(หมายเหตุ : ถอดความจากคำกล่าวของ อดิเรก แสงใสแก้ว เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยในวงเสวนาหัวข้อ “แนวทางการพัฒนานโยบายที่อยู่อาศัยเช่าราคาถูก” ในเวทีขับเคลื่อนนโยบายที่อยู่อาศัยเช่าราคาถูกสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเมือง ซึ่งร่วมจัดโดย กรุงเทพมหานคร (กทม.) กระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์การมหาชน) หรือ พอช. สำนักงานกองทุนสนับสนุนการสร้างเสริมสุขภาพ (สสส.) เครือข่ายสลัม 4 ภาค และมูลนิธิพัฒนาที่อยู่อาศัย เมื่อวันที่ 20 ก.ย. 2566 ที่ผ่านมา เนื่องในโอกาสวันที่อยู่อาศัยสากล ประจำปี 2566 ซึ่งตรงกับวันจันทร์แรกในเดือนตุลาคมของทุกปี โดยปีนี้คือวันที่ 2 ต.ค. 2566

อดิเรก : จะเล่าให้ฟังว่าประเทศไหนเขาดันคนไปนอกเมืองแล้ว ที่ดิน-บ้านเขาแพงมากจนต้องดัน แล้วมันเหมือนว่าแก้อะไรยากแล้ว อย่าง สหรัฐอเมริกา จริงๆ ในแต่ละรัฐเขาจะมีการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าแล้วก็มีธุรกิจ จริงๆ แล้วตามบรรทัดฐาน ปทัสถาน หรือ Norm พอมีธุรกิจต้องมีคนหมุนเมืองมากกว่า 10% ก็คือไปอยู่ ไปใช้ชีวิต เพื่อที่จะตอบโจทย์ธุรกิจในนั้นด้วย อันนี้คือ Norm ของโลก

ซึ่งปัจจุบันอย่าง ปีเตอร์ คาร์ทอฟ เขาเตือนตั้งแต่ปี 2013 (2556) ว่าที่อยู่อาศัยในแหล่งงาน ใน TOD (Transit Oriented Development-การพัฒนาเมืองควบคู่ระบบขนส่งมวลชน) จำเป็นนะแต่วันนี้วิกฤตแล้ว เพราะคนส่วนใหญ่ พื้นที่ธุรกิจไม่สามารถมีพื้นที่ในการสร้างที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยได้ ทำให้คนต้องเดินทางไกล 4 ชั่วโมง งานวิจัยบอก 70-100 กิโลเมตร ไป 2 ชั่วโมง กลับ 2 ชั่วโมง 4 ชั่วโมงพอดีไม่ต้องเลี้ยงลูก ไม่ต้องดูแลพ่อแม่

ทีนี้พอเดินทางเยอะ เรามักจะฟังเรื่องคาร์บอนเครดิต เรื่องของการปล่อยก๊าซเรือนกระจก เดินทางเยอะปล่อยก๊าซเรือนกระจกเยอะ อเมริกาวิกฤตเรื่องนี้ เรื่องคาร์บอนฟุตปรินท์ อันนี้ส่งผลกระทบโดยตรง นี่ประเทศเจริญแล้ว แต่ทีนี้มา สิงคโปร์ เนื่องจากสมัยก่อนเขาทำการบ้านดี มาดูบ้านเรา ที่แห่งแรกๆ ที่เขาไปดูคือการเคหะ แฟลตดินแดง เมื่อ 50 ปีก่อน พอเขาดูเสร็จก็เอาไปวางแผนประเทศเขา

“เขาทำแผนยุทธศาสตร์ชาติ50 ปี ทำมาแล้วเหลือเวลาอีก 10 กว่าปีเขาทำตามแผนเขาได้ 90% ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย 90%ในสิงคโปร์ เขาหนุนให้คนเช่าบ้านได้พอคนเช่าบ้านมีสตางค์ซื้อบ้านได้ สมมุติเช่า 2,500 บาท ต่อมาซื้อบ้านราคาล้านกว่าบาท ต่อไปจากล้านกว่าขึ้นเป็น 3 ล้านบาทได้ อันนี้คือบันไดขั้นแรก เพราะฉะนั้นสิงคโปร์คือเวลาไปสถานีไหนเราก็จะเห็นบ้านผู้มีรายได้น้อยอยู่รอบๆ เต็มไปหมด มีอยู่2 อย่าง คือนั่งรถไฟฟ้าออกไปนอกเมืองมีบ้านอากาศดีๆ อีกอย่างหนึ่งคืออยู่ในเมือง อยู่ดาวน์ทาวน์เลย

อย่างย่านเศรษฐกิจเขา วันนี้มารินาเบย์เต็มแล้ว ปรากฏเขาไปทำที่จูร่ง นี่เป็นเขตเศรษฐกิจใหม่ เขาเตรียมบ้านผู้มีรายได้น้อยล้อมเลยก่อนธุรกิจจะไป ฉะนั้นการเตรียมการล่วงหน้าสิงคโปร์ส่วนหนึ่งถ้าเป็นของผู้มีรายได้น้อยเขาไม่ได้ถือว่าเป็นสินค้า แต่เขาถือเป็นโครงสร้างพื้นฐาน สิ่งที่เขาทำบ้านขนาดไม่เห็นว่าเป็นสินค้าดูแล้วไม่มีกำไร แต่จริงๆ มันตอบโจทย์เศรษฐกิจ เขาใช้โมเดลนี้หมุนประเทศ การสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยมันเกิดหมุนรอบเศรษฐกิจ 5 รอบ มันมาเอง เพราะฉะนั้นไม่ต้องรอกำไร”

กลับมาบ้านเรา ปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้น วันนี้บ้านเราขอพูดตรงๆไม่อ้อมค้อม ยุทธศาสตร์ที่เราทำเรื่องที่อยู่อาศัย 20 ปีที่ผ่านมา ผ่านไป 6 ปี เราทำได้แค่ร้อยละ 2 แต่เราอย่าไปโยนภาระให้การเคหะฯ หรือโยนภาระให้ พอช. อย่างเดียว มันขาดเรื่องหนึ่งคือการทำแบบ Inclusive คือการร่วมพลังกันของภาครัฐ เอกชน ประชาชน วิชาการ มันเป็นภาระของทุกคน ทุกประเทศเขาเป็นภาระระดับรัฐระดับประเทศ แต่บ้านเรามักจะผลักภาระ ยิ่งช้าเท่าไรที่ดินราคามันยิ่งสูงขึ้น

ทีนี้มาดูฝั่งภาคเอกชนบ้าง ผมอยู่บอร์ดดำเนินงานศูนย์ข้อมูลอสังหาไทยด้วย ตัวเลขที่เป็นตลกร้าย เราทำที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ประกอบการ 3,000 บริษัททั่วประเทศ ทำที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ณ วันนี้ไม่ถึง 5% นั่นคือเกินกว่า 95% เป็นระดับกลางและระดับสูงผู้ประกอบการ 3,000 กว่าบริษัทเขามีพลังในการทำอสังหาฯมโหฬาร แต่ว่าไม่ใช่ผู้มีรายได้น้อย แล้วในส่วนนี้ก็ทำให้ไม่มี Supply (การจัดหา) เรื่องสินค้าผู้มีรายได้น้อยออกมา แต่ตลาดกลางกับตลาดบนตอนนี้ก็เริ่มอืดหน่อยๆ แล้ว

จริงๆ ถ้าย้อนไปเหมือนสิงคโปร์ เราทำบ้านผู้มีรายได้น้อยทั้งเช่าและซื้อเป็นฐานไว้ พอเขามีสตางค์-มีงาน เพราะว่าแน่นอนอยู่ใกล้แหล่งงาน เดิน 10 นาทีถึงงาน คุณภาพชีวิตดี เงินเดือนขึ้นมีรายได้ เขาขึ้นมาได้ไม่ยาก อันนี้คือบันไดขั้นแรก จริงๆ ต้องเข้าใจตรงกันก่อนว่าต้องหนุนพวกเขา หนุนคนหมุนเมือง ถ้าจริงๆ แล้วมันมีโมเดล วันนี้ผมชวนคุย ถ้าเรามองเขาเป็นสินค้า จริงๆ บ้านเช่าระดับราคาถูกหรือบ้านที่คนซื้อได้ในระดับต้นๆ มันไม่ควรเป็นสินค้า ถ้าเป็นสินค้าผมจะเล่าให้ฟัง ทุกพันบาทต้องมีกำไร 300-400 บาท จากต้นทุน 600 บาท

ยังไม่พอนะ สินค้าพันบาทนี่การก่อสร้างเราโดนดอกเบี้ย ทำบ้านผู้มีรายได้น้อยกับทำโรงแรม 5 ดาว ดอกเบี้ยเท่ากันนะ ดอกเบี้ย 6-7 บาทเท่ากันต่อแรกซื้อบ้านไปถูกดอกเบี้ย 6-7 บาท ไป-กลับ 14 บาทแล้ว กำไร 25 บาท บวกถึง 40 บาท เอา 40 บาทเต็มๆ บวกดอกเบี้ยไปอีก 15 บาท เป็นเท่าไรแล้ว? 55 บาท ของราคา 100 บาท ต้นทุนจริงๆ ถ้าหักพวกนี้ออกมันเหลือแค่ 40-50 บาท

“เงินค่าเช่าของเรา สมมุติว่าตึก 30 ปี เราเช่ากันครอบครัวละ 5 ปี ก็ได้ 6 ครอบครัว 6 ช่วง เอาเงิน 2,500 บาทมาต่อกัน 30 ปี ทุก 1,000 ยูนิต บวกดอกเบี้ยแค่บาทกว่าๆ เป็นเงินประมาณพันล้าน เห็นเงินพันล้านในรอบ 30 ปีไหม? แล้วจริงๆ เงินค่าก่อสร้างไม่กี่ร้อยล้านอันนี้ทำให้คิดกัน จริงๆ แล้วพอไปต่อยอด ถ้าเกิดได้มีส่วนร่วมกันคิด ภาครัฐ-เอกชน-ประชาชน ก็จะเห็นโมเดลดีๆ ได้

จริงๆ ไม่ต้องทำให้มันเก่านะ ทำให้มันเป็นคอนโดฯ เป็นที่พัก 8 ชั้นหรือว่า 30 ชั้นสวยๆ มีคอมฯ-มอลล์ (Community Mall : ศูนย์การค้าของชุมชน) หน่อย มีอะไรหน่อย” จริงๆ แล้วต้องตัดต้นทุนเรื่องดอกเบี้ย ภาษี แล้วก็ต้นทุนต่างๆ ออก เราจะเห็นตัวโครงสร้างจริงๆ แล้วพี่น้อง (ผู้มีรายได้น้อย) เขาก็มีพลังหนุนเสริมเขา หลังจากนั้นค่อยมาดูผลตอบแทนทางเศรษฐกิจที่กลับมา 5 เท่า สิ่งที่พี่น้องทำในคอนโดฯ 1,000 ยูนิต ถ้าเขามีรายได้กันคนละ 3 หมื่น สามารถสร้างเศรษฐกิจได้หลายพันล้านในทุก 1 จุด”

มีความเป็นไปได้เพราะปริมาณ จริงๆ มันแทรกได้ทุกจุดในเมือง ถ้าเห็นตัวเลขพันล้านของพี่น้อง ที่ดินบางแปลงในกรุงเทพฯ เรา หลายที่เรามีที่ดินว่างเยอะมาก แต่ไม่ได้ไปบังคับให้เขาทำเรื่องนี้นะ แต่บางทีเจ้าของที่ไม่เจอผู้ประกอบการ หรือเจ้าของที่บางทีเขาไม่อยากขายที่ ถ้าเกิดว่ามีการร่วมไม้ร่วมมือกันโดย กทม. เป็นโซ่ข้อกลาง แล้วก็สร้างโอกาสให้เขามาเจอกัน มี พอช. มาร่วมด้วย พอช. จะดึงพลังของพี่น้องออกมา แล้วเอกชนก็นำความถนัดของเขาคือการสร้างที่อยู่อาศัยมาร่วม แล้วก็ตัดสมการบางตัวออก

จริงๆ แล้วมันน่าตัดไหม? วันนี้ผมเอาเงินไปฝากธนาคารก็ได้ดอกเบี้ยบาทกว่า แต่พี่น้องไปกู้ดอกเบี้ย 6 บาทกว่าพอเห็นอะไรไหม? ดังนั้น กองทุนที่อยู่อาศัยสำคัญ กองทุนสำหรับพี่น้องสำคัญ แล้วกลไกของ พอช. งดงามมาก ดึงเอาพลังของพี่น้องออกมาแล้วก็หนุนเสริมอีกบางอย่างเข้าไป ผมว่าก็มีประสิทธิภาพแล้ว เพราะฉะนั้นการพัฒนามันต้องไปแบบ Inclusive แล้วอย่าเห็นเขาเป็นสินค้า

“สำหรับระดับล่างนะ ผมเห็นด้วยอย่างยิ่งยวดเลยว่าอย่าเห็นเป็นสินค้า และเมื่อเขาสบายแล้ว เดี๋ยวผู้ประกอบการ 3,000 บริษัท ทำบ้านป้อนเขาเอง”!!!