หุ้นเด่น : 6 ตุลาคม 2569

‘มีศักยภาพทำโครงการทั่วประเทศ’

บริษัทหลักทรัพย์(บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) ระบุ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา(CPN) มีศักยภาพในการทำ โครงการ retail-led mixed-use ทั่วประเทศ

CPN มีศูนย์การค้าแห่งใหม่ 2 แห่ง ในขอนแก่น ได้แก่ เซ็นทรัล ขอนแก่น (NLA 4.7 หมื่นตร.ม.) และ เซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส (NLA 2.0 หมื่นตร.ม.) ซึ่งได้เปิดให้บริการช่วงปลายเดือนพฤษภาคม 2569 โดย occupancy rate ของเซ็นทรัล ขอนแก่น และเซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส ที่ 97% และ 86% ตามลำดับ ณ สิ้น 2Q69 ขณะที่จำนวนผู้ใช้บริการของเซ็นทรัล ขอนแก่นอยู่ราว 3.8-4.0 หมื่นคน เทียบกับมากกว่า 2.5 หมื่นคน ของแคมปัส

ขณะที่ CPN มองว่าจะไม่มีการแย่งลูกค้าระหว่างศูนย์การค้าทั้งสองแห่ง เพราะเซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัสเน้นกลุ่ม F&B (40-50%) โดยมีกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นลูกค้าคนรุ่นใหม่จากมหาวิทยาลัยขอนแก่นที่อยู่ใกล้เคียง ส่วนศูนย์การค้าเดิมเน้นสินค้าแฟชั่น (+/-35%) และมีกลุ่มเป้าหมายเป็นตลาดแมส ด้านโก โฮเทล ขอนแก่น แคมปัส ซึ่งเป็น budget hotel (75 ห้อง) และอยู่ใกล้กับเซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส ปัจจุบันมี occupancy rate ที่ 95% (เพิ่มจาก 40% ณ สิ้น 2Q69) สัดส่วนลูกค้าของโก โฮเทล ขอนแก่น แคมปัส เป็นคนไทย 70% และชาวต่างชาติ 30% ซึ่งส่วนใหญ่มาจาก สปป.ลาว โดยเป็นกลุ่มนักธุรกิจ ครอบครัวของนักศึกษาจากมหาวิทยาลัย/โรงเรียนใกล้เคียง กับครอบครัวและผู้ป่วยของโรงพยาบาลในบริเวณใกล้เคียง

นอกจากนี้ CPN ยังมีที่ดินแปลงเล็กราว 2 ไร่ ภายในเซ็นทรัล ขอนแก่น แคมปัส ซึ่งสามารถพัฒนาเป็นโรงแรมเพิ่มเติมได้ อัตราการปรับขึ้นค่าเช่าจากสัญญาเดิม (rental reversion rate) ของศูนย์การค้าในต่างจังหวัดสูงกว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ยราว 1-2% การที่โครงการในขอนแก่นประสบสำเร็จสูง CPN จึงกำลังพิจารณาพัฒนาโครงการในขอนแก่นต่อเนื่อง

ศูนย์การค้าทั้ง 45 แห่งของ CPN ตั้งอยู่ใน 23 จังหวัดยุทธศาสตร์ทั่วประเทศ นอกเหนือจากกรุงเทพฯ และจังหวัดใกล้เคียง (นนทบุรี นครปฐม สมุทรสาคร สมุทรปราการ) ซึ่งมีศูนย์การค้ารวม 17 แห่งแล้ว เชียงใหม่ ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี ชลบุรี ขอนแก่น มีศูนย์การค้าจังหวัดละ 2 แห่ง นอกจากผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด (provincial GDP/GPP) แล้ว เกณฑ์หลักในการพัฒนาสาขาใหม่ในต่างจังหวัด ได้แก่ แหล่งท่องเที่ยว โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ หน่วยงานราชการ สนามบินนานาชาติ และโครงสร้างพื้นฐาน โดยศูนย์การค้าใน 12 จังหวัด (Figure 4-5) อยู่ภายใต้โครงการ mixed-use ที่นำโดยธุรกิจค้าปลีกเป็นหลัก (ประกอบด้วยโรงแรมและโครงการที่อยู่อาศัย)

โครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ได้แก่ เดอะเซ็นทรัล พหลโยธิน (GLA 1 แสนตร.ม.) และ CenTRal cENtrAL (GLA 3.0 หมื่นตร.ม.) ซึ่งกำหนดเปิดใน 1H70 ขณะที่เซ็นทรัล จีอาร์9 (GLA 3.4 หมื่นตร.ม.) และเมกาบางนา (1.70 แสนตร.ม.) คาดว่าจะพร้อมเปิดให้บริการใน 2H71 นอกจากนี้ CPN ยังมีแผนพัฒนาเมกา เซ็นทรัล รังสิต (เมืองแห่งอนาคต) บนที่ดิน 750 ไร่ในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า

Valuation & Action

เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” โดยประมาณการกำไรปี 2569F-70F และราคาเป้าหมาย DCF ที่ 82 บาท (WACC ที่ 7.6% และ terminal growth ที่ 1.0%) เราคาดกำไร 3Q69F เบื้องต้นจะยังไม่น่าตื่นเต้นจากเป็นช่วง low season ของธุรกิจและไม่มีกำไรพิเศษก่อนที่จะฟื้นตัวแข็งแกร่งขึ้นใน 4Q69F จากช่วงเทศกาลปลายปีและการโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการคอนโดมิเนียม 3 แห่ง มูลค่ารวม 3.3 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 80%)

ที่มา..บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)