20 มี.ค. 2561 นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) กล่าวถึงแนวคิดการให้ต่างชาติเช่าที่ดินในประเทศไทยได้นานสูงสุดถึง 99 ปีเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศนั้นเป็นนโยบายที่ไม่คุ้มค่า อีกทั้งที่ผ่านมานักลงทุนก็ไม่จำเป็นต้องเช่าที่ดินนานขนาดนั้น อาทิ 1.ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว เช่าที่ดินของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ณ ปี 2521 ค่าเช่าที่ดิน 16 ล้านบาท จ่ายค่าเช่ารายปี ปีละ 2 ล้านบาท เพิ่ม 15% ทุก 5 ปี แต่มูลค่าเมื่อครบ 30 ปี ทำสัญญาใหม่ 20 ปี การรถไฟยังได้เงินอีก 21,000 ล้านบาท

2.ห้างมาบุญครอง เช่าที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ตกลงต่ออายุสัญญาให้อีก 20 ปี เริ่มตั้งแต่เดือน เม.ย.2556 - เม.ย.2576 มูลค่าโครงการรวม 25,310 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นเงินงวดแรก สำหรับค่าตอบแทนของการได้สิทธิการทำสัญญาก่อนรายอื่น 2,450 ล้านบาท ส่วนค่าเช่าจะแบ่งชำระ 20 งวด พร้อมดอกเบี้ยอีก 6% คิดเป็นเงินทั้งสิ้น 22,860 ล้านบาทจากเดิมที่จุฬาฯ ทำสัญญาสัมปทานกับมาบุญครอง 30 ปี มูลค่าโครงการรวม 885 ล้านบาท

3.โครงการขนาดใหญ่เช่น ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ ก็เช่าแค่ 30 ปีเท่านั้น 4.โครงการห้องชุดราคาแพงย่านหลังสวน/ราชดำริ ที่เช่าที่ดินมาก่อสร้างจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือสำนักงานพระคลังข้างที่ ก็มีระยะเวลาสัญญา 30 ปี ก็มีผู้นิยมซื้อ-ขาย ไม่เป็นอุปสรรคแต่อย่างใด 5.โรงแรมดุสิตธานี หัวมุมถนนสีลม-ถนนพระราม 4 เช่าที่ดินสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มาตั้งแต่ปี 2513 เมื่อเร็วๆ นี้ทำสัญญาเช่าใหม่ ก็คงจ่ายมหาศาลกว่าเดิมมากนัก หากให้เช่า 2 สัญญาแต่แรก ผู้ให้เช่าคงเสียประโยชน์เป็นอย่างมาก

6.ในอันที่จริงการให้เช่าที่ดินตั้งแต่ 41 ปีขึ้นไปก็เสมือนหนึ่งให้ได้ใช้ประโยชน์เกือบจะชั่วกัลปาวสานแล้ว และ 7.ในการทำโรงงานต่างๆ ความคุ้มทุนก็คงใช้เวลาไม่เกิน 10 ปี ไม่มีความจำเป็นต้องมาซื้อที่ดินในประเทศไทยเลย ถ้าไม่หวังจะได้ผลกำไรจากการเพิ่มขึ้นของที่ดิน เช่น กรณีสถานทูตอังกฤษในยุคที่ซื้อที่มาเมื่อราว 80 ปีก่อน ก็คงเป็นเงินตารางวาละ 4 บาท ปัจจุบันนี้เติบโตเป็นเงินตารางวาละ 2.0 ล้านบาท เป็นต้น

“ถ้าเราให้ต่างชาติมาเช่าที่ดิน 30 หรือ 50 ปีแรก แล้วต่อสัญญาอีก 30 หรือ 49 ปีถัดมา ราคาที่ดินคงขึ้นมหาศาล เท่ากับเราเสียค่ารู้ไปเป็นอย่างมาก ดูอย่างกรณีมาบุญครอง เช่า 30 ปีแรก เป็นเงินเพียง 885 ล้านบาทเท่านั้น ถ้าคิดถึงดอกเบี้ย 5% โดยเฉลี่ย 30 ปี ก็จะพบว่า เงินจำนวนนี้ จะเติบโตเป็นเงินเพียง 2,825 ล้านบาท  ในขณะที่เปิดเช่าใหม่ได้ถึง 25,310 ล้านบาท ยิ่งกว่านั้นที่อ้างว่าเพื่อให้ต่างชาติมั่นใจในการลงทุนนั้นไม่จริง เพราะจุดคุ้มทุนของธุรกิจไม่เกิน 10-30 ปีเท่านั้น และตามกฎหมายไทยก็เปิดโอกาสให้เช่าได้ 30-50 ปีอยู่แล้ว” นายโสภณ ระบุ

นายโสภณ ยังกล่าวอีกว่า ที่ผ่านมาก็ไม่เคยมีต่างชาติรายใดเรียกร้องให้เพิ่มระยะเวลาในการเช่า เป็น 99 ปี ในแง่ของเขตการค้าเสรี (FTA) ก็ไม่ได้กำหนดถึงเรื่องให้ต่างชาติเช่าหรือซื้อที่ดินแต่อย่างใด อีกทั้งในข้อเท็จจริง มาตรการประเคนที่ดินให้ต่างชาติก็ไม่ได้มีผลดีต่อเศรษฐกิจ เพราะในยามวิกฤติปี 2542-2545 รัฐบาลก็เคยมีมาตรการให้ต่างชาติซื้อห้องชุด 100% ไม่ใช่แค่เช่า 99 ปี แต่ปรากฏว่ามีต่างชาติมาซื้อห้องชุดในเขต กทม.และปริมณฑลเพียง 5,465 ล้านบาท หรือประมาณ 1.2% ของอาคารชุดทั้งหมด จนสุดท้ายเมื่อปี 2547 จึงยกเลิกมาตรการนี้