นางสาวจริยา ถ้ำตรงกิจกุล หัวหน้าแผนกพื้นที่ค้าปลีกและกลุ่มบริหารธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำระดับโลก เปิดเผยว่า ปี 2569 จะเป็นปีแห่งการวางบรรทัดฐานใหม่ในภาคธุรกิจค้าปลีกในไทย เนื่องจากมีอุปทานพื้นที่ค้าปลีกระลอกใหม่เข้าสู่ตลาด ซึ่งเป็นการยกระดับมาตรฐานประสิทธิภาพการดำเนินงานของโครงการให้สูงขึ้น

ทั้งนี้พื้นที่ค้าปลีกรวมในกรุงเทพฯแตะระดับ 8.25 ล้านตารางเมตร เมื่อสิ้นปี 2568 โดยมีแผนจะแล้วเสร็จเพิ่มอีก 300,000 ตารางเมตร ในปี 2569 ซึ่งเมื่อโครงการใหม่ๆ เริ่มเข้าสู่ตลาด การแข่งขันจะทวีความรุนแรงขึ้น และประสิทธิภาพการดำเนินงานจะเกิดภาวะแบ่งขั้วอย่างชัดเจน ระหว่างโครงการที่มีการวางจุดยืนที่ดีกับโครงการที่ไม่มีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

โดยแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี คาดว่าพื้นที่ค้าปลีกใหม่จะเพิ่มสูงเกินความต้องการของผู้เช่า ซึ่งอาจส่งผลให้อัตราการเช่าเฉลี่ยนั้นลดลงต่ำกว่า 90% เป็นครั้งแรกในรอบหลายปี ในขณะเดียวกันพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป กำลังเผยให้เห็นช่องว่างที่กว้างขึ้นระหว่างสิ่งที่โครงการค้าปลีกรูปแบบเก่ามอบให้ กับสิ่งที่ลูกค้าคาดหวังในปัจจุบัน

“ปี 2569 ควรเป็นปีแห่งการปรับจุดยืนทางธุรกิจอย่างมีเป้าหมาย (Purposeful Repositioning) มากกว่าการปรับโฉมแบบลอยๆ ซึ่งเราเห็นการเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของปัจจัยที่สร้างยอดผู้ใช้บริการและความภักดีต่อแบรนด์ ลูกค้ายังคงมีการใช้จ่าย แต่เหตุผลเบื้องหลังการมาเยือนนั้นเปลี่ยนไป โดยประสบการณ์ด้านการรับประทานอาหาร สันทนาการ สุขภาพ บริการ รวมถึงกิจกรรมที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ชุมชน เข้ามามีบทบาทสำคัญมากขึ้นต่อการตัดสินใจเลือกสถานที่ สำหรับโครงการค้าปลีกรูปแบบเดิมจำนวนมาก ความเสี่ยงไม่ใช่การถดถอยอย่างกะทันหัน แต่เป็นการสูญเสียความน่าสนใจไปอย่างช้าๆ เนื่องจากการวางผังพื้นที่แบบเดิมไม่ตอบโจทย์ความคาดหวังของลูกค้าในปัจจุบันอีกต่อไป”นางสาวจริยา กล่าว

สำหรับประเด็นที่น่าสนใจที่ระบุไว้ในรายงานแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ของซีบีอาร์อี ประเทศไทย คือ การวางผังแบบเดิมมีความสำคัญลดลง สัดส่วนพื้นที่ร้านค้าปลีกต่อพื้นที่ร้านอาหาร (Retail-to-F&B) แบบ 70:30 ไม่ใช่เกณฑ์มาตรฐานที่เชื่อถือได้อีกต่อไป โดยในกลุ่มโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่ทำผลงานได้ดี ซีบีอาร์อีสังเกตเห็นการปรับเปลี่ยนสู่การจัดสรรพื้นที่ที่ยืดหยุ่นและเน้นไลฟ์สไตล์มากขึ้น โดยพื้นที่สันทนาการ สุขภาพ และพื้นที่เพื่อกิจกรรมด้านสังคมนั้นครอบครองสัดส่วนที่ใหญ่ขึ้น

ทั้งนี้ไม่จำเป็นว่าทุกโซนต้องคงความเป็นร้านค้าปลีกแบบเดิม พื้นที่ดาดฟ้าที่ใช้งานได้ไม่เต็มที่ถูกปรับเปลี่ยนเป็นโซนรับประทานอาหาร ขณะที่ทางเดินที่เงียบเหงาก็ถูกพัฒนาเป็นโซนสุขภาพหรือโซนธุรกิจบริการ โครงการที่เพิ่มความยืดหยุ่นในการจัดสรรพื้นที่แทนที่จะยึดติดแบบเดิม จะเป็นโครงการที่สามารถตอบโจทย์กลยุทธ์ของผู้เช่าและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปได้ดีกว่า

โดยการลดช่องว่างระหว่างสิ่งที่โครงการมีกับความต้องการที่เปลี่ยนไปนั้นไม่จำเป็นต้องรื้อถอนเพื่อพัฒนาใหม่ทั้งหมดเสมอไป แต่ผลกำไรจากการดำเนินงานมักขับเคลื่อนด้วยการลงทุนซ้ำอย่างตรงจุด การปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง การออกแบบเส้นทางการเดิน และการคัดเลือกผู้เช่า รวมถึงการผสมผสานธุรกิจบริการที่จำเป็น เช่น การศึกษา ความงาม และบริการทางการเงิน เป็นสิ่งที่ช่วยรักษายอดผู้ใช้บริการให้มีความสม่ำเสมอ

นอกจากนี้โครงการค้าปลีกยังได้รับการบริหารจัดการเชิงรุกที่ครบวงจรมากขึ้น โดยไม่ใช่เพียงแค่การบริหารพื้นที่เช่า แต่เป็นการนำระบบและข้อมูลมาใช้ ทั้งการนำแนวทาง ESG มาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงาน ตลอดจนการนำข้อมูลผลประกอบการ การมีส่วนร่วมของผู้เช่า และความคิดเห็นของผู้ใช้บริการ มาประมวลผลเพื่อทำความเข้าใจสิ่งที่เกิดขึ้นจริงในเวลานั้น

นางสาวจริยา กล่าวว่า คำถามสำหรับเจ้าของพื้นที่ค้าปลีกในตอนนี้ไม่ใช่คำถามที่ว่า  “ควรพัฒนาพื้นที่หรือไม่” แต่คือ “จะปรับตัวได้เร็วเพียงใด” ทั้งนี้อัตลักษณ์ที่ชัดเจน การวางผังที่ยืดหยุ่น และความสามารถในการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง จะเป็นตัวกำหนดประสิทธิภาพของธุรกิจค้าปลีกในปี 2569 และต่อเนื่องไปในอนาคต