นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่าจากการที่อัตราดอกเบี้ยขึ้นสูงในช่วงนี้ย่อมมีผลกระทบต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งกลุ่มผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยผู้ประกอบการจะมีต้นทุนทางการเงินในการลงทุนเพิ่มซึ่งผู้ประกอบการไม่ได้อยู่ในตลาดหลักทรัพย์จะต้องกู้สถาบันการเงินในอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่วนผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ จะมีต้นทุนในการออกตราสารหนี้ที่สูงขึ้น

ด้านผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น 2 ด้าน คือ คาดว่า จะทำให้วงเงินกู้ที่ได้รับสินเชื่อลดลง อย่างเช่น บ้านราคา 2 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 0.25% จะทำให้วงเงินที่ได้รับสินเชื่อลดลง ประมาณ 75,000 บาท หรือจะทำให้เงินงวดผ่อนต่อเดือนเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น 0.25% จะทำให้เงินงวดผ่อนต่อเดือนเพิ่มขึ้นประมาณ 350-400 บาท ซึ่งในภาวะเช่นนี้สวนทางกับราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้นและความสามารถทางการเงินของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่ยังไม่ฟื้นตัวดี

ขณะที่ผู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระบ้านแล้วมีโอกาสจะได้รับผลกระทบอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น คือถ้าดอกเบี้ยขึ้น แต่เงินงวดยังไม่ขึ้น ผู้ที่อยู่ระหว่างผ่อนชำระบ้านจะได้รับการตัดชำระเงินต้นลดลง ระยะเวลาในการผ่อนชำระจะยาวนานขึ้นและถ้าอัตราดอกเบี้ย MRR/MLR ปรับเพิ่มขึ้นมากกว่าในปัจจุบันอีก 0.25% -0.50% ก็อาจจะทำให้ ธนาคารมีการเพิ่มค่างวดในการผ่อนชำระต่อเดือนเพิ่ม

เนื่องจากตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมามีการขึ้นดอกเบี้ยครั้งละ 0.25% มาแล้วรวม 3 ครั้งหรือขึ้นมาแล้ว 0.75%ดังนั้น กลุ่มที่มีการผ่อนชำระที่ผูกกับการลอยตัวของ MRR/MLR ที่ในช่วงที่ผ่านมาขึ้นมาแล้ว 1-2 ครั้งและกลุ่มที่กำลังจะพ้นช่วงดอกเบี้ยโปรโมชั่นจะได้รับผลกระทบมาก และอาจจะทำให้เกิดการรีไฟแนนซ์ระหว่างธนาคารอย่างมากในช่วงครึ่งปีหลัง

“การที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.)ขึ้นดอกเบี้ยอีก 0.25% จาก 0.75% เป็น 2% เป็นไปตามที่ได้ตั้งสมมุติฐานไว้ ซึ่งการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2566 เกิดการชะลอตัว กระทบต่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์และการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ 2 ไตรมาสแรกของปีนี้ ตลาดเงียบผู้ประกอบการยอดขายไม่ดี โดยหลักเป็นผลมาจากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยยกเลิกการผ่อนปรนมาตรการ LTVและอัตราดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น”นายวิชัยกล่าว

จากปัจจัยเสี่ยงยังมีอยู่มาก ทำให้ตลอดทั้งปี 2566 การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ จะมี 78,269 หน่วย ลดลง 9.3% ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่พื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลมี 98,132 หน่วย ลดลง 10.5% ด้านมูลค่าอยู่ที่ 505,235 ล้านบาท ลดลง 8.2% มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 352,761 หน่วย ลดลง 10.2% มีมูลค่า 1,016,838 ล้านบาท ลดลง 4.5% แบ่งเป็นแนวราบ 264,571 หน่วย ลดลง 7.4% มูลค่า 753,628 ล้านบาท ลดลง 2.9% และอาคารชุด 88,190 หน่วยลดลง 17.7% มูลค่า 263,210 ล้านบาท ลดลง 8.8% ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ จะมีมูลค่า 650,764 ล้านบาท ลดลง 6.8%

ดังนั้นจึงอยากให้รัฐบาลชุดใหม่ที่เข้ามาบริหารประเทศ พิจารณาออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกรอบ เพื่อให้อสังหาริมทรัพย์ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ เช่น ผ่อนปรนมาตรการ LTV จัดหาดอกเบี้ยเป็นซอฟท์โลนให้สถาบันการเงินทั้งของรัฐและเอกชน ปล่อยกู้ในอัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วง 1-2 ปีแรก เพื่อให้เข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และจะทำให้แก้ปัญหาการถูกปฏิเสธสินเชื่อได้