ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี หรือ ttb analytics ระบุว่าในปี 2568 ตลาดแนวสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มพลิกหดตัว 3.8% ด้วยแรงหนุนที่อ่อนตัวลงการหดตัวของตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2568 อาจยังไม่ใช่จุดต่ำสุด เนื่องจากนับจากปี 2569 อานิสงส์ของทำเลใหม่ตามการขยายของโครงข่ายรถไฟฟ้าเริ่มหมดลงเมื่อเทียบกับช่วง 5 ปีก่อนหน้าที่มีการขยายเส้นทางครอบคลุมสำหรับการเดินทางเชื่อมต่อบริเวณกรุงเทพฯ ชั้นในและรอบนอกเกือบเต็มพื้นที่ รวมถึงส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าหลังจากปี 2569 ส่วนมากเป็นการให้บริการในช่วงรัศมีรอยต่อระหว่างกรุงเทพฯ และปริมณฑลรอบนอก ซึ่งบนข้อจำกัดของความด้อยค่าของพื้นที่ที่ตั้งห่างจากจุดศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ และความหนาแน่นของประชากรน้อยส่งผลให้อุปสงค์อาคารชุดในพื้นที่ปริมณฑลรอบนอกอาจไม่มากพอที่จะจูงใจให้ผู้ประกอบการเข้าทำตลาด

รวมถึงปัจจัยรบกวนเชิงนโยบายภาครัฐอย่างนโยบาย “บ้านเพื่อคนไทย” ที่จะเริ่มเห็นจำนวนอุปทานจากโครงการนำร่องในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเข้าสู่ตลาดในช่วงกลางปี 2569 สูงถึง 4,000 หน่วย คิดเป็นราว 20% ของหน่วยเปิดขายใหม่ในปี 2568 รวมถึงหน่วยขายที่คาดพร้อมโอนในช่วงปลายปีอีกหลายหมื่นหน่วย ซึ่งจะเข้ามาลดทอนอุปสงค์อาคารชุดของภาคเอกชน จากข้อได้เปรียบอย่างมากด้านทำเลที่อยู่ใจกลางเมืองบนระดับราคาที่ต่ำกว่ามาก และด้วยประเด็นสำคัญคือลักษณะของอุปสงค์การซื้อที่อยู่อาศัยสามารถเลื่อนการเลือกซื้อออกไปได้ ดังนั้น โครงการบ้านเพื่อคนไทยที่จะมีหน่วยขายพร้อมอยู่ในปี 2570 ก็ย่อมเป็นปัจจัยที่กดดันตลาดอาคารชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2569 ได้ในเวลาเดียวกัน

โดยสรุปแม้ปี 2567 สถานการณ์ที่อยู่อาศัยแนวสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จะสามารถพลิกฟื้นกลับเป็นบวกได้แต่คาดเป็นเพียงแรงส่งระยะสั้นโดยในปี 2568 แรงส่งดังกล่าวคาดอ่อนค่าลงซึ่งส่งผลให้ตลาดแนวสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล อาจเริ่มสะท้อนภาพความเป็นจริงที่กำลังประสบภาวะตลาดอิ่มตัวและคาดหดตัวถึง 3.8% และสถานการณ์นี้อาจไม่ใช่แค่ภาวะชั่วคราวแต่อาจเป็นจุดพลิกของตลาดขาลงของอาคารชุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยเฉพาะเขตกรุงเทพฯ ชั้นในที่อาคารชุดถูกพัฒนาจนเต็มพื้นที่ บนอุปสงค์ส่วนที่เหลือยังอยู่ในระดับสูงแต่ราคาเกินเอื้อม ซึ่งอาจเป็นโจทย์ใหญ่ที่ภาครัฐต้องเร่งแก้ไข

ttb analytics มีข้อเสนอดังนี้ 1) เพิ่มอุปสงค์จากผู้มีกำลังซื้อสูง โดยอาจพิจารณาปรับสัดส่วนการถือครองห้องชุดต่างชาติเพิ่มจาก 49% บนระเบียบที่ต้องชัดเจนและรัดกุม เช่น กำหนดพื้นที่ราคาเกินกว่ากำลังซื้อของคนในประเทศ กำหนดสิทธิผู้ซื้อที่อาจต้องสำแดงที่มาของแหล่งเงินเพื่อป้องกันกลุ่มเงินทุนผิดกฎหมาย 2) ปรับสมดุลความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในสู่พื้นที่รอบนอก เพิ่มความต้องการหรือโอกาสในการขยายขนาดเมือง เช่น ปรับผังเมืองเพื่อขยายพื้นที่เมืองและลดความหนาแน่นของพื้นที่ชั้นใน รวมถึงอาจใช้สิทธิประโยชน์ภาษีทั้งในฝั่งผู้ประกอบการ เช่น ส่วนลดภาษี ในกรณีไปตั้งโครงการในพื้นที่ที่กำหนดเพื่อเพิ่มอุปทาน รวมถึงกระตุ้นอุปสงค์ให้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในพื้นที่ชานเมือง เช่น การให้สิทธิประโยชน์ด้านภาษีสำหรับผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองแต่มีแหล่งงาน เป็นต้น