เกาะสมุย ประเทศไทย: ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยบนเกาะสมุยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ด้วยการเติบโตอย่างรวดเร็ว การเพิ่มความหลากหลายของประเภทที่อยู่อาศัย และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงในตลาดเช่าระยะสั้น ตามรายงาน “Samui Property Market Update 2568” ฉบับล่าสุดโดย C9 Hotelworks มูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยในปัจจุบันอยู่ที่ 30.3 พันล้านบาท โดยตลาดกำลังเปลี่ยนจากการเน้นที่พักอาศัยแบบวิลล่าเป็นหลัก ไปสู่โครงการที่พักอาศัยที่มีความหนาแน่นมากขึ้น เช่น คอนโดมิเนียม เพื่อตอบรับเทรนด์การลงทุนที่เปลี่ยนแปลง และความสนใจจากนักลงทุนต่างชาติที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วกำลังกำหนดทิศทางใหม่ของตลาด

หนึ่งในเทรนด์สำคัญของตลาดอสังหาฯ บนเกาะสมุยในปัจจุบันคือการเติบโตของจำนวนวิลล่าสำหรับเช่าแบบอิสระ ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 34% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา (ข้อมูล ณ มกราคม 2568) ปริมาณที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นนี้ส่งผลให้เกิดการแข่งขันด้านราคาค่อนข้างมาก โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนในไตรมาสแรกของปี 2568 ลดลง 11% เหลือ 13,012 บาทต่อคืน อย่างไรก็ตาม แม้อัตราค่าเช่าจะลดลง แต่ระดับการเข้าพักกลับเพิ่มขึ้น 5.7 จุดเปอร์เซ็นต์ เป็น 71.5% สะท้อนถึงความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะจากกลุ่มนักท่องเที่ยวที่มองหาความหรูหราและความเป็นส่วนตัว “สิ่งที่ทำให้สมุยแตกต่าง คือพื้นฐานของตลาดโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่ง” คุณบิล บาร์เน็ตต์ (Bill Barnett) กรรมการผู้จัดการ C9 Hotelworks กล่าว “เมื่อเทียบกับจุดหมายปลายทางอื่น ๆ ในไทยที่ราคาที่ดินพุ่งสูง สมุยยังมีต้นทุนที่ดินค่อนข้างต่ำ ทำให้สามารถพัฒนาโครงการวิลล่าหรูในราคาที่แข่งขันได้ และหลายแห่งยังมีวิวทะเลที่สวยงามอีกด้วย”

ขณะเดียวกัน การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุยกำลังเปลี่ยนทิศทางไปสู่คอนโดมิเนียมสไตล์รีสอร์ทขนาดใหญ่และมีความหนาแน่นมากขึ้น โดยมีโครงการใหม่ที่น่าจับตามอง เช่น โครงการอานาวา สมุย (564 ยูนิต) และ โครงการวิง สมุย (533 ยูนิต) ซึ่งสะท้อนถึงการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยจากรูปแบบวิลล่า ไปสู่ทางเลือกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อยุคใหม่ รวมถึงนักลงทุนที่มองหาที่อยู่อาศัยที่บริหารจัดการง่ายและเข้าถึงได้ในราคาที่จับต้องได้มากขึ้น

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยและทิศทางทำเลต่าง ๆของสมุย

ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยหลักบนเกาะสมุย มีจำนวนยูนิตรวมทั้งสิ้น 2,882 ยูนิต กระจายอยู่ใน 117 โครงการ โดยกว่า 70% ของอุปทานทั้งหมดตั้งอยู่ในย่านบ่อผุด ซึ่งเป็นพื้นที่ศูนย์กลางของเกาะ ครอบคลุมทั้งสนามบินสมุยและชายหาดยอดนิยมอย่างเฉวง ส่วนพื้นที่อื่น ๆ ได้แก่ ตำบลมะเร็ต (15%) ตำบลแม่น้ำ (9%) และตำบลอ่างทอง (3%)

คอนโดมิเนียมครองสัดส่วน 52% ของอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดบนเกาะสมุย สะท้อนถึงบทบาทที่เพิ่มขึ้นของการพัฒนาอสังหาฯ ยุคใหม่ ขณะที่วิลล่าหรือบ้านพักอาศัยยังคงมีสัดส่วน 48% ซึ่งแม้จะยังเป็นส่วนสำคัญของตลาด แต่ก็เริ่มเปิดทางให้กับการเติบโตของโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้น

ในด้านราคาขาย คอนโดมิเนียมมีราคากลางอยู่ที่ 88,500 บาทต่อตารางเมตร ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบอยู่ที่เฉลี่ย 60,600 บาทต่อตารางเมตร สำหรับคอนโดมิเนียมห้องแบบหนึ่งห้องนอน (ขนาด 40–70 ตร.ม.) ราคากลางอยู่ที่ประมาณ 3.5 ล้านบาท ขณะที่ห้องแบบสองห้องนอน (ขนาด 80–110 ตร.ม.) มีราคากลางที่ 7.2 ล้านบาท ด้านวิลล่าจะมีราคาสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ โดยยูนิตแบบสามห้องนอน (ขนาด 250–350 ตร.ม.) มีราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 14.9 ล้านบาท

การแข่งขันในตลาดเช่าวิลล่าบนเกาะสมุย

ปี 2568 ตลาดเช่าวิลล่าบนเกาะสมุยมีจำนวนรวม 3,055 หลัง โดยส่วนใหญ่อยู่ภายใต้การบริหารของผู้ให้บริการบุคคลที่สาม วิลล่าเหล่านี้มักถูกใช้ในสองรูปแบบควบคู่กัน ทั้งเป็นบ้านพักตากอากาศส่วนตัว และเป็นทรัพย์สินเพื่อการลงทุนที่สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า ตลาดส่วนใหญ่ประกอบด้วยวิลล่าสองและสามห้องนอน ซึ่งครองสัดส่วน 21% และ 31% ตามลำดับ ขณะที่วิลล่าขนาดใหญ่ที่มีสี่ห้องนอนขึ้นไป คิดเป็น 31% ของอุปทานทั้งหมด เพื่อตอบโจทย์กลุ่มครอบครัวใหญ่และนักท่องเที่ยวที่เดินทางเป็นกลุ่ม

ตลาดเช่าวิลล่าบนเกาะสมุยมีความผันแปรตามฤดูกาลอย่างชัดเจน โดยอัตราเข้าพักต่ำสุดอยู่ที่ 38.7% ในเดือนกันยายน และพุ่งสูงสุดถึง 76.2% ในเดือนกุมภาพันธ์ ระยะเวลาการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 4–5 คืน แม้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนจะลดลงจากการที่มีจำนวนวิลล่าในตลาดเพิ่มขึ้น แต่ความต้องการจากนักท่องเที่ยวกลุ่มมีกำลังซื้อยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัวและประสบการณ์ที่แตกต่าง แม้อัตราค่าเช่าเฉลี่ยต่อคืนในไตรมาสแรกของปี 2568 จะลดลงมาอยู่ที่ 13,012 บาท แต่อัตราเข้าพักกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งสะท้อนว่ากลยุทธ์การเน้นปริมาณผู้เข้าพักกำลังเห็นผลในหมู่ผู้ประกอบการหลายราย การปรับสมดุลระหว่างราคาและประสิทธิภาพการบริหารจึงกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการขับเคลื่อนตลาด ซึ่งกำลังพัฒนาไปสู่ความเป็นมืออาชีพมากขึ้น พร้อมกับการวาง

บ่อผุด: วิลล่าบูติกตอบรับความต้องการที่เติบโตต่อเนื่อง

หนึ่งในทำเลวิลล่าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดบนเกาะสมุยคือย่านบ่อผุด ซึ่งความสนใจในโครงการที่อยู่อาศัยแบบบูติกยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โครงการในพื้นที่นี้โดดเด่นด้วยการออกแบบที่สวยงามทันสมัย ความเป็นส่วนตัว และทำเลที่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมอย่างหมู่บ้านชาวประมง(Fisherman’s Village) วิลล่าระดับลักชัวรีในบ่อผุดยังตอบรับกับกระแสไลฟ์สไตล์ด้านสุขภาพและดีไซน์ทรอปิคอลร่วมสมัย ตอกย้ำบทบาทของย่านนี้ในฐานะจุดหมายยอดนิยมของกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาคุณภาพชีวิตและไลฟ์สไตล์ที่แตกต่าง

มูลค่าตลาดและรูปแบบอสังหาริมทรัพย์

ในเชิงภูมิศาสตร์ พื้นที่บ่อผุด มะเร็ต และแม่น้ำ รวมกันคิดเป็น 85% ของมูลค่าตลาดอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุย ซึ่งสะท้อนถึงความน่าสนใจของทำเล และความพร้อมด้านการพัฒนาในพื้นที่เหล่านี้อย่างชัดเจน ที่พักริมทะเลมีจำนวน 631 ยูนิต ขณะที่ที่พักอาศัยภายแบบ Branded Residences มีจำนวน 550 ยูนิต สะท้อนถึงความนิยมที่เพิ่มขึ้นในสินทรัพย์ระดับพรีเมียมซึ่งเน้นคุณภาพชีวิตและภาพลักษณ์ที่เป็นเอกลักษณ์

ด้านราคาขาย อสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงขึ้นตามขนาดของยูนิต โดยวิลล่าสองห้องนอน (150–250 ตร.ม.) มีราคาประมาณ 12.2 ล้านบาท ขณะที่วิลล่าสี่ห้องนอนขนาดใหญ่ (400–500 ตร.ม.) อาจมีราคาสูงกว่า 28.9 ล้านบาท สำหรับคอนโดมิเนียม จุดขายสำคัญยังคงอยู่ที่ความคุ้มค่าและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ โดยผู้พัฒนาหลายรายมุ่งเป้าทั้งนักลงทุนต่างชาติและชาวไทยในเมืองที่มองหาบ้านพักตากอากาศหรือทรัพย์สินเพื่อการลงทุน

มุมมองตลาดและสิ่งที่นักลงทุนควรพิจารณา

ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์บนเกาะสมุยที่กำลังเปลี่ยนแปลงนี้เปิดโอกาสใหม่ ๆ ให้กับนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการ แม้ว่าการเพิ่มขึ้นของจำนวนอสังหาริมทรัพย์ทั้งในกลุ่มวิลล่าและคอนโดมิเนียมจะสร้างแรงกดดันต่อระดับราคาตลาด โดยเฉพาะในกลุ่มปล่อยเช่าระยะสั้น แต่ปัจจัยด้านอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น ระดับการเข้าพักที่ดีขึ้น และการเชื่อมต่อทางการบินที่สะดวกมากขึ้น ก็ช่วยรองรับแรงกดดันนี้ได้บางส่วน

การเกิดขึ้นของโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยบนเกาะสมุย ทำให้เกาะแห่งนี้เข้าถึงนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านหลังที่สองได้หลากหลายมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างนี้ เมื่อรวมกับภาพลักษณ์ของสมุยในฐานะจุดหมายปลายทางการท่องเที่ยวระดับพรีเมียม สะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังก้าวเข้าสู่ระยะใหม่ที่ขับเคลื่อนด้วยปริมาณและความหลากหลายมากยิ่งขึ้น

ทั้งนักพัฒนาและนักลงทุนจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้เหมาะกับสภาพตลาดที่มีการแข่งขันสูงและเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา โดยปัจจัยสำคัญที่จะสร้างความได้เปรียบในตลาดคือความแตกต่าง ทำเล และบริการที่มีมูลค่าเพิ่ม หากมีกลยุทธ์ที่ชัดเจนและเหมาะสม เกาะสมุยยังคงเป็นจุดหมายที่น่าลงทุน ทั้งในด้านการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า

ขณะนี้ที่โครงสร้างพื้นฐานและการเชื่อมต่อระดับนานาชาติของเกาะสมุยพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็พร้อมจะยังคงเป็นจุดสนใจของทั้งกลุ่มผู้ซื้อที่มองหาบ้านเพื่ออยู่อาศัย และนักลงทุนรายใหญ่ที่ต้องการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่ขับเคลื่อนด้วยการท่องเที่ยว