คลินิกสิ่งแวดล้อม:6 พฤศจิกายน 2569

คลินิกสิ่งแวดล้อม

                   โฉนดครุฑแดงคืออะไร

เอกสารเกี่ยวกับที่ดินโฉนดครุฑแดงหรือ (น.ส.4 ) คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ถือเป็นเอกสารสิทธิ์ที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินได้ ซึ่งมีการลำดับตัวอักษรด้านท้ายมีที่มาดังนี้     

      น.ส. 4 ก. และ น.ส. 4 ข เป็นโฉนดยุคเก่า ยุคเริ่มต้น 

      น.ส. 4 ค.  เป็นโฉนดรุ่นก่อนปี พ.ศ. 2528 ซึ่งในยุคนั้นยังไม่มีระบบเลขรหัสกำกับแบบพิมพ์ที่ทันสมัย

      น.ส. 4 ง.  เป็นโฉนดรุ่นที่เริ่มมีการระบุเลขที่แบบพิมพ์ (ด้านมุมบนซ้าย) เพื่อความปลอดภัยและป้องกันการปลอมแปลง

     และ น.ส. 4 จ. (รุ่นปัจจุบัน)  เริ่มใช้ตั้งแต่ประมาณปี พ.ศ. 2542 เป็นต้นมาจนถึงปัจจุบัน โดยมีการเพิ่มมาตรฐานความปลอดภัยขั้นสูง เช่น มีบาร์โค้ด พิมพ์ด้วยหมึกพิเศษป้องกันการปลอมแปลง และระบุตำแหน่งพิกัดฉากยูทีเอ็ม (UTM) ซึ่งทำให้มีความปลอดภัยและมีความน่าเชื่อถือมากขึ้น ซึ่ง น.ส. 4 จ. นั้นออกตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 และ กฎกระทรวง (ฉบับที่ 43) 

คำถามสำคัญสำหรับเอกสารประเภท น.ส.4 จ. คือ สามารถซื้อขายได้หรือไม่ เอกสาร น.ส. 4 จ. โฉนดครุฑแดง สามารถซื้อขายได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย  และถือเป็นเอกสารสิทธิ์ประเภทที่มีความน่าเชื่อถือ อย่างไรก็ตามในการซื้อขายก็จะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมาย และแม้ว่าโดยหลักการแล้วจะซื้อขายได้ แต่ที่ดินแปลงดังกล่าวจะต้องไม่มีข้อจำกัดหรือเงื่อนไขพิเศษทางกฎหมาย ติดอยู่ด้วย เช่น เงื่อนไขการห้ามโอน  ที่ดินบางแปลงอาจได้มาจากการจัดสรรของรัฐ เช่น ที่ดิน ส.ค. 1 หรือ น.ส. 3 เดิมที่นำมาเปลี่ยนเป็นโฉนด ซึ่งกฎหมายอาจระเบียบไว้ว่า ห้ามโอนภายใน 5 ปี หรือ 10 ปี นับแต่วันที่ออกโฉนด หากยังไม่ครบกำหนดเวลา จะไม่สามารถซื้อขายหรือโอนที่ดินแปลงดังกล่าวได้ ส่วนการชำระเงินและโอนลอยนั้นก็มีความเสี่ยงในทางกฎหมายเช่นกัน 

      ภาระผูกพันหรือการติดค้ำประกัน ควรตรวจสอบว่าโฉนดใบนี้ติดจำนองกับธนาคาร ถูกยึด ถูกอายัดโดยศาล หรือมีผู้อื่นจดทะเบียน ภาระจำยอม หรือไม่ หากติดจำนองจะต้องมีการทำเรื่องไถ่ถอนจำนองให้เสร็จสิ้นก่อน หรือในขณะเดียวกันกับที่ทำนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 

     การครอบครองปรปักษ์ เนื่องจากโฉนด น.ส. 4 จ. งั้นอาจมีข้อพิพาทหรือมีกรณีที่เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ หากเจ้าของเดิมปล่อยปละละเลยหรือให้ผู้อื่นเข้ามาอยู่อาศัยนานเกิน 10 ปี โดยไม่มีการคัดค้าน อาจเสี่ยงต่อ การถูกโต้แย้งจากผู้ครอบครองปรปักษ์จึงต้องการทำการสำรวจที่ดินจริงว่าไม่มีผู้ครอบครองเสียก่อนทำนิติกรรม

     และที่สำคัญการซื้อขายที่ดิน น.ส. 4 จ. ที่ถูกต้องตามกฎหมาย จะต้องไปจดทะเบียนทำนิติกรรมและโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน ต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น พร้อมกับทำเป็นสัญญาเป็นหนังสือ ซึ่งส่วนของ สัญญานั้นจะสามารถจัดทำกันเองหรือทำโดยใช้แบบฟอร์มของสำนักงานที่ดินก็ได้ ซึ่งการทำสัญญาซื้อขายเองและมอบโฉนดให้กันโดยไม่ไปโอนที่สำนักงานที่ดิน จะถือเป็นโมฆะไม่มีผลทางกฎหมาย และยังมีความเสี่ยงที่จะมีข้อพิพาทในอนาคตต่อไป