สินเชื่อบ้านคืออะไร และมีวิธีการคิดดอกเบี้ยอย่างไร หาคำตอบได้ที่นี่

การจะซื้อบ้านสักหลังหนึ่งไม่ใช่เรื่องง่ายเลยสำหรับคนที่ไม่ได้มีรายได้สูง เป็นแค่มนุษย์เงินเดือนธรรมดาคนหนึ่งที่มีเงินเดือนเพียงแค่หลักหมื่นกว่า ๆ เท่านั้น ครั้นจะเลือกซื้อบ้านจัดสรรถ้าเป็นบ้านที่อยู่ในตัวเมืองราคาก็ค่อนข้างสูง แต่ถ้าเลือกเป็นจัดสรรที่นอกชานเมืองก็ทำให้ไม่สะดวกในการเดินทางไปทำงาน ทำให้ยุคนี้หลายคนเลือกที่จะซื้อคอนโดมิเนียมเนื่องจากราคาเริ่มต้นเพียงแค่หลักแสนก็มีหรือสูงไปถึงหลักล้านก็มีเช่นกัน และอีกอย่างคอนโดมิเนียมในปัจจุบันก็อยู่ในตัวเมืองหรือไม่ไกลจากตัวเมืองมากนัก ทำให้เดินทางไปทำงานได้อย่างสะดวก แต่การจะซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมก็จะต้องขอกู้เงินจากธนาคารเพื่อมาซื้อ ทำให้บางคนปวดหัวเลือกไม่ถูกว่าจะขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารไหนดี ในการขอกู้ยุ่งยากไหม และจำเป็นไหมจะต้องมีเงินเก็บก่อนที่จะซื้อบ้าน วันนี้เรามาหาคำตอบเหล่านี้กัน มาดูกันเลย

สินเชื่อบ้านคืออะไร

        สินเชื่อบ้าน คือ การขอกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อมาซื้อบ้าน หรือใครที่มีที่ดินอยู่แล้วแต่ต้องการเงินเพื่อมาปลูกสร้างบ้านก็ขอสินเชื่อบ้านนี้ได้เช่นกัน โดยส่วนใหญ่แล้วธนาคารหรือสถาบันการเงินจะอนุมัติวงเงินกู้ให้อยู่ที่ 80 – 100% จากราคาประเมินของหลักทรัพย์ นอกจากบ้านแล้วใครที่ต้องการจะซื้อ ทาวน์เฮ้าส์, ทาวน์โฮม, คอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์ เพื่ออยู่อาศัยนั้นก็สามารถขอสินเชื่อบ้านได้เช่นกัน ทั้งนี้ สินเชื่อบ้าน จะต้องใช้หลักทรัพย์มาค้ำประกัน ซึ่งก็คือบ้านที่ขอสินเชื่อนั่นเอง โดยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้ธนาคารหรือสถาบันการเงินเป็นเจ้าของและมีคุณเป็นผู้ครอบครอง เมื่อผ่อนหมดเมื่อไรธนาคารก็จะทำการโอนให้คุณเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านโดยทันที

สินเชื่อบ้านมีการคิดดอกเบี้ยอย่างไร

ใครที่คิดจะขอสินเชื่อบ้านนั้นสิ่งที่จะต้องรู้และทำความเข้าใจให้มากที่สุดก็คือ “อัตราดอกเบี้ย”สำหรับสินเชื่อบ้านนั้นส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะคิดดอกเบี้ยทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ลอยตัว และอัตราดอกเบี้ยคงที่ เพื่อให้เข้าใจได้ง่ายขึ้นเรามาทำความรู้จักกับดอกเบี้ยทั้ง 2 ประเภทนี้กันก่อน

1. ดอกเบี้ยที่ลอยตัว

หลายธนาคารมักจะออกโปรโมชั่นอัตราดอกเบี้ยมาให้คุณได้เลือกกันหลากหลายทางเลือกที่มีทั้งในช่วงปีแรก ๆ ของการผ่อนค่างวดสินเชื่อบ้านจะให้ใช้เป็นดอกเบี้ยคงที่ พอหลังจากนั้นก็จะปรับดอกเบี้ยให้เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ลอยตัว ที่จะมีการปรับขึ้นหรือลงไปตามสถานการณ์ทางการเงินของตลาดเงิน หรือต้นทุนทางเงินของสถาบันการเงิน ทั้งนี้ อาจจะมีทั้งมีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่มีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งจะไม่มีใครที่สามารถคาดเดาได้เลย

2. ดอกเบี้ยคงที่

        อัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่หลายธนาคารเลือกใช้กับสินเชื่อบ้าน และมักจะออกโปรโมชันเพื่อมาสร้างแรงจูงใจให้กับคนที่ต้องการจะขอสินเชื่อบ้าน ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยคงที่ของสินเชื่อบ้านนั้นจะสามารถแบ่งได้เป็น 3 แบบ ดังนี้

• แบบที่ 1 ธนาคารจะคิดดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญาเงินกู้
  • อัตราดอกเบี้ยในประเภทนี้ไม่ค่อยมีคนนิยมเลือกกันสักเท่าไร เพราะในบางครั้งเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว กลับเป็นดอกเบี้ยที่สูงกว่า ทั้งนี้ ก็ยังมีข้อดีคือไม่ว่าตลาดเงินในอนาคตจะมีการปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นนั้น จะไม่ส่งผลกระทบต่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อบ้านของคุณเลย
• แบบที่ 2 ธนาคารจะคิดดอกเบี้ยคงที่ในช่วงระยะสั้น ๆ
  • หลายธนาคารเลือกที่จะมีโปรโมชั่น ที่จะมักเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 3 – 5 ปีแรกของสัญญาสินเชื่อบ้าน และหลังจากนั้นขึ้นไปธนาคารก็จะปรับเปลี่ยนมาเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
• แบบที่ 3 ธนาคารจะคิดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันได
  • การคิดดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันไดนี้ ก็คือธนาคารจะคิดดอกเบี้ยคงที่ในช่วงระยะเวลาสั้น ๆ ในช่วง 3 – 5 ปี และจะค่อย ๆ เริ่มปรับเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ทุกปี

วิธีการคิดคำนวณของดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน

เมื่อพอจะรู้แล้วว่าธนาคารจะคิดดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้านกันอย่างไร คราวนี้เรามาดูวิธีการคิดคำนวณดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ว่ามีสูตรการคำนวณอย่างไร เราได้นำมาฝากกันดังนี้

        สูตรการคิดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน         เงินต้นคงเหลือ x ดอกเบี้ย x จำนวนวันของเดือน (30วัน)

                                                -------------------------------------------------------------------

                                                        365 วัน (จำนวนวันภายใน 1 ปี)

        จากสูตรข้างต้นนี้ คุณก็ลองคำนวณเล่น ๆ ได้เลยว่าราคาบ้านที่ต้องการจะซื้อมีมูลค่าเท่าไร ดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารเท่าไร แล้วก็คูณตามสูตรนี้เลยก็จะทำให้รู้ว่ายอดเงินที่จะต้องผ่อนต่อเดือนเท่าไร

การขอสินเชื่อบ้านจะต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

        สำหรับการจะซื้อบ้านสักหลังนั้น คุณจะต้องเตรียมเงินสำรองไว้สักก้อนหนึ่งเพื่อใช้จ่ายในการดำเนินการขอสินเชื่อบ้าน ซึ่งเราได้สรุปคร่าว ๆ มาให้ว่าในการขอสินเชื่อบ้านนั้นจะต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการขอสินเชื่อบ้าน

        สำหรับการคิดค่าธรรมเนียมในการขอสินเชื่อบ้าน โดยส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะคิดอยู่ที่ประมาณ 0 – 1% ของวงเงินที่อนุมัติสินเชื่อ ทั้งนี้ บางธนาคารก็ฟรีค่าธรรมเนียมในการขอสินเชื่อบ้าน

2. ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์

        ในการขอสินเชื่อบ้านนั้นธนาคารจะต้องมีการคิดค่าประเมินหลักทรัพย์ หรือที่เรียกง่าย ๆ ว่าการตีราคาของบ้าน ซึ่งธนาคารจะต้องคิดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ด้วย ส่วนใหญ่แล้วจะอยู่ที่ 0 – 0.5% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน

3. ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย

        ในการซื้อบ้านใหม่นั้น ส่วนใหญ่ธนาคารมักจะให้คุณต้องทำประกันอัคคีภัยด้วย ซึ่งจะต้องเสียค่าใช้อยู่ที่ประมาณ 2,000 บาทต่อวงเงินกู้ 1,000,000 บาท ทั้งนี้ บางธนาคารก็มีโปรโมชั่นฟรีค่าเบี้ยประกันภัยให้ในช่วง 1 – 2 ปีแรก

4. ค่ากรณีที่ไถ่ถอนก่อนกำหนด

        กรณีที่ต้องการปิดหนี้ก่อนกำหนด หรือจะรีไฟแนนซ์บ้านไปยังธนาคารใหม่นั้น จะต้องเสียค่าปรับให้กับธนาคาร โดยส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะกำหนดไว้ 3 – 5 ปี หลังจากระยะเวลาดังกล่าวแล้วจึงจะสามารถโปะหนี้ได้

5. ค่าธรรมเนียมในการจดจำนอง

        เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านให้กับคุณแล้ว ลำดับต่อไปก็จะต้องเตรียมเงินเพื่อไปจดจำนองที่กรมที่ดิน ส่วนใหญ่แล้วค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะอยู่ที่ประมาณ 1% ของวงเงินที่อนุมัติสินเชื่อ ทั้งนี้ บางธนาคารก็ฟรีค่าจดจำนอง ฉะนั้นจะต้องดูโปรโมชั่นของแต่ละธนาคารด้วย

6. ค่าธรรมเนียมในการโอน

        จะต้องเสียเงินค่าโอนกรรมสิทธิ์โดยให้ธนาคารเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ซึ่งค่าโอนนี้จะต้องจ่ายให้กับกรมที่ดิน โดยค่าโอนจะอยู่ที่ 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน

7. ค่าอากรแสตมป์

        การทำสัญญาไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อประเภทไหนก็ตามนั้น ซึ่งค่าอากรแสตมป์จะอยู่ที่ 0.05% ของวงเงินกู้สินเชื่อบ้าน

8. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

        ก่อนที่จะขอสินเชื่อบ้านนั้น โครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม จะต้องมีการวางเงินจอง แล้วจึงค่อยทำเรื่องขอสินเชื่อบ้าน นอกจากนี้แล้วอาจจะต้องมีเงินบางส่วนไว้สำหรับการตกแต่งบ้าน หรือไว้จ่ายค่าเบี้ยประกันภัยต่าง ๆ

ในการขอสินเชื่อบ้านจะมีขั้นตอนอย่างไรบ้าง

1. หาข้อมูลสินเชื่อธนาคารต่าง ๆ

        สำหรับใครที่ต้องการจะขอสินเชื่อบ้าน สิ่งแรกที่ควรจะต้องทำก็คือการหาข้อมูลสินเชื่อของแต่ละธนาคาร แล้วมาเปรียบเทียบว่าธนาคารไหนมีข้อเสนอที่ดีที่สุด ดอกเบี้ย วงเงินอนุมัติสูงสุดของแต่ละธนาคาร รวมไปถึงระยะเวลาที่ธนาคารนั้นผ่อนได้นานที่สุด ในการเปรียบเทียบนั้นขอแนะนำว่าให้เลือกมาหลาย ๆ ธนาคาร ถ้าไม่หาข้อมูลกับธนาคารเอง ก็สามารถเช็คได้จากเว็บไซต์การเงินต่าง ๆ ที่ได้รวบรวม วิเคราะห์ เปรียบเทียบ จุดเด่น อัตราดอกเบี้ย มาให้ไว้เรียบร้อยแล้ว

2. เตรียมข้อมูลในการยื่นสินเชื่อบ้าน

        หากตัดสินใจได้แล้วว่าจะขอสินเชื่อบ้านกับธนาคารไหน เริ่มเตรียมเอกสารประกอบการสมัครได้เลย ซึ่งเอกสารที่ใช้ในการสมัครนั้นก็จะขึ้นอยู่อาชีพของผู้ยื่นขอสินเชื่อ จะแบ่งออกเป็น กลุ่มคนที่มีรายได้ประจำ กลุ่มคนที่มีอาชีพอิสระ และกลุ่มคนที่เป็นเจ้าของกิจการ โดยเอกสารที่จะต้องใช้ในการสมัครสินเชื่อบ้าน มีดังนี้

เอกสารส่วนบุคคล

• บัตรประจำตัวประชาชน หรือบัตรประจำตัวข้าราชการ พร้อมสำเนาเอกสารและเซ็นชื่อสำเนาถูกต้อง
• ทะเบียนบ้านฉบับเจ้าบ้าน ทั้งต้นฉบับและถ่ายสำเนาทุกหน้าพร้อมสำเนาเอกสารและเซ็นชื่อสำเนาถูกต้อง
• กรณีที่ผู้ขอสินเชื่อมีการเปลี่ยนชื่อ-สกุล จะต้องแนบเอกสารการเปลี่ยนที่ทางราชการเป็นผู้ออกให้มาด้วย
• กรณีที่ผู้ขอสินเชื่อมีคู่สมรส ไม่ว่าจะอยู่ในสถานะไหนจะสมรส หรือหย่าร้าง หรือคู่สมรสเสียชีวิตก็จะต้องแนบเอกสารต่าง ๆ มาประกอบการสมัครด้วย

เอกสารแสดงที่มาของรายได้

• กรณีที่ผู้ขอสินเชื่อมีรายได้ประจำ จะต้องแนบเอกสารเพิ่มเติม ดังนี้
  • สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงินเดือน โดยจะต้องใช้ฉบับจริงเท่านั้น
  • สมุดบัญชีแสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน 
• กรณีที่ผู้ขอสินเชื่อประกอบธุรกิจส่วนตัว จะต้องแนบเอกสารเพิ่มเติม ดังนี้
  • สำเนาทะเบียนการค้า
  • สำเนาทะเบียนพาณิชย์
  • หนังสือบริคณห์สนธิ
  • หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล
  • บัญชีเงินฝากกระแสรายวันที่แสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
• กรณีที่ผู้ขอสินเชื่อมีอาชีพอิสระจะต้องแนบเอกสารเพิ่มเติม ดังนี้
  • บัญชีเงินฝากแสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
  • ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ เช่น แพทย์ ทันตแพทย์ เภสัชกร วิศวกร ทนาย สถาปนิก เป็นต้น

แหละนี้ก็คือข้อมูลส่วนหนึ่งในการขอสินเชื่อบ้านเท่านั้น หากใครมีข้อสงสัยหรือต้องการข้อมูลเพิ่มเติม แนะนำให้ติดต่อกับธนาคารโดยตรง เพื่อที่จะได้สอบถามข้อมูลแบบเจาะลึก นอกจากนี้แล้วหากใครที่ตัดสินใจเลือกธนาคารได้แล้ว แนะนำว่าให้ยื่นขอสินเชื่อบ้านในคราวเดียว 3 – 5 ธนาคารไปเลย จะต้องเตรียมเอกสารประกอบการสมัครสินเชื่อทีเดียว เพราะถ้ายื่นขอสินเชื่อบ้านเพียงแค่ธนาคารเดียวเท่านั้น แล้วเกิดไม่ผ่านการอนุมัติ ก็จะทำให้ต้องเสียเวลาในการยื่นใหม่อีก

#ขอขอบคุณภาพinfographicสวยๆจาก  https://imoney.in.th/home-loan/