นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ Knight Frank เปิดเผยว่า  โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ยังเด่นชัดในกลุ่มโรงงาน แวร์เฮาส์ โกดังสินค้า และที่ดินอุตสาหกรรม โดยเฉพาะพื้นที่ที่เชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐานและซัพพลายเชนหลักของประเทศ ตลาดแวร์เฮาส์ไทยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีพื้นที่รวมราว 6.5 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.2% ขณะที่พื้นที่ใช้งานจริงเพิ่มขึ้นเป็น 5.58 ล้านตารางเมตร แม้อัตราการเช่าจะอ่อนตัวลงเล็กน้อย แต่ค่าเช่าเฉลี่ยยังขยับขึ้นมาอยู่ที่ 161.5 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สะท้อนถึงความแข็งแกร่งของดีมานด์ที่แท้จริง

การลงทุนแวร์เฮาส์กระจุกตัวในทำเลหลักอย่าง บางนา–ตราด โซนไทรน้อย–นนทบุรี อยุธยา–ปทุมธานี และพื้นที่ EEC ซึ่งเป็นหัวใจของอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของประเทศ โดยรูปแบบการพัฒนาส่วนใหญ่เป็นการสร้างตามคำสั่งเช่าล่วงหน้า (Built-to-Suit) ทำให้ซัพพลายและดีมานด์มีความสอดคล้องกัน ราคาจึงไม่ผันผวนรุนแรงเหมือนตลาดที่อยู่อาศัย
ในส่วนของโรงงานอุตสาหกรรมสำเร็จรูป (Ready-Built Factory) มีซัพพลายรวมกว่า 3.29 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าสูงถึง 98.4% ค่าเช่าเฉลี่ย 202.9 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยซัพพลายเกือบครึ่งหนึ่งกระจุกตัวใน EEC สะท้อนบทบาทของผังเมืองสีม่วงและที่ดินอุตสาหกรรมที่สามารถพัฒนาอาคารได้เข้มข้นกว่าที่อยู่อาศัย และกลายเป็นสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) ดึงดูดดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ให้ลงทุนต่อเนื่อง

ด้านที่ดินอุตสาหกรรม  ณ ครึ่งแรกปี 2568 มีซัพพลายกว่า 186,000 ไร่ อัตราการใช้พื้นที่สูงถึง 93.5% ราคาเฉลี่ยประมาณ 6.65 ล้านบาทต่อไร่ เพิ่มขึ้นราว 5% ในรอบ 5 ปี โดยแรงหนุนหลักมาจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ซึ่งทำสถิติสูงต่อเนื่องกว่า 2 ปี มูลค่ารวมแตะระดับล้านล้านบาท และกว่า 80% เป็นการลงทุนในโรงงานและแวร์เฮาส์ อย่างไรก็ตาม ความท้าทายสำคัญคือการแข่งขันจากประเทศเพื่อนบ้านอย่างเวียดนาม และผลกระทบจากนโยบายภาษีของสหรัฐฯ ซึ่งอาจชะลอการดูดซับที่ดินใน EEC หากอุตสาหกรรมไทยไม่สามารถยกระดับไปสู่สินค้ามูลค่าสูงได้ทันเวลา

ขณะที่ นางสาวเพ็ญธิดา ศรีสว่าง ผู้อำนวยการ CBRE มองว่าปี 2569 เป็นปีที่ผู้พัฒนาโครงการต้องบริหารสมดุลระหว่างความเสี่ยงและผลตอบแทนอย่างรอบคอบ ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมยังถูกกดดันจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่เซ็กเตอร์ลักซ์ชัวรี่ถึงอัลตราลักซ์ชัวรี่ยังมีดีมานด์จากผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง โดยคอนโดลักซ์ชัวรี่ในตลาดรีเซลมีราคาเฉลี่ยกว่า 310,000 บาทต่อตารางเมตร ขยับขึ้นเล็กน้อย ขณะที่โครงการใหม่ระดับเดียวกันมีราคาสูงกว่าและเพิ่มขึ้นแรง สะท้อนว่าผู้ซื้อยังต้องการทำเลไพรม์และพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ แต่เริ่มระมัดระวังกับราคาที่ปรับขึ้นเร็วเกินไป

ตลาดบ้านหรูซึ่งเคยบูมแรงในช่วงปี 2566–2567 จากกระแส Work from Home เริ่มชะลอตัวในปี 2568 โดยเฉพาะกลุ่มราคา 30–70 ล้านบาท และระดับ 100 ล้านบาทขึ้นไป ผลกระทบทางจิตวิทยาจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจทำให้การเปิดโครงการใหม่ลดลงอย่างชัดเจน CBRE แนะนำให้ดีเวลอปเปอร์ใช้กลยุทธ์แบ่งเฟสพัฒนา คุมซัพพลายให้สอดคล้องกับดีมานด์ และลดความเสี่ยงด้านเงินทุน โดยทำเลหลักยังคงอยู่ในโซนกรุงเทพฯฝั่งตะวันออกและตะวันตกที่เชื่อมต่อเมืองชั้นในได้สะดวก

สำหรับตลาดสำนักงานและรีเทล ภาพรวมยังเผชิญแรงกดดันจากซัพพลายล้นตลาด ดีมานด์สำนักงานกระจุกตัวอยู่เฉพาะออฟฟิศเกรด A+ ขนาดเล็กถึงกลาง ขณะที่ผู้เช่ารายใหญ่มีอำนาจต่อรองสูง ทำให้อัตราการเช่าโดยรวมลดลงเหลือราว 59% จากช่วงก่อนโควิดที่เคยสูงถึง 90% ส่วนพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯมีซัพพลายรวม 8–9 ล้านตารางเมตร และกระจุกตัวในไม่กี่ย่านหลัก สะท้อนการแข่งขันที่รุนแรงและความจำเป็นที่ผู้พัฒนาต้องเน้นคุณภาพ ประสบการณ์ และการบริหารต้นทุนมากกว่าการขยายพื้นที่

หนึ่งในเซ็กเตอร์ที่ถูกมองว่าเป็น “Safe Haven” ของอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ คือ ดาต้าเซ็นเตอร์ ซึ่งเติบโตตามเศรษฐกิจดิจิทัลและ AI โดยใช้พลังงานและโครงสร้างพื้นฐานสูงกว่าสำนักงานหลายเท่า ปัจจุบันไทยยังขาดความเชี่ยวชาญด้านการบริหารดาต้าเซ็นเตอร์ ทำให้การลงทุนส่วนใหญ่มาจากโอเปอเรเตอร์ต่างชาติ และมักตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ส่งผลให้ราคาที่ดินใน EEC ปรับตัวสูงขึ้นตามการประกาศลงทุนรวมกว่า 4,470 เมกะวัตต์

ทางด้านนายการัณย์ คานิเยาว รองประธานอาวุโส JLL ระบุว่า อุตสาหกรรมโรงแรมไทยฟื้นตัวได้รวดเร็วหลังโควิด และในปี 2569 คาดว่าจะเข้าสู่ช่วงเติบโตเต็มรูปแบบ จากเป้าหมายนักท่องเที่ยวต่างชาติราว 35.5 ล้านคน โรงแรมลักซ์ชัวรี่ในกรุงเทพฯ ภูเก็ต และสมุย ทำหน้าที่เป็นเทรนด์เซ็ตเตอร์ ดันค่าเฉลี่ยราคาห้องพักและช่วยพยุงตลาดระดับกลางขึ้นตาม ขณะที่การลงทุนใหม่เริ่มกระจายสู่เมืองรองและโครงการที่เน้นประสบการณ์ Wellness รวมถึง Branded Residence ซึ่งช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ได้สูงกว่าตลาดทั่วไป

"ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2569 จะเดินหน้าแบบ “เลือกโต” เซ็กเตอร์ที่พึ่งพาอุตสาหกรรม ท่องเที่ยว และเทคโนโลยีจะเป็นแรงขับเคลื่อนหลัก ขณะที่ดีเวลอปเปอร์ต้องปรับกลยุทธ์ บริหารซัพพลายอย่างรอบคอบ แบ่งเฟสพัฒนา และยกระดับคุณภาพ เพื่อรับมือกับตลาดที่ไม่ได้เอื้อให้เติบโตง่ายเหมือนในอดีต แต่ยังเปิดโอกาสสำหรับผู้ที่อ่านเกมขาดและเลือกลงทุนถูกจุด"

-032