ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ นักวิชาการอิสระด้านที่อยู่อาศัยและผู้จัดการสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย ชี้ว่าโครงสร้างตลาดในปัจจุบันยังถูกกดดันจากหนี้ครัวเรือนระดับสูงและรายได้ประชาชนที่ฟื้นตัวไม่ทันภาระค่าครองชีพ ส่งผลให้สถาบันการเงินต้องเข้มงวดกับการพิจารณาสินเชื่อมากขึ้น ผู้บริโภคยังต้องการซื้อบ้าน แต่ความสามารถในการกู้และผ่อนชำระระยะยาวกลับเป็นข้อจำกัดที่แท้จริง
ตัวเลขจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรสะท้อนภาพนี้ได้ชัดเจน อัตราการปฏิเสธสินเชื่อโดยรวมอยู่ที่ราว 45% ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมีอัตราปฏิเสธพุ่งสูงถึงราว 50% แม้ตัวเลขจะดีขึ้นเล็กน้อยจากช่วงก่อนหน้า แต่ก็ยังตอกย้ำว่าความต้องการซื้อไม่ได้แปลว่าจะเข้าถึงสินเชื่อได้เสมอไป มาตรการภาครัฐอย่างการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และการลดค่าธรรมเนียมโอนช่วยกระตุ้นตลาดได้ในระยะสั้น แต่ปัจจัยเชิงโครงสร้างทั้งรายได้และหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นตัวกำหนดทิศทางการฟื้นตัวในระยะยาว

ฝั่งผู้ประกอบการเองก็เริ่มปรับกลยุทธ์รับมือ โดยการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปีลดลงราว 10% และจำนวนหน่วยเปิดใหม่ลดลงถึง 30% สะท้อนการชะลอซัพพลายเพื่อบริหารความเสี่ยง ผลพวงจากการชะลอตัวนี้กลับกลายเป็นโอกาสให้ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้นในบางเซกเมนต์ โดยเฉพาะสินค้าที่ผู้พัฒนาต้องเร่งระบายสต๊อกผ่านโปรโมชั่นต่างๆ

ด้านพฤติกรรมผู้บริโภคก็เปลี่ยนไปเช่นกัน แม้จำนวนผู้ค้นหาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง แต่กลุ่มผู้ซื้อที่มีความตั้งใจจริงยังไม่หายไปจากตลาด และมีแนวโน้มเป็นกลุ่มที่มีคุณภาพมากขึ้น ผู้บริโภคใช้เวลาตัดสินใจนานขึ้น เพราะต้องประเมินทั้งความมั่นคงของรายได้ ภาระหนี้ และความสามารถในการผ่อนระยะยาว การซื้อบ้านจึงไม่ได้จบแค่การเลือกสินค้าอีกต่อไป แต่ต้องผ่านการประเมินความเสี่ยงทางการเงินอย่างรอบด้าน ขณะเดียวกันตลาดเช่าก็เริ่มมีบทบาทมากขึ้นในฐานะทางเลือกของผู้บริโภคบางกลุ่มที่ยังไม่พร้อมแบกรับภาระสินเชื่อระยะยาว สะท้อนการปรับพฤติกรรมจาก "ซื้อ" ไปสู่ "เช่า" ในบางเซกเมนต์

สำหรับทิศทางข้างหน้า ดร.วิชัยประเมินว่าตลาดมีโอกาสฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยการเติบโตจะยังไม่รุนแรง และขึ้นอยู่กับ 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ การฟื้นตัวของรายได้ประชาชน การลดลงของหนี้ครัวเรือน และการผ่อนคลายข้อจำกัดด้านสินเชื่อ หากสินเชื่อยังตึงตัวต่อไป การฟื้นตัวของตลาดก็จะยังถูกจำกัดอยู่ดี แม้ดีมานด์จะไม่ได้หายไปไหนก็ตาม

ท้ายที่สุดแล้ว โจทย์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในวันนี้จึงไม่ใช่การแก้ปัญหา "ดีมานด์หายไป" แต่คือการทำความเข้าใจว่าดีมานด์ที่มีอยู่กำลังถูกคัดกรองผ่านระบบสินเชื่อที่เข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ และการฟื้นตัวของตลาดทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับว่าระบบการเงินจะปลดล็อกกำลังซื้อที่มีอยู่จริงในระบบเศรษฐกิจได้มากน้อยเพียงใด

-032