ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ณ กลางปี 2569 สำหรับภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2569 พบว่า 95% เป็นตลาดที่อยู่อาศัย โดยมีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยรวม 97 โครงการ ลดลง 18 โครงการ หรือคิดเป็น -15.7% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2568 ที่มี 115 โครงการ แม้จำนวนโครงการและจำนวนหน่วยเปิดใหม่จะลดลง แต่กลับพบว่ามูลค่าโครงการรวมกลับทะยานขึ้นไปอยู่ที่ 152,742 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 41,512 ล้านบาท หรือเติบโตขึ้น 37.3% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้วที่มีมูลค่า 110,230 ล้านบาท ทั้งนี้ เป็นผลมาจากขนาดโครงการใหม่ที่มีความหนาแน่นและมีจำนวนหน่วยต่อโครงการเพิ่มขึ้นจากเฉลี่ย 135 หน่วยในปี 2568 ขยับขึ้นมาอยู่ที่ราว 176 หน่วยต่อโครงการในปี 2569 เนื่องมาจากการเปิดตัวโครงการห้องชุดพักอาศัยจำนวนมากเป็นพิเศษ  

​ณ กลางปี 2569 อีกหนึ่งจุดเปลี่ยนสำคัญคือราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด จากเดิมเฉลี่ย 7.172 ล้านบาทต่อหน่วยในปี 2568 พุ่งขึ้นมาอยู่ที่ 8.906 ล้านบาทต่อหน่วยในปี 2569 สะท้อนให้เห็นว่าสินค้าราคาถูกมียอดขายลดลง และกำลังซื้อของผู้บริโภคในกลุ่มราคาระดับล่างหดตัวลงอย่างรุนแรง ส่งผลให้อนาคตของการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างถูกและราคาปานกลางทำได้ยากยิ่งขึ้น ยกเว้นกลุ่มห้องชุดราคาประหยัดไม่เกิน 1.5 ล้านบาทที่ได้อานิสงส์จากการส่งเสริมของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) แต่ก็มีผู้ประกอบการจำนวนน้อยรายที่สามารถพัฒนาสินค้าในระดับราคานี้ได้ ในทางตรงกันข้าม ตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนหรือสินค้าราคาแพงยังคงประคับประคองยอดขายได้พอสมควรเนื่องจากได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจค่อนข้างน้อย  

​ในด้านยอดขายช่วงครึ่งแรกปี 2569 ตลาดสามารถดูดซับหน่วยที่ขายได้รวมสูงถึง 26,780 หน่วย โดยแชมป์ยอดขายอันดับหนึ่งตกเป็นของ "ห้องชุดพักอาศัย" ที่ทำยอดขายได้ 14,439 หน่วย หรือคิดเป็น 53.9% ของหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 70,407 ล้านบาท (46.8%) รองลงมาคือ "ทาวน์เฮาส์" ขายได้ 6,820 หน่วย คิดเป็น 25.5% มูลค่า 21,362 ล้านบาท (14.2%) และ "บ้านเดี่ยว" ขายได้ 3,393 หน่วย คิดเป็น 12.7% แต่มูลค่าสูงถึง 46,313 ล้านบาท หรือคิดเป็น 30.8% ของมูลค่าที่ขายได้ทั้งหมด โดย ดร.โสภณคาดการณ์ว่าตลอดทั้งปี 2569 จะสามารถทำยอดขายรวมได้ราว 57,000 หน่วย ซึ่งสูงกว่าปี 2568 ที่ทำได้ 50,472 หน่วย แสดงให้เห็นว่าสินค้าคงค้างในตลาดกำลังถูกทยอยดูดซับออกไปอย่างต่อเนื่อง และการชะลอตัวของการเปิดตัวใหม่นี้ช่วยยืนยันว่าตลาดไม่ได้อยู่ในภาวะฟองสบู่และไม่มีความเสี่ยงที่ฟองสบู่จะแตกแต่อย่างใด  

​ อย่างไรก็ตาม ณ กลางปี 2569 ยังคงมีหน่วยรอการขายสะสมในตลาดสูงถึง 210,112 หน่วย ซึ่งหากไม่มีการเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มเติมเลยจะต้องใช้เวลาขายหมดนานถึง 49.5 เดือน โดยประเภทสินค้าที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดคือ "ทาวน์เฮาส์" มีจำนวนมากถึง 68,831 หน่วย (32.8%) ตามด้วย "ห้องชุดพักอาศัย" 61,543 หน่วย (29.3%) และ "บ้านเดี่ยว" 51,739 หน่วย (24.6%) ตามลำดับ ทั้งนี้ สะท้อนว่าห้องชุดยังคงทำตลาดได้ดีเพราะตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยเองและการปล่อยเช่า  

​สำหรับทิศทางในครึ่งหลังของปี 2569 ประเมินว่าสถานการณ์โดยรวมน่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่มีการระดมเปิดตัวโครงการใหม่ตามฤดูกาล โดยปัจจุบันมีโครงการที่เตรียมรอเปิดตัวใหม่อีกราว 399 โครงการ นำทัพโดย "บ้านเดี่ยว" จำนวน 136 โครงการ (34%) ตามด้วย "อาคารชุด" 130 โครงการ (33%) และ "ทาวน์เฮาส์" 115 โครงการ (29%) แม้ว่าตัวเลขคาดการณ์ทั้งปี 2569 จำนวนหน่วยเปิดใหม่อาจลดลงเหลือ 35,795 หน่วย หรือลดลง -13.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่ในแง่มูลค่าการพัฒนาคาดว่าจะขยับเพิ่มขึ้นแตะ 320,758 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 10.4% ตามราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงขึ้น ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจไทยที่คาดว่าจะยังคงทรงตัวในลักษณะนี้ ทำให้การกลับมาเห็นตัวเลขการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทะยานแตะระดับ 100,000 หน่วยต่อปีเหมือนในอดีตจึงเป็นไปได้ยากในอนาคตอันใกล้  

​ในส่วนของโครงการที่ต้องหยุดการขายในช่วงครึ่งแรกปี 2569 มีเพิ่มขึ้นอีก 6 โครงการ รวม 4,136 หน่วย มูลค่า 23,939 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังปี 2568 ที่มีโครงการปิดการขายไป 8 โครงการ รวม 3,964 หน่วย มูลค่า 17,880 ล้านบาท ตัวเลขดังกล่าวตอกย้ำว่าตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่ได้รับความเสียหายรุนแรงจากปัญหาเศรษฐกิจโตช้า และสถานการณ์ยังไม่เข้าขั้นวิกฤติ โดยสาเหตุหลักที่ทำให้โครงการต้องหยุดชะงักลงราว 31% มาจากการไม่ผ่านการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) รองลงมา 22% คือขายไม่ออกเนื่องจากรูปแบบสินค้าไม่ตอบโจทย์ทำเล, 19% ติดปัญหาการไม่อำนวยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และ 7% มาจากทำเลที่ตั้งไม่เหมาะสมกับการพัฒนาตามลำดับ  

-032