์จินสูง ธุรกิจโรงแรม และการบริหารสินทรัพย์ ซึ่งทำหน้าที่เป็นกันชนกำไรในวันที่ตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่แข็งแรงเต็มที่แหล่งข่าวในวงการอสังหาฯ มองว่า ผลประกอบการของทั้งสองค่ายตอกย้ำภาพตลาดที่กำลัง “ปรับสมดุล” มากกว่าจะฟื้นตัวทั่วถึง กำลังซื้อไม่ได้หายไป แต่เลื่อนเวลาและย้ายทำเล ผู้ซื้อเลือกแบรนด์ที่น่าเชื่อถือ สินค้าพร้อมอยู่ และทำเลใกล้แหล่งงานมากขึ้น ขณะที่ความแข็งแกร่งทางการเงินและความสามารถในการโอนได้จริง กลายเป็นตัวชี้ขาดผู้ชนะมากกว่ายอดขายบนกระดาษ

ส่วนธุรกิจรายได้ประจำอย่างโรงแรมและพอร์ตให้เช่า กำลังกลายเป็นเครื่องยนต์ที่สองที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ขาดไม่ได้สำหรับโค้งสุดท้ายของปี 2569 คาดว่าการแข่งขันจะเข้มข้นขึ้นอย่างมาก เมื่อผู้นำตลาดต่างเร่งเปิดโครงการใหม่จำนวนมากในช่วงเวลาเพียง 2 เดือน ทั้งเพื่อปิดเป้ายอดขายและสร้างฐาน Backlog สำหรับปี 2570 สนามรบสำคัญจึงอยู่ที่แคมเปญส่งเสริมการขาย การคัดกรองลูกค้าที่ผ่านสินเชื่อ และการรักษาอัตรากำไรท่ามกลางแรงกดดันด้านราคา ซึ่งจะเป็นบททดสอบว่าการเติบโตของ 2 ยักษ์ใหญ่ในวันนี้ จะต่อยอดเป็นการฟื้นตัวที่ยั่งยืนของทั้งอุตสาหกรรมได้หรือไม่