ll พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ...ได้เผยแพร่บทความ..โดยระบุว่าในช่วงปี พ.ศ.2566 เป็นช่วงเวลาที่ท้าทายในการดำเนินธุรกิจทุกประเภท แม้ว่าปัจจัยเรื่องโรคระบาดที่มีผลต่อการดำเนินกิจกรรมต่างๆ ทั้งภายในและต่างประเทศจะไม่มีแล้วก็ตาม แต่ด้วยผลกระทบจากช่วงที่เกิดโรคระบาดปี พ.ศ.2563-2565 มีผลต่อเนื่องถึงการดำเนินธุรกิจและการใช้ชีวิต ส่งผลให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นเรื่องที่ต้องคิดให้ละเอียดรอบคอบ ประกอบกับความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่างๆ ก็เป็นความท้าทายของตลาดธุรกิจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับเปลี่ยนแผนการดำเนินธุรกิจทั้งการลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม และเพิ่มสัดส่วนในโครงการบ้านจัดสรร รวมไปถึงการเพิ่มโครงการราคาแพงออกมาขายมากขึ้น ซึ่งมีผู้ประกอบการบางรายที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้ซื้อระดับบน นอกจากนี้การเร่งปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วหรือกำลังจะเสร็จเพื่อที่ผู้ประกอบการจะได้เงินสดเข้ามาหมุนเวียนในบริษัทมากขึ้น ซึ่งดูแล้วปัจจัย ความท้าท้ายต่างๆ เหล่านี้ กลุ่มผู้ประกอบการต่างๆ มีแนวทางการบริหารจัดการที่ดี เมื่อผลประกอบการออกมามีผู้ประกอบการบางรายที่มีรายได้และกำไรเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีพ.ศ.2565 แม้ว่า ณ ปัจจุบันอาจจะยังมีการประกาศออกมาไม่ครบทุกบริษัท แต่ก็สามารถพิจารณาได้ว่าผู้ประกอบการรายใดมีผลประกอบการที่ดีขึ้นทั้งในแง่ของรายได้ และกำไร

บริษัท แสนสิริ....เป็นผู้ประกอบการที่มีกำไรในปีพ.ศ.2566 มากที่สุด โดยมีกำไรที่ 6,060 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 42% เมื่อเทียบกับปี พ.ศ.2565 รายได้ของแสนสิริอยู่ที่ 39,082 ล้านบาทเพิ่มขั้นประมาณ 12% จากปีที่แล้ว.... เอพี (ไทยแลนด์) มีรายได้และกำไรเป็นอันดับที่ 2 คือ มีรายได้ 38,399 ล้านบาทลดลงจากปี พ.ศ.2565 ประมาณ 1% กำไรที่ 6,054 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 3% ซึ่งทั้งแสนสิริและเอพีในปีที่ผ่านมา นอกจากจะเปิดขายโครงการใหม่มากแล้ว ยังมีการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งบ้าน และคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง รวมไปถึงการเร่งปิดการขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้โครงการราคาแพงของทั้ง 2 บริษัทยังได้รับการตอบรับที่ดีโดยเฉพาะแสนสิริที่หลายโครงการของพวกเขาปิดการขายได้ภายในระยะเวลาไม่นาน แม้ว่าราคาขายเริ่มต้นจะไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาทก็ตาม

ขณะที่ บ.ศุภาลัย มีกำไรและรายได้มาเป็นอันดับที่ 3 ซึ่งลดลงเมื่อเทียบกับปี พ.ศ.2565 โดยรายได้ปี พ.ศ.2566 อยู่ที่ 31,818 ล้านบาทลดลงประมาณ 10% และกำไรอยู่ที่ 5,989 ล้านบาทลดลงประมาณ 15% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า หลายบริษัทมีรายได้มากขึ้นและเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ค่อนข้างมาก แต่ไม่ได้มากมายนักเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการบางรายที่มีทั้งรายได้และกำไรอันดับต้นๆ แต่ส่วนใหญ่ที่เห็นได้ชัดเจน คือ กำไรที่ลดลงซึ่งอาจจะเกิดจาการที่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินกิจการหรือกิจกรรมทางการขายที่มากขึ้นรวมไปถึงการลดราคาหรือยอมขาดทุนกำไรบ้างเพื่อที่จะได้ปิดการขายได้ จึงอาจจะเป็นปัจจัยที่ทำให้กำไรของผู้ประกอบการบางรายลดลงแต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงมีรายได้และกำไรอยู่ไม่มีผู้ประกอบการรายใดที่ขาดทุนในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการบางรายอย่าง บ.คิวเฮ้าส์ อาจจะมีกำไรมาก แต่รายได้น้อยมาก เพราะมีรายได้จากธุรกิจอื่นๆ เช่น อาคารสำนักงานให้เช่า โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์แม้ว่าพวกเขาจะเปิดขายโครงการใหม่ไม่มากเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการ 5 อันดับแรก ซึ่งผลประกอบการด้านบนนี้ ยังไม่ได้รวม บ.แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ ที่หลายปีที่ผ่านมาเปิดขายโครงการใหม่ไม่มากเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่นๆ แต่รายได้จากธุรกิจอื่นๆ ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ค่อนข้างมาก ดังนั้น เป็นไปได้ที่รายได้ และกำไรในปี พ.ศ.2566 อาจจะมากกว่าผู้ประกอบการหลายรายในตลาด

รายได้และกำไรที่ลดลงของผู้ประกอบการบางรายในปี พ.ศ.2566 ยังคงมีช่องทางในการพลิกกลับมาในปี พ.ศ.2567 เพราะผู้ประกอบการ
บางรายมีการประกาศแผนการเปิดขายโครงการใหม่ออกมาแล้ว โดยผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายมีการเปิดขายโครงการมากขึ้นเมื่อเทียบกับปี พ.ศ.2566 และปัจจัยลบบางอย่างที่เกี่ยวข้องกับกำลังซื้ออาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในปี พ.ศ. 2566 อีกทั้งมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองของที่อยู่อาศัยไม่เกิน3 ล้านบาท ยังคงมีต่อในปี พ.ศ. 2567 ซึ่งถือว่าเป็นข่าวดีของผู้ประกอบการบางรายที่มีโครงการระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี พ.ศ.2567 อีกทั้งกำลังซื้อต่างชาติในตลาดคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้นแน่นอน ทั้งคนจีน รัสเซีย และพม่าที่เข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น เพียงแต่ปัญหาใหญ่ยังคงอยู่ที่เรื่องของการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีความเข้มงวดมาก และกระทบกับกลุ่มกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทขึ้นมาถึงกึงระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต ผู้ประกอบการหลายรายจึงพยายามเปิดขายโครงการใหม่ที่เลี่ยงกลุ่มระดับราคานี้ในปี พ.ศ 2567 และพยายามเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาแพงซึ่งไม่ค่อยมีปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคาร ซึ่งผู้ประกอบการบางราย เช่น แสนสิริ และเอสซี แอสเสท รวมไปถึงแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ทำได้ดีมาโดยตลอด

บทความนี้ดูเหมือนจะสอดคล้องกับความเห็นของ คุณวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(REIC) ที่ระบุว่า ในปี 2566 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดสำคัญ ซึ่งรวมกรุงเทพฯและปริมณฑล และจังหวัดในเมืองหลัก มียอดขายได้ใหม่ที่ลดลง 16% มูลค่าลดลง 14% แต่ผู้ประกอบการยังคงเปิดตัวใหม่ในส่วนเป็นอาคารชุด แต่บ้านจัดสรรเริ่มปรับตัวลดลงและเป็นหน่วยที่มีราคาแพง ทำให้มีหน่วยเปิดตัวใหม่เพิ่ม 1% แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น17% เมื่อเทียบกับปีก่อนและด้วยสถานการณ์ที่ยอดขายได้ใหม่มีน้อยกว่าหน่วยเปิดตัวใหม่ทำให้มีหน่วยเหลือขายรวมทุกระดับราคาประมาณ307,000 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 9% และมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 1.55 ล้านล้านบาทเพิ่มขึ้น 20.9%

“มีข้อสังเกตที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายและมูลค่าเพิ่มขึ้น 11% เทียบจากไตรมาส 4/2566 โดยเฉพาะหน่วยและมูลค่าอาคารชุดเหลือขาย เพิ่มขึ้น 25% ส่วนบ้านแนวราบราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์ ที่มีอุปทานทรงตัวต่อเนื่อง ไม่มีเปิดใหม่มากนัก เพราะราคาที่ดินแพงเกินไป” นายวิชัยกล่าว

สำหรับปี 2567 จะเห็นผู้ประกอบการนำโครงการพร้อมอยู่มาจัดโปรโมชั่นลดราคา หรืออาจร่วมกับธนาคารพันธมิตรเพื่อจัดดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้า ให้เกิดยอดจองและยอดโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น เพื่อให้เกิดรายได้และกระแสเงินสดเข้าสู่บริษัทได้อย่างต่อเนื่อง ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรกคงไม่คึกคักมาก ต้องดูในช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะปรับลดลงและภาวะเศรษฐกิจที่จะฟื้นตัวขึ้นจากการเบิกจ่ายงบประมาณรายจ่ายของประเทศหลังเดือนพฤษภาคม 2567 ไปแล้ว เมื่อเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวขึ้นจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ดีไปด้วย

ด้าน นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร้อพเพอร์ตี้จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทมียอดรีเจ็กต์เรตกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาท ประมาณ 30-40% โดยได้ช่วยลูกค้าเพื่อให้สามารถซื้อที่อยู่อาศัยด้วยการย้ายไปซื้อโครงการที่จะสร้างเสร็จอีก 6-10 เดือน เพื่อที่ลูกค้าจะได้มีเวลาเคลียร์ภาระหนี้และยื่นกู้ใหม่ ซึ่งบริษัทมีโครงการในหลายทำเลและระดับราคาที่ลูกค้าสามารถเลือกซื้อได้

ขณะที่นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า ถ้าลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านบริษัทพยายามช่วยลูกค้า โดยโยกไปซื้อโครงการที่มีราคาลดลงจากเดิมที่ราคาอาจสูงเกินไป เช่น เดิมจะซื้อบ้านราคา 8-9 ล้านบาท แต่ความสามารถซื้อได้ 5 ล้านบาทเป็นต้น รวมถึงแนะนำวิธีการปิดหนี้และยื่นขอกู้ใหม่ ซึ่งจะใช้เวลาประมาณ 3-4 เดือน ซึ่งกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาทที่มียอดรีเจ็กต์เรตสูงประมาณ 50% ต้องนำมาขาย2รอบ ส่วนระดับบนยังพอไปไหวเพราะคนมีกำลังซื้อและมีเครดิตจึงไม่มีปัญหาเรื่องแบงก์ไม่ปล่อยกู้

ทั้งนี้ ดูจากสต๊อกที่ยังคงเหลือในตลาดคาดว่าในไตรมาสแรกของปีนี้ คงจะได้เห็นสงครามโปรโมชั่นกันมากขึ้น เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อและเร่งรับรู้รายได้จากสินค้าพร้อมอยู่พร้อมโอน