วิเคราะห์ตลาดบ้านมือสองปี’70...ไปต่อไหวไหม???

** คาดว่าปี 2570 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังอยู่ในระดับสูงกว่ามือหนึ่งอย่างต่อเนื่อง ในช่วงที่เหลือของปี 2569 ไปจนถึงปี 2570 จะยังคงมีมาตรการภาครัฐ ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการโอนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่จะสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570 รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำ ช่วยพยุงกำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัย  

อย่างไรก็ตามมองว่ายังขาดปัจจัยบวกที่จะมาหนุนการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมได้อย่างมีนัยสำคัญ โดยผู้บริโภคยังเผชิญแรงกดดันจากทั้งหนี้ครัวเรือนในระดับสูง รายได้ครัวเรือนที่ชะลอลง รวมถึงความเข้มงวดในการให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่มาก

สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อยังมีอยู่จำกัด ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยมือสองส่วนมากที่ไม่สูงมากนัก ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังมีแนวโน้มได้อานิสงส์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการโอนที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท

อย่างไรก็ดีจากฐานที่สูงในปี 2569 จะส่งผลให้หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในปี 2570 มีแนวโน้มทรงตัวหรือหดตัวเล็กน้อย แต่คาดว่าสัดส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังอยู่ในระดับสูงกว่า 50% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยโดยรวม หรือกล่าวได้ว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองจะยังมีแนวโน้มสูงกว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอย่างต่อเนื่อง

ซัพพลายที่อยู่อาศัยมือสองเร่งตัวเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา จากการประกาศขายจากบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกรมบังคับคดี ในไตรมาสที่ 2 ปี 2569 มีการประกาศขายที่อยู่อาศัยจากบุคคลธรรมดาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 70,542 หน่วย เป็นผลมาจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นปัญหาด้านการเงินของผู้ครอบครองหรือผู้ที่กำลังผ่อนชำระที่อยู่อาศัย ที่ทำให้ต้องขายที่อยู่อาศัยเพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงิน วิถีชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปของผู้ครอบครองที่อยู่อาศัย ที่ต้องทำให้ต้องย้ายที่อยู่อาศัยหรือซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ การขายที่อยู่อาศัยโดยกลุ่มนักลงทุนเพื่อทำกำไร อีกทั้งภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลซ่อมแซม รวมถึงการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็มีส่วนให้ผู้ครอบครองที่อยู่อาศัยหลายหลังประกาศขายที่อยู่อาศัยเพื่อลดภาระทางการเงินด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้ซัพพลายที่อยู่อาศัยมือสองที่เร่งตัวเพิ่มขึ้นในช่วงที่ผ่านมา ยังมาจากปัญหาหนี้สินที่รุนแรงยังเป็นปัจจัยเร่งให้มีที่อยู่อาศัยมือสองจากกรมบังคับคดีออกสู่ตลาดมากขึ้น โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2569 มีหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายจากกรมบังคับคดีอยู่ที่ 61,646 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 32% ของหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายโดยรวม โดยสัดส่วนหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายจากกรมบังคับคดีปรับตัวสูงขึ้นมาอยู่ระดับมากกว่า 30% ของหน่วยที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายโดยรวมมาตั้งแต่ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 สะท้อนปัญหาหนี้สินที่รุนแรงในระดับที่มีการยึดที่อยู่อาศัยและนำมาขายทอดตลาดมากขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยเร่งให้มีที่อยู่อาศัยมือสองประกาศขายออกสู่ตลาดมากขึ้นเช่นกัน

ในระยะข้างหน้ายังต้องจับตาความเสี่ยงภาวะ Oversupply โดยปัญหาหนี้สินที่รุนแรงยังเป็นปัจจัยเร่งให้มีที่อยู่อาศัยมือสองจากกรมบังคับคดีออกสู่ตลาดมากขึ้น อีกทั้งยังมีที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ธนาคารพาณิชย์ และบริษัทบริหารสินทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2569 มีหน่วยที่อยู่อาศัยประกาศขายจากกลุ่มนี้รวมกันถึง 63,753 หน่วย นับเป็นระดับสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาสที่ผ่านมา ซึ่งแม้ที่อยู่อาศัยมือสองจะทยอยถูกดูดซับจากความต้องการซื้อ แต่การมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง จะส่งผลให้มีความเสี่ยงในการเกิดภาวะ Oversupply และจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมือสองยังคงมีแนวโน้มต่ำกว่าราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่มากต่อไป

ผลสำรวจจาก SCB EIC ในปี 2569 พบว่า ความสนใจที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองคิดเป็นสัดส่วนมากกว่า 70% ในทุกประเภทที่อยู่อาศัย และเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นจากผลสำรวจในปีก่อนหน้า โดยกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ยังคงมีสัดส่วนผู้ที่สนใจที่อยู่อาศัยมือสองสูงกว่ากลุ่มบ้านเดี่ยว และกลุ่มคอนโดมิเนียม ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากทาวน์เฮาส์มือสองในพื้นที่ชานเมืองมีระดับราคาต่ำกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบมือหนึ่งในทำเลเดียวกัน ขณะเดียวกันยังสามารถเดินทางเข้าสู่พื้นที่เมืองได้สะดวก จึงเป็นทางเลือกที่ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในทำเลที่ต้องการได้ภายใต้งบประมาณจำกัด

อีกทั้งความสนใจที่อยู่อาศัยมือสองในปี 2569 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าในทุกระดับราคา สะท้อนว่าผู้ที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้าให้ความสำคัญกับความคุ้มค่ามากขึ้น ทั้งในด้านพื้นที่ใช้สอย ทำเลที่เหมาะสม สภาพที่อยู่อาศัยที่ยอมรับได้ ในระดับราคาที่สามารถเข้าถึงได้ ท่ามกลางราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งที่ยังอยู่ในระดับสูง ทั้งนี้ความสนใจที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่เพิ่มขึ้นมากจากปีก่อนหน้า ยังสะท้อนว่าความสนใจที่อยู่อาศัยมือสอง ไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง-ล่างอีกต่อไป แต่ยังขยายไปสู่กลุ่มผู้มีรายได้สูงอีกด้วย

โดยปัจจัยที่หนุนให้ที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคาสูงได้รับความสนใจมากขึ้น ส่วนหนึ่งมาจากข้อจำกัดด้านทำเล โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง และพื้นที่รอบใจกลางเมือง ซึ่งในบางทำเลที่ไม่สามารถหาซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่งได้ มีข้อจำกัดด้านที่ดินในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ หรือมีต้นทุนราคาที่ดินสูงมากจนทำให้ราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งปรับตัวสูงขึ้นมากตามไปด้วย ทำให้ที่อยู่อาศัยมือสองระดับราคาสูงได้รับความสนใจมากขึ้น

การเร่งระบายซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสอง จะส่งผลด้านบวกยังธุรกิจใน Supply chain และกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น การเร่งระบายซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองในตลาด จะส่งเสริมให้เกิดการใช้ทรัพยากรที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้วอย่างมีประสิทธิภาพ ก่อนการเพิ่มซัพพลายจากการก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ อีกทั้งระดับราคาที่อยู่อาศัยมือสองที่ต่ำกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง จะมีส่วนช่วยเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อยังมีอยู่จำกัด นอกจากนี้การซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสองยังส่งผลด้านบวกต่อเนื่องไปยังธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องใน Supply chain เช่น แพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์ ธุรกิจตัวแทนซื้อขายที่อยู่อาศัย ธุรกิจรับปรับปรุงที่อยู่อาศัย ธุรกิจรับซื้อที่อยู่อาศัยมือสองแล้วรีโนเวทขาย การปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งจะสร้างเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจตามมา

แพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์ และธุรกิจตัวแทนซื้อขายที่อยู่อาศัย สามารถขยายบริการสู่การเป็น One-stop service และทำ Data analytics ตลอด Customer journey  นอกจากบทบาทในการจับคู่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองกับผู้ที่ประกาศขายที่อยู่อาศัยแล้ว การขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังเป็นโอกาสให้แพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์ และธุรกิจตัวแทนซื้อขายที่อยู่อาศัย สามารถขยายบริการสู่การเป็น One-stop service ที่ครบวงจร ครอบคลุมตั้งแต่การค้นหาที่อยู่อาศัย การซื้อขายและขอสินเชื่อ ไปจนถึงบริการหลังการขาย

นอกจากนี้ความนิยมในการใช้บริการแพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์ที่แพร่หลายเป็นอย่างมากในปัจจุบัน ยังนำมาสู่โอกาสในการทำ Data analytics เช่น กลุ่มลูกค้าเป้าหมายและพฤติกรรมการใช้งานแพลตฟอร์ม ทำเล และ Segment ที่อยู่อาศัยมือสองที่ได้รับความสนใจ แนวโน้มการปรับขึ้นลงของราคาที่อยู่อาศัยมือสอง ที่จะหนุนให้แพลตฟอร์มซื้อขายที่อยู่อาศัยออนไลน์สามารถวิเคราะห์ข้อมูลได้ตลอด Customer journey ของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองกับผู้ที่ประกาศขายที่อยู่อาศัย เพื่อยกระดับการให้บริการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสอง ซึ่งมี Customer journey ที่ยาว และซับซ้อนมากกว่าการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือหนึ่งเป็นไปได้อย่างมีประสิทธิภาพ นำมาสู่การทำธุรกรรมซื้อขายได้มากขึ้น และสามารถสร้างรายได้จากบริการที่หลากหลายมากขึ้น

ธุรกิจรับซื้อที่อยู่อาศัยมือสองเพื่อรีโนเวทและขายต่อ จะมีโอกาสทางธุรกิจมากขึ้น แต่ยังต้องเผชิญการแข่งขันจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มขยายธุรกิจมาสู่ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น ในอดีตผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ขยายธุรกิจมาสู่ตลาดมือสองในรูปแบบบ้านเก่าแลกบ้านใหม่ภายใต้โครงการของผู้ประกอบการเอง โดยใช้ข้อได้เปรียบด้านการต่อยอดจากฐานลูกค้าเดิมที่ต้องการขายที่อยู่อาศัยปัจจุบัน เพื่อขยับขยายไปซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายที่อยู่อาศัยใหม่ภายใต้โครงการของผู้ประกอบการเอง ขณะที่ยังรักษาระดับราคาและภาพลักษณ์ของที่อยู่อาศัยมือสองที่เป็นแบรนด์ของผู้ประกอบการไว้ได้

ความซบเซาของตลาดที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อีกทั้งแนวโน้มในระยะข้างหน้า ยังคาดว่าตลาดจะยังฟื้นตัวได้ช้า ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มขยายธุรกิจมาสู่ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองมากขึ้น ในรูปแบบการเป็นแพลตฟอร์มการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสอง รวมถึงธุรกิจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองแล้วรีโนเวทขายต่อ โดยมีจุดแข็งด้านความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว ทำให้มีความน่าเชื่อถือด้านคุณภาพในการรีโนเวท และมีต้นทุนในการรีโนเวทต่ำกว่าธุรกิจรับซื้อที่อยู่อาศัยมือสองแล้วรีโนเวทขายทั่วไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็น SMEs

โดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมุ่งเน้นเจาะตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในบาง Segment เช่น ที่อยู่อาศัยแนวราบมือสองในทำเลที่การพัฒนาโครงการใหม่เป็นไปได้ยาก คอนโดมิเนียมมือสองที่เจาะกลุ่มนักลงทุน คอนโดมิเนียมมือสองที่เป็นอาคารเก่าในทำเลศักยภาพ โดยมีจุดขายด้านพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวาง และราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าคอนโดมือหนึ่งในทำเลเดียวกัน

อย่างไรก็ดีซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองในระดับสูง ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในทำเลใจกลางเมืองกรุงเทพฯ และทำเลรอบๆ ใจกลางเมือง ที่เผชิญต้นทุนราคาที่ดินสูงมาก ท่ามกลางการประกาศขายคอนโดมิเนียมมือสองจำนวนมากในทำเลดังกล่าว รวมถึงการพัฒนาโครงการใหม่ในแต่ละทำเลยังต้องพิจารณาซัพพลายสะสม อัตราการดูดซับ รวมถึงราคาของที่อยู่อาศัยมือสองในทำเลนั้นๆ ควบคู่กันไป

ภาครัฐอาจออกมาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองโดยเฉพาะ ทั้งมาตรการลดหย่อนภาษี วงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ รวมถึงสินเชื่อเพื่อปรับปรุงต่อเติมที่อยู่อาศัยมือสอง ทั้งการปรับปรุงต่อเติมทั่วไป และการปรับปรุงต่อเติมเพื่อตอบโจทย์การประหยัดพลังงาน อีกทั้งการจัดทำฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยมือสองที่สะท้อนราคาประเมินและราคาซื้อขายที่แท้จริง จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อขายที่อยู่อาศัยมือสอง และช่วยเร่งให้ซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองปรับตัวลดลง ซึ่งนอกจากจะส่งเสริมให้เกิดการใช้ทรัพยากรที่อยู่อาศัยที่มีอยู่แล้วอย่างมีประสิทธิภาพ และช่วยเพิ่มความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยในภาวะที่กำลังซื้อยังมีอยู่จำกัดแล้ว การลดลงของซัพพลายสะสมของที่อยู่อาศัยมือสองยังจะนำมาสู่การสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ซึ่งจะกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมให้สามารถฟื้นตัวได้เร็วขึ้น

**SCB EIC **