ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC ภายใต้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยบทวิเคราะห์ “ดัชนีราคาบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC ไตรมาส 4 ปี 2568” โดยดัชนีรวมอยู่ที่ 126.5 จุด (ปีฐาน 2565) เพิ่มขึ้น 6.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) จาก 119.2 จุด และขยับขึ้นเล็กน้อย 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน (QoQ) สะท้อนภาพว่า “ราคาบ้านจัดสรรใน EEC ยังปรับขึ้นต่อเนื่องจากปีก่อน” แต่จังหวะการปรับราคาเริ่มมีลักษณะ “ทรงตัว” เมื่อเทียบรายไตรมาส ซึ่งมักเป็นสัญญาณว่าตลาดยังแข็งจากฝั่งต้นทุนและดีมานด์ แต่แรงเร่งราคาสั้น ๆ เริ่มจำกัดมากขึ้น

ปัจจัยหลักที่หนุนดัชนีให้สูงขึ้นยังมาจาก “ต้นทุนพัฒนาโครงการ” ที่ปรับเพิ่ม ทั้งต้นทุนก่อสร้างและต้นทุนที่เกี่ยวข้อง รวมถึง “ราคาที่ดิน” โดยเฉพาะทำเลใกล้นิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC ที่ขยับขึ้นต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน การขยายตัวของอุตสาหกรรมใหม่ใน EEC ทำให้การจ้างงานเพิ่ม และดึงแรงงานทั้งไทยและต่างชาติเข้ามาทำงานมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่ม “บ้านจัดสรร” เพิ่มตามกิจกรรมเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ย้ายเข้าพื้นที่

เมื่อแยกตามจังหวัด พบว่าทิศทางบวกเกิดขึ้นทุกพื้นที่หลักของ EEC โดย ชลบุรี ทำดัชนีได้สูงสุดที่ 130.3 จุด เพิ่มขึ้น 6.6% YoY (จาก 122.2 จุด) สะท้อนแรงส่งทั้งจากการขยายฐานอุตสาหกรรมและความต้องการอยู่อาศัยรอบโซนเศรษฐกิจสำคัญ ขณะที่ ระยอง อยู่ที่ 122.5 จุด เพิ่มขึ้น 5.2% YoY (จาก 116.5 จุด) และ ฉะเชิงเทรา อยู่ที่ 122.4 จุด เพิ่มขึ้น 5.8% YoY (จาก 115.7 จุด) ภาพรวมจึงชี้ว่าราคา “ขยับขึ้นทั้งสามจังหวัด” แต่เพิ่มขึ้นแบบไม่ร้อนแรงรายไตรมาส สอดคล้องกับสัญญาณตลาดที่ยังไปต่อได้ ทว่าผู้ประกอบการอาจต้องบริหารจังหวะการตั้งราคาให้สอดรับกำลังซื้อและการแข่งขันมากขึ้น

ในมิติ “ประเภทสินค้า” ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวเป็นกลุ่มที่นำตลาด โดยไตรมาส 4/2568 อยู่ที่ 150.0 จุด เพิ่มขึ้น 7.3% YoY และเพิ่มขึ้น 0.4% QoQ โดยบ้านเดี่ยวในชลบุรีโดดเด่นที่ 155.5 จุด เพิ่มขึ้น 8.3% YoY (จาก 143.6 จุด) ระยองอยู่ที่ 143.5 จุด เพิ่มขึ้น 6.5% YoY (จาก 134.7 จุด) และฉะเชิงเทราอยู่ที่ 147.4 จุด เพิ่มขึ้น 7.1% YoY (จาก 137.6 จุด) สะท้อนว่าเซกเมนต์บ้านเดี่ยวใน EEC ยังมีแรงหนุนทั้งด้านดีมานด์และต้นทุนที่เอื้อให้ราคาขยับขึ้นต่อเนื่อง

ด้านบ้านแฝด ดัชนีอยู่ที่ 115.6 จุด เพิ่มขึ้น 6.3% YoY และเพิ่มขึ้น 0.3% QoQ โดยชลบุรีอยู่ที่ 120.2 จุด เพิ่มขึ้น 6.0% YoY (จาก 113.4 จุด) ระยองอยู่ที่ 112.6 จุด เพิ่มขึ้น 5.1% YoY (จาก 107.1 จุด) และฉะเชิงเทราอยู่ที่ 108.5 จุด เพิ่มขึ้น 8.9% YoY (จาก 99.6 จุด) ซึ่งกรณีฉะเชิงเทราที่เร่งตัวเด่นสะท้อนการแข่งขันและการขยับระดับราคาของสินค้าที่อาจกำลัง “ยกระดับตลาด” ตามโครงสร้างดีมานด์ใหม่ในพื้นที่
ขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ ดัชนีอยู่ที่ 113.9 จุด เพิ่มขึ้น 4.5% YoY แต่ “ลดลงเล็กน้อย” -0.3% QoQ ถือเป็นสัญญาณที่ต่างจากบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด โดยชลบุรีอยู่ที่ 115.1 จุด เพิ่มขึ้น 5.0% YoY (จาก 109.6 จุด) ระยองอยู่ที่ 111.3 จุด เพิ่มขึ้น 3.3% YoY (จาก 107.7 จุด) และฉะเชิงเทราอยู่ที่ 111.5 จุด เพิ่มขึ้น 1.6% YoY (จาก 109.7 จุด) ภาพนี้ตีความได้ว่า ตลาดทาวน์เฮ้าส์ยังขึ้นตามปีต่อปี แต่ผู้ประกอบการอาจเริ่ม “ยอมปรับราคา/จัดโปร” เพื่อรักษายอดขายในระดับที่จับต้องได้มากกว่าเมื่อเทียบกับสินค้าแนวราบระดับบนอย่างบ้านเดี่ยว

ด้านพฤติกรรมการแข่งขันผ่านแคมเปญการตลาด ไตรมาสนี้พบว่าโปรโมชันที่ใช้มากที่สุดคือ “ฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์” คิดเป็น 44.5% รองลงมาคือ “ของแถม” เช่น แอร์ ผ้าม่าน เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ 43.3% และ “ส่วนลดเงินสด” 12.2% สะท้อนว่าตลาดยังใช้เครื่องมือที่ช่วยลดภาระก้อนแรกและเพิ่มความคุ้มค่าเป็นหลัก มากกว่าการตัดราคาตรง ๆ ด้วยเงินสด ซึ่งมักช่วยทั้งฝั่งผู้ซื้อ (ตัดค่าใช้จ่ายวันโอน) และฝั่งผู้ขาย (คุมระดับราคาในตลาดและมาร์จิ้น)

สำหรับวิธีจัดทำดัชนี REIC ระบุว่าเป็นดัชนี “บ้านจัดสรรใหม่” ในพื้นที่ EEC ครอบคลุมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ เฉพาะโครงการสร้างใหม่ที่ยังอยู่ระหว่างการขาย โดย “โครงการที่อยู่ระหว่างการขาย” หมายถึงมีหน่วยเหลือขายตั้งแต่ 6 หน่วยขึ้นไป และไม่รวมบ้านมือสอง เก็บข้อมูลจาก 250 โครงการด้วยการสุ่มแบบเจาะจง (Purposive Sampling) ที่สำคัญคือราคาที่นำมาคำนวณเป็น “ราคาขายที่แท้จริง” หลังหักมูลค่ารายการส่งเสริมการขายออกจากราคาประกาศขายแล้ว และใช้ปี 2565 เป็นปีฐาน ทำให้ดัชนีสะท้อนภาพราคาในเชิงธุรกรรมได้ใกล้เคียงความเป็นจริงมากขึ้น