คลินิกสิ่งแวดล้อม

                         พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินฉบับใหม่ มีอะไรเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคบ้าง

เมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2568 เว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษา ได้มีการประกาศ เผยแพร่ พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 7) พ.ศ.2568 ซึ่งในกฎหมายดังกล่าว กำหนดให้มีผลบังคับใช้เมื่อผล 60 วันนับตั้งแต่วันที่มีประกาศซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในตามกฎหมายวันที่ 1 มีนาคม 2568

ซึ่งกฎหมายดังกล่าวเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดินซึ่งตราไว้ตั้งแต่ปี 2543 โดยมีประเด็นที่น่าสนใจและน่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคดังนี้

แก้ไขมาตรา 43 ควบคุมสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร โดยกำหนดให้สาธารณูปโภค เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ตกอยู่ภายใต้ภาระจำยอมเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อ และผู้จัดสรรที่ดินต้องบำรุงรักษาให้ได้มาตรฐานอยู่เสมอ และกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อโครงการ

แก้ไขมาตรา 44 กำหนดเงื่อนไขการพ้นหน้าที่บำรุงรักษาให้ผู้จัดสรรจะพ้นจากหน้าที่ได้เมื่อผู้ซื้อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนทรัพย์สิน หรือดำเนินการอุทิศทรัพย์สินเป็นสาธารณประโยชน์ และต้องส่งมอบเงินค้ำประกันให้แก่นิติบุคคลหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นตามกรณี

ซึ่งประเด็นนี้มีข้อพิพาทกันเป็นจำนวนมาก เนื่องจากมีหลายโครงการที่ไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้และเกิดปัญหาช่องว่างเกี่ยวกับการจัดสรรค่าส่วนกลาง ไม่ว่าการเก็บเงินแล้วบริหารจัดการไม่โปร่งใสรวมถึงกรณีที่ติดตามหนี้ค่าส่วนกลางไม่ได้ ซึ่งเกิดผลเสียต่อผู้

บริโภคหรือผู้อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก เนื่องจากไม่สามารถบริหารจัดการสาธารณกส่วนกลางได้ตามที่ควร ดังนั้นกฎหมายดังกล่าวจึงเป็นประโยชน์สำคัญที่จะทำให้ผู้บริโภคได้รับความเชื่อมั่นว่า เมื่อได้ซื้อโครงการใดโครงการหนึ่งแล้ว แม้จะไม่สามารถตั้งนิติบุคคลได้ แต่การบริหารทรัพย์สินส่วนกลาง ต้องดำเนินต่อไปอย่างมีประสิทธิภาพ เนื่องจากเป็นภาระหน้าที่ของเจ้าของโครงการซึ่งเขียนไว้ชัดตามกฎหมาย

รวมถึงเพิ่มช่องทางในการจัดตั้งนิติบุคคลโดยผู้ซื้อที่ดิน และเมื่อจัดตั้งสำเร็จให้ผู้จัดสรรชำระค่าส่วนกลางตามสัดส่วนที่ถือครองอีกด้วย

แก้ไขมาตรา 52 โดยกำหนดอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ มีอำนาจในการระงับ การกระทำของผู้จัดสรรที่ดินในลักษณะที่ลดทอนการใช้ประโยชน์ของทรัพย์สินส่วนกลาง

นอกจากนี้ยังมีอีกหลายส่วนที่เป็นประโยชน์และมีส่วนสำคัญซึ่งกฎหมายนี้น่าจะแก้ปัญหาการจัดสรรที่ดินที่ไม่มีประสิทธิภาพเช่นปล่อยพื้นที่ส่วนกลางรกร้างหรือการเก็บค่าสาธารณูปโภคอย่างไม่โปร่งใสได้เป็นอย่างมาก

036