เมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2566 South China Morning Post นสพ.ท้องถิ่นของฮ่องกง เสนอรายงานพิเศษ Hongkongers flock to Thailand to snap up cheap flats, as Southeast Asia’s second-largest economy courts foreign workers ระบุว่า ชาวฮ่องกงจำนวนไม่น้อยเลือกประเทศไทยสำหรับการย้ายไปตั้งถิ่นฐานใหม่ เนื่องจากค่าครองชีพไม่สูงและวิถีชีวิตที่ไม่เคร่งเครียดเมื่อเทียบกับบ้านเกิด ซึ่งนั้นทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยพลอยได้รับประโยชน์ไปด้วย

เดวิด ชาน หนุ่มฮ่องกงวัย 31 ปี ย้ายตามภรรยาชาวไทยไปอยู่ที่กรุงเทพฯ ตั้งแต่ปี 2562 ในช่วงที่ฮ่องกงกำลังเกิดเหตุวุ่นวายทางการเมือง และเริ่มอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เมืองไทย ประเทศที่มีขนาดเศรษฐกิจใหญ่เป็นอันดับ 2 ของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (อาเซียน) นับตั้งแต่นั้น งานของขาคือการค้นหาอสังริมทรัพย์และช่วยประสานงานในขั้นตอนการซื้อ-ขาย แล้วก็ได้เห็นว่า มีชาวฮ่องกงสนใจที่ย้ายไปตั้งรกรากที่นั่นเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 30

แนวโน้มดังกล่าวเป็นข่าวดีสำหรับนักพัฒนาอสังหาฯ จำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากหลายปีที่ยากลำบากสถานการณ์โรคระบาดโควิด-19 ซึ่งทำให้ยอดขายที่อยู่อาศัยลดลงและสินค้าเหลือค้างสต็อกจำนวนมาก ปัจจุบันคนในแวดวงธูรกิจอสังหาฯ เชื่อกันว่าสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดอาจจบลงแล้วด้วยยอดขายที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ผู้พัฒนารายหนึ่งคาดว่าจะมีความต้องการเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 50 จากนักลงทุนต่างชาติ

“ราคาบ้านในประเทศไทยอยู่ที่ประมาณ 1 ใน 4 ของราคาบ้านในฮ่องกง และครอบครัวที่มีบุตรหลานสามารถหาที่เรียนได้ง่ายในโรงเรียนนานาชาติ นอกจากนี้ ชาวฮ่องกงจำนวนมากยังได้รับประโยชน์จากโปรแกรมการพำนักในประเทศไทยที่หลากหลาย ซึ่งช่วยให้พวกเขาสามารถพำนักระยะยาวในประเทศพร้อมกับสมาชิกในครอบครัวได้” ชาน ระบุ

ข้อมูลจากทางการไทยช่วงปี 2561-2562 พบว่า ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย รวมมูลค่าถึง 4.59 พันล้านเหรียญสหรัฐ หรือราว 1.58 แสนล้านบาท แต่ในช่วงปี 2563-2565 ยอดขายในกลุ่มชาวต่างชาติลดลงถึง 1 ใน 3 รวมมูลค่าอยู่ที่ 1.6 แสนล้านเหรียญสหรัฐ หรือราว  5.6 ล้านล้านยาท ขณะที่ประเทศไทยเพิ่งเปิดตัววีซ่าสำหรับผู้พักอาศัยระยะยาวเมื่อปี 2565 ซึ่งพยายามดึงดูดนักลงทุนที่ร่ำรวยหรือชาวต่างชาติที่มีความสามารถจำนวน 1 ล้านคนเข้าไปในประเทศในช่วง 5 ปี ผู้สมัครที่ประสบความสำเร็จมีสิทธิ์ทำงานในประเทศด้วยวีซ่าเข้า-ออกหลายครั้ง เป็นเวลา 10 ปีที่ต่ออายุได้

พีระพงศ์ จรูญเอก (Peerapong Jaroon-ek) ซีอีโอของ Origin Property กล่าวว่า ผู้ซื้อต่างชาติคิดเป็นประมาณ 1 ใน 4 ของยอดขายอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในประเทศไทยในช่วงหลายปีก่อนเกิดสถานการณ์โรคระบาด แต่ลดลงเหลือร้อยละ 5 ในช่วงวิกฤติ ถึงกระนั้น ตามข้อมูลของทางการไทย พบว่า ผู้ซื้อในฮ่องกงยังคงเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุดในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งโดยทั่วไปคิดเป็นประมาณ 1 ใน 3 ของอุปสงค์จากต่างประเทศทั้งหมด

แต่ปัจจุบัน พีรพงศ์ มองโลกในแง่ดีมากขึ้น โดยคาดการณ์ว่าความต้องการเพิ่มขึ้นร้อยละ 50 จากนักลงทุนต่างชาติ รวมถึงผู้ที่มาจากฮ่องกง สำหรับโครงการของผู้พัฒนาในภูเก็ตและกรุงเทพฯ โดยอ้างถึงความคุ้มค่าของเงินและคุณภาพเป็นเหตุผลสำหรับความสนใจที่เพิ่มขึ้น ซึ่งราคาห้องชุดของ Origin อยู่ระหว่าง 2-10 ล้านบาท ซึ่งถูกกว่าห้องชุดในฮ่องกงอย่างมาก อาทิ The Henley โครงการในย่านไคตั๊กของฮ่องกงที่เสนอเมื่อต้นเดือน ก.ค. 2566 ห้องราคาถูกที่สุดขนาด 250 ตารางฟุตมีราคา 662,000 เหรียญสหรัฐ หรือกว่า 20 ล้านบาท เมื่อเทียบกับโครงการของ Origin ตามแนวถนนเพชรเกษม ในกรุงเทพฯ ห้องขนาดประมาณ 25 ตารางเมตร หรือ 264 ตารางฟุต มีราคาเพียง 3.13 ล้านบาท

Dusit International ผู้พัฒนาอสังหาฯ อีกเจ้าหนึ่งซึ่งต้องการเจาะตลาดลูกค้าต่างชาติ อาทิ Dusit Central Park โครงการพัฒนาแบบผสมผสานใจกลางย่านธุรกิจใจกลางกรุงเทพฯ จะมีที่พักอาศัย 406 ยูนิตที่สร้างขึ้นบนพื้นที่ 9.17 เอเคอร์ (37,110 ตารางเมตร หรือราว 23 ไร่) ซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานี และสามารถมองเห็นสวนลุมพินีได้ ซึ่ง ละเอียด โควาวิสารัช (La-ead Kovavisaruch) ซีอีโอของ Dusit International คาดหวังว่าจะได้เห็นผู้ซื้อจากฮ่องกงและจีนแผ่นดินใหญ่มากขึ้น แม้ ณ จุดนี้พวกเขาไม่ใช่นักลงทุนรายใหญ่ แต่จะค่อยๆ ดีขึ้น

ข้อมูลของ Savills บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ตลาดอสังหาฯ ของไทยประสบปัญหาตั้งแต่ก่อนเกิดโรคระบาด ห้องชุดและบ้านพร้อมที่ดินในกรุงเทพฯ ที่ขายไม่ออก พุ่งขึ้นร้อยละ 28 ในช่วง 4 ปี เป็น 176,000 หลังในปี 2562 จากนั้นในปี 2563 ที่มีการใช้มาตรการปิดประเทศ จำกัดจำนวนผู้ซื้อที่มีศักยภาพจากต่างชาติ นักพัฒนาจึงต้องหาวิธีลดสินค้าค้างสต็อกของตน บางรายเสนอส่วนลดมหาศาลไปถึงขั้นแจกฟรี เช่น การเข้าพักในโรงแรม และแม้กระทั่งยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแคมเปญเพื่อกระตุ้นยอดขาย

คริสติน หลี่ (Christine Li) หัวหน้าฝ่ายวิจัยประจำภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ Knight Frank เปิดเผยว่า ตอนนี้กระแสน้ำดูเหมือนจะเปลี่ยน เพราะในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2566 ยอดขายยูนิตใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.5 จากไตรมาสก่อนหน้า และผู้พัฒนาขายได้ร้อยละ 42.3 หรือ 3,025 ยูนิตจากอุปทานทั้งหมด 7,148 ยูนิต ขณะที่ในไตรมาสที่ 2 จำนวนห้องชุดใหม่คาดว่าจะแตะ 10,000 ยูนิต ในขณะที่การเติบโตของราคาและอัตราการขายคาดว่าจะคงที่

“สินค้าค้างสต็อกประเภทคอนโดมิเนียมในไทยลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา ในช่วงไตรมาสแรก ตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูหรามีสัญญาณที่ดีขึ้น โดยสินค้าที่ขายไม่ออกลดลงร้อยละ 5 ซึ่งบ่งชี้ถึงความต้องการที่ฟื้นตัวบางส่วน กิจกรรมของนักลงทุนมีบทบาทสำคัญในตลาดเนื่องจากการดูดซับสุทธิ ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากนักลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อเพื่อปล่อยต่อ” หลี่ กล่าว

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญชี้ว่ามีศักยภาพที่จะทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหยุดชะงัก เนื่องจากในเดือน พ.ค. 2566 หน่วยงานการเงินได้เพิ่มอัตราดอกเบี้ย 25 จุดเป็นร้อยละ 2 ทำให้ต้นทุนการกู้ยืมขึ้นสู่ระดับสูงสุดในรอบกว่า 8 ปีเพื่อบรรเทาภาวะเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้น ต่อมาในเดือน มิ.ย. 2566 อัตราเงินเฟ้อของไทยเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.23 จากปีที่แล้ว แต่ยังเพิ่มขึ้นน้อยกว่าร้อยละ 0.53 ในเดือนพฤษภาคม ซึ่ง หลี่ มองว่า เศรษฐกิจไทยยังคงเปราะบางต่อความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและอัตราเงินเฟ้อที่สูง ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น นอกจากนี้ยังดูเหมือนว่ากำลังซื้อในประเทศจะลดลงอย่างมาก

นอกจากนั้นยังมีปัจจัยด้านการเมืองในประเทศไทยซึ่งยังไม่มีความแน่นอน ดังล่าสุดแม้ พิธา ลิ้มเจริญรัตน์ (Pita Limjaroenrat) หัวหน้าพรรคก้าวไกล ถูกปฏิเสธจากสมาชิกวุฒิสภา (สว.) ทำให้เขาไม่สามารถเข้ารับตำแหน่งนายกรัฐมนตรีคนใหม่ได้ แม้พรรคก้าวไกลจะได้คะแนนเสียงจากประชาชนมาเป็นอันดับ 1 ในการเลือกตั้งที่เพิ่งเกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ แต่ถึงกระนั้น พีรพงศ์ จาก Origin ก็เลือกที่จะมองข้ามปัจจัยดังกล่าว เพราะเชื่อว่า ชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อห้องชุดในประเทศไทยทราบดีอยู่แล้วเกี่ยวกับสถานการณ์ทางการเมืองที่นี่

- 006