รู้อะไรไม่สู้...รู้เรื่องเงิน : ลงทุนอสังหาฯ อย่าดูแค่ผลตอบแทน
ซื้อคอนโดแล้วไม่ต้องหาผู้เช่าเอง มีบริษัทจัดการให้ แถมรับประกันผลตอบแทน 5–8% ต่อปี
ฟังดูเหมือนได้ทั้ง “อสังหาริมทรัพย์” และ “Passive Income” ในเวลาเดียวกัน
แต่ก่อนตัดสินใจจากตัวเลขผลตอบแทน สิ่งที่ควรถามอาจไม่ใช่แค่ ได้กี่เปอร์เซ็นต์
แต่คือ “ใครเป็นคนจ่าย และเงินที่จ่ายมาจากไหน”
เพราะการลงทุนลักษณะนี้ไม่ได้มีเพียงความเสี่ยงจากตัวอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังมีความเสี่ยงจากผู้พัฒนา บริษัทบริหารจัดการ สัญญา กระแสเงินสด สภาพคล่อง และการกระจุกตัวของเงินลงทุนด้วย
Investment Property คืออะไร?
Investment Property Program หรือ IP Program เป็นรูปแบบการลงทุนที่ผู้ซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องหรืออสังหาริมทรัพย์ จากนั้นมอบให้ผู้พัฒนาหรือบริษัทบริหารจัดการนำไปปล่อยเช่า โดยโปรแกรมในไทยพบ 2 ประเภทหลัก ได้แก่ Fixed Return จะการันตีผลตอบแทนตามอัตราที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ไม่ว่ารายได้จริงจะเป็นเท่าใดและ Rental Pool จะนำรายได้รวมจากจากหลายห้องมารวมกัน หักค่าใช้จ่าย แล้วแบ่งผลตอบแทนซึ่งขึ้นอยู่กับอัตราการเข้าพักจริง
พูดง่าย ๆ คือ เราเป็นเจ้าของทรัพย์สิน - มีคนอื่นบริหาร - เรารับผลตอบแทนจากการลงทุน
จุดที่ทำให้ผลิตภัณฑ์นี้น่าสนใจคือ นักลงทุนไม่ต้องหาผู้เช่าเอง และอาจได้รับผลตอบแทนที่กำหนดไว้ล่วงหน้า
แต่คำว่า “การันตี” ไม่ได้แปลว่า “ไม่มีความเสี่ยง”
บทเรียนที่ผ่านมาสะท้อนว่า อสังหาฯ ที่จับต้องได้ ก็ไม่ได้แปลว่าปลอดภัย
ในออสเตรเลีย มีกรณี The A Team Property Group ที่เสนอการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ พร้อมผลตอบแทนสูงถึง 25–50% ภายในประมาณ 12–26 เดือน ก่อนที่หน่วยงานกำกับดูแลและศาลจะเข้าดำเนินการกับโครงการและผู้เกี่ยวข้อง
ในไทยเองก็มีตัวอย่าง การลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต ซึ่งมีการเสนอผลตอบแทนประมาณ 7–10% ต่อปี และกำหนดระยะเวลาสัญญา 5 ปี แต่เมื่อครบกำหนดสัญญา กลับไม่ได้รับเงินต้นและผลตอบแทนตามที่คาดไว้ ต่อมาบริษัทเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมาย
จากตัวอย่างเหล่านี้ไม่ได้หมายความว่า อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ไม่ดี
แต่สะท้อนว่า แม้จะเป็นทรัพย์สินที่จับต้องได้ นักลงทุนก็ยังต้องพิจารณา ความน่าเชื่อถือของผู้พัฒนาโครงการ บริษัทบริหารจัดการ แหล่งที่มาของผลตอบแทน และเงื่อนไขในสัญญา
7 จุดสังเกตก่อนตัดสินใจลงทุน
- ผลตอบแทนสูงผิดปกติ
หากสูงกว่าตลาดมาก ต้องถามว่า ความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นคืออะไร และเงินที่นำมาจ่ายผลตอบแทนมาจากไหน
- “การันตี” แต่ไม่ได้อยู่ในสัญญาหลัก
ต้องดูว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ หากผิดนัดจะเกิดอะไรขึ้น และมีหลักประกันหรือไม่
เพราะคำพูดหรือโบรชัวร์ไม่เท่ากับสิทธิที่บังคับใช้ได้ตามสัญญา
- ไม่เปิดเผยข้อมูลรายได้หรืออัตราการเข้าพัก
หากเป็นธุรกิจปล่อยเช่า ควรตอบได้ว่า มีความต้องการเช่าจริงหรือไม่ และรายได้มาจากไหน
- ราคาซื้อสูงกว่าตลาดมาก
เอกสารระบุว่าบางโปรแกรมอาจมี Premium เหนือราคาตลาดราว 15–25% ดังนั้นต้องเปรียบเทียบราคากับทรัพย์สินใกล้เคียงก่อนตัดสินใจ
- บริษัทบริหารเพิ่งก่อตั้งหรือฐานะการเงินไม่ชัดเจน
อย่าดูเฉพาะโครงการ ควรตรวจสอบตัวบริษัท เช่น อายุบริษัท ทุนจดทะเบียน และผู้ถือหุ้นผ่านข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD)
- เร่งให้ตัดสินใจ
คำว่า “ห้องสุดท้าย” หรือ “โปรโมชั่นหมดวันนี้” ไม่ควรเป็นเหตุผลให้รีบลงทุนเงินก้อนใหญ่
- ไม่มีแผนการออกจากการลงทุนที่ชัดเจน
ต้องรู้ว่า ขายระหว่างสัญญาได้หรือไม่ หลังหมดระยะเวลาการันตีจะเกิดอะไรขึ้น และหากต้องการใช้เงินก่อนกำหนดจะทำอย่างไร
ก่อนลงทุน เช็ก 5 เรื่องนี้ให้ครบ
- เช็กทรัพย์สิน
ทำเลมีความต้องการเช่าจริงไหม / มีคู่แข่งหรือโครงการใหม่เข้ามามากแค่ไหน
- เช็กผู้พัฒนาและบริษัทบริหาร
ประวัติเป็นอย่างไร / ฐานะการเงินเป็นอย่างไร / เคยบริหารโครงการลักษณะนี้มาก่อนหรือไม่
- เช็กสัญญา
ใครเป็นผู้รับประกัน / การันตีอยู่ในสัญญาหลักหรือไม่ / หากผิดนัด นักลงทุนมีสิทธิอะไร
หากเป็นเงินก้อนใหญ่ ควรพิจารณาให้ ทนายอิสระที่ไม่ได้มาจากฝั่งผู้พัฒนาโครงการ ตรวจสัญญาก่อนเซ็น
- เช็กผลตอบแทน
อย่าดูเฉพาะ ผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่าย (Gross Yield) แต่ควรคำนวณ ผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย (Net Yield) ด้วย
- เช็กตัวเอง
อย่านำเงินส่วนใหญ่ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือโครงการเดียว เพราะหากเกิดปัญหาขึ้น อาจกระทบฐานะการเงินโดยรวมได้
ลองถามตัวเองว่า
ถ้าผลตอบแทนที่การันตีหายไป และขายไม่ได้ในช่วงที่ต้องการใช้เงิน เรายังรับความเสี่ยงนี้ไหวไหม?
สุดท้าย “การันตี” ไม่ได้แปลว่า “ไม่มีความเสี่ยง”
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สิ่งที่ไม่ดีโดยอัตโนมัติ และการมีผลตอบแทนที่การันตีก็ไม่ได้หมายความว่าเป็นการลงทุนที่ไม่ดีเสมอไป
แต่สิ่งที่นักลงทุนต้องเข้าใจคือ ผลตอบแทนไม่ได้เกิดขึ้นจากคำว่า “การันตี” เพียงอย่างเดียว
ผลตอบแทนต้องมาจาก กระแสเงินสดของธุรกิจ ความสามารถของผู้รับผิดชอบในการจ่ายเงิน และเงื่อนไขทางกฎหมายที่คุ้มครองสิทธิของเรา
เพราะการลงทุนที่ดี ไม่ใช่แค่การหา “ผลตอบแทนที่น่าสนใจ”
แต่คือการรู้ว่า ผลตอบแทนนั้นแลกมาด้วยความเสี่ยงอะไร และเรารับความเสี่ยงนั้นได้จริงหรือไม่
#TheMoneyCoachTH
