หุ้นเด่น ประจำวันที่ 18 กันยายน 2569

‘พรีเซลสวนทางแนวโน้มอุตฯ’

บริษัทหลักทรัพย์(บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) ระบุ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ (AP) พรีเซลที่ทำได้จนถึงขณะนี้สวนทางกับแนวโน้มอุตสาหกรรม

ช่วง 8M69 พบว่าพรีเซลของ AP เพิ่มขึ้น 9% YoY อยู่ที่ 3.29 หมื่นล้านบาท จากยอดขายโครงการแนวราบ 2.7 หมื่นล้านบาท (+10% YoY) และคอนโดมิเนียม 5.86 พันล้านบาท (+2% YoY) ซึ่งถือว่าน่าประทับใจเมื่อเทียบกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่จำนวนยูนิตที่ขายและการเปิดโครงการใหม่แย่ลง 24% YoY และ 16% ตามลำดับ (ข้อมูลของ Agency for Real Estate (AREA)) ด้วยพรีเซล (กรกฎาคม-สิงหาคม 2569) แข็งแกร่งที่ 9.4 พันล้านบาท

เราประเมินพรีเซล 3Q69F จะอยู่ที่ 1.45 หมื่นล้านบาท (+15-18% YoY และ QoQ) ส่งผลให้พรีเซล 9M69F อยู่ที่ 3.8 หมื่นล้านบาท (+15-16% YoY) หรือคิดเป็น 78% ของประมาณการทั้งปี ดังนั้น AP ยังคงเป้าพรีเซลปี 2569F ที่ 4.9 หมื่นล้านบาท (+4.5% YoY) หนุนจากการเปิดโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นรวม 3.32 หมื่นล้านบาท ใน 2H69F (+47% HoH)

นอกจากนี้คอนโดฯใหม่ 4 แห่ง ที่จะเปิดใน 2H69 ได้แก่ “แอสปาย สาทร-ตากสิน” (1.2 พันล้านบาท), “Good Day มอร์ บางมด” (1.3 พันล้านบาท), “Good Day พระราม9” (370 ล้านบาท) และ “แอสปาย เกษตร-เสนาฯ” (1.2 พันล้านบาท) ขณะที่เราสังเกตว่าสัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติอยู่ต่ำเพียง 7% ของพรีเซลใน 1H69 (ลดจาก 15% ปี 2566) โดยที่พรีเซลของ “อภิทาวน์” ในต่างจังหวัดปัจจุบันคิดเป็น 10% ของพรีเซลโครงการแนวราบทั้งหมด และอาจเพิ่มเป็น 20% (1 หมื่นล้านบาท) ช่วง 3 ปีข้างหน้า

กำไร 2H69F น่าจะแข็งแกร่งกว่า 1H69 หนุนจาก i) การเปิดโครงการใหม่มูลค่า 3.3 หมื่นล้านบาท ที่เพิ่มขึ้น ii) การโอนกรรมสิทธิ์จากคอนโดฯ JV ใหม่ 2 โครงการ ที่ “ริธึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค” มูลค่า 5 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 85%) และ “ไลฟ์ สาทร-นราธิวาส 22” มูลค่า 1.8 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 35%) ในเดือนกันยายน 2569 ส่วน “ไลฟ์ เจริญนคร-สาทร” มูลค่า 2.5 พับล้านบาท (ขายได้แล้ว 68%) อยู่ใน 4Q69F และ iii) gross margin ที่ดีขึ้นจากราว 28% เป็นเกือบ 30% จากการรับรู้รายได้จากคอนโดฯ (ที่ margin สูง) เพิ่มขึ้น โดยที่ AP คาดว่าจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์คอนโดฯเหล่านี้ได้ 30-40% ภายในสิ้นปี 2569

Backlog ที่เกือบ 1 หมื่นล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นคอนโดฯที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและกำหนดโอนปี 2569F-70F ทั้งนี้คอนโดฯที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 4 โครงการ มูลค่ารวม 1.2 หมื่นล้านบาท (ยอดขายเฉลี่ย 47%) กำหนดจะโอนปี 2570F เทียบกับคอนโดฯที่ก่อสร้างแล้วเสร็จมูลค่า 1.1 หมื่นล้านบาท ปี 2569F (ยอดขายราว 72%) อีกทั้ง AP ยังมีแผนเปิดโครงการใหม่ไม่น้อยกว่า 5 หมื่นล้านบาท ปี 2570F  โดยจะเพิ่มจำนวนโครงการในต่างจังหวัด ขณะที่คาดจะเปิดคอนโดฯใหม่ 4-5 โครงการ ขณะนี้เราคาดว่ากำไรปี 2570F จะเติบโต 5% โดยมี upside บางส่วนจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ดีขึ้นและโอกาสที่ GDP จะถูกปรับประมาณการขึ้น

Valuation & Action

เราคงประมาณการกำไรปี 2569F-70F และราคาเป้าหมายที่ 9.40 บาท อิงจาก PE ที่ 6.3x บน EPS ปี 2570F (เหนือค่าเฉลี่ยในอดีต +1 S.D.) โดยที่เราให้ premium valuation เนื่องจาก AP ครองส่วนแบ่งตลาดพรีเซลสูงสุดในอุตสาหกรรม ทั้งนี้เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” AP โดยประเมิน dividend yield ปี 2569F ที่ 6.5% บนสมมติฐาน dividend payout ratio ที่ 38% (เท่ากับปี 2568)

ที่มา..บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)