คลินิกสิ่งแวดล้อม

ซื้อที่ดิน ส.ป.ก.จากการขายทอดตลาด

เกี่ยวกับการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือ ส.ป.ก. นั้น หลักในพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 มาตรา 39 ได้วางหลักสำคัญว่า บุคคลผู้ได้รับสิทธิ์โดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม จะทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิ์ในที่ดินนั้นไปยังบุคคลอื่นมิได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมหรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกร

โดยได้กำหนดระยะเวลาห้ามโอนไว้เป็นระยะเวลา 3 ปีนับตั้งแต่วันที่มีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตปฏิรูปที่ดิน

นอกจากนี้ในมาตรา 25 ได้มีข้อกำหนดว่าห้ามมิให้จำหน่ายด้วยประการใด หรือก่อให้เกิดภาระติดพันใดๆ ซึ่งที่ดินในเขตประติรูปที่ดิน เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการ หรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย

ผู้เขียนได้ตรวจสอบพบคำพิพากษาฎีกาเกี่ยวกับการขายทอดตลาดที่ดิน ส.ป.ก.ที่น่าสนใจคือเป็นคดีตามคำพิพากษาฎีกาหมายเลขที่ 2828/2541 ซึ่งมีข้อเท็จจริงสรุปดังนี้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน 1 แปลง พร้อมสิ่งปลูกสร้าง โจทก์ได้มาโดยซื้อจากการขายทอดตลาด โจทก์ฟ้องขับไล่ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินและบ้านของโจทก์และส่งมอบให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย

จำเลยให้การในข้อสำคัญว่า โจทก์ซื้อมาจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี จึงตกเป็นโมฆะ โจทก์มิใช่เจ้าของที่ดินและบ้านพิพาท ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์เฉพาะปัญหาข้อกฎหมายโดยตรงต่อศาลฎีกาโดยได้รับอนุญาตจากศาลชั้นต้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 223 ทวิ

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า บ้านและที่ดินพิพาท เป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้มาโดยการซื้อจากการขายทอดตลาดของศาล ที่ดินพิพาททางราชการประกาศเป็นเขตปฏิรูปที่ดินและได้ออกหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดินอันเป็นการออกให้โดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ขณะโจทก์ยื่นฟ้อง จำเลยยังคงอาศัยและทำประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาทมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามที่โจทก์ฎีกาข้อเดียวว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่

เห็นว่า พระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 12518 มาตรา 39 บัญญัติว่าที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทำการแบ่งแยก หรือโอนสิทธิในที่ดินนั้นไปยังผู้อื่นมิได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรมหรือโอนไปยังสถาบันเกษตรกร ฯลฯ และมาตรา 28 วรรคแรก บัญญัติว่าภายในระยะเวลาสามปี นับแต่วันที่พระราชกฤษฎีกากำหนดเขตปฏิรูปที่ดินตามมาตรา 25 ใช้บังคับ ห้ามมิให้ผู้ใดจำหน่ายด้วยประการใด ๆ หรือก่อให้เกิดภาระติดพันใด ๆ ซึ่งที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดิน เว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการหรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมาย ดังนี้เมื่อข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าการขายทอดตลาดดังกล่าวได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการหรือผู้ซึ่งคณะกรรมการมอบหมายการขายทอดตลาดจึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 แม้โจทก์จะซื้อบ้านและที่ดินพิพาทโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยก็ไม่ได้สิทธิในที่ดินพิพาท ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 เมื่อจำเลยครอบครองบ้านและที่ดินพิพาทย่อมมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่

คำพิพากษาคดีนี้จึงเป็นตัวอย่างสำคัญ ในการบังคับตามหลักการ โอนสิทธิ์ในที่ดิน ส.ป.ก. โดยเคร่งครัด แม้กันซื้อผ่านการขายทอดตลาดจากหน่วยงานรัฐก็ตาม ก็อาจจะเกิดความผิดพลาดขึ้นได้ แม้ในทางปฏิบัติอาจจะมีโอกาสเกิดน้อยเนื่องจากเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดีคงจะต้องมีการตรวจสอบและทำตามขั้นตอนอย่างละเอียดก็ตาม

036