รู้อะไรไม่สู้...รู้เรื่องเงิน : หนี้ดีที่อาจกลายเป็นหนี้ร้าย-เมื่อการซื้อบ้านมีค่าใช้จ่ายแฝงมากกว่าที่คิด
“สังคมกดดันเรามาก ให้มีบ้าน แต่งงานและมีลูก” คำกล่าวของหญิงวัย 35 ปี จากบทความของ CNBC หลังเธอตัดสินใจซื้อบ้านเดี่ยวในรัฐโอไฮโอ สหรัฐฯ เมื่อปี 2022 โดยหวังว่าการมีบ้านเป็นของตัวเองจะช่วยประหยัดค่าเช่าและสร้างความมั่งคั่งในระยะยาว
แต่การซื้อบ้านครั้งนี้ทำให้เธอต้องจ่ายเงินสูงกว่าที่คาดไว้ และเงินออมส่วนใหญ่ของเธอถูกนำไปใช้จ่ายสำหรับค่าใช้จ่ายในการปิดการซื้อบ้าน อีกทั้งค่าซ่อมบ้านที่แพงและเกิดขึ้นโดยไม่คาดคิดทำให้เธอต้องใช้ชีวิตแบบเดือนชนเดือน
เชื่อว่าหลายคนคงคุ้นเคยกับ “แรงกดดันจากสังคม” ที่บอกว่าเมื่อถึงวัยหนึ่ง เราควรมีบ้าน มีรถ หรือมีทรัพย์สินเป็นของตัวเอง ยิ่งเมื่อเห็นภาพชีวิตของคนอื่นบนโซเชียลมีเดีย ก็อาจทำให้รู้สึกว่าตัวเองต้องมีสิ่งเหล่านั้นให้ได้เช่นกัน
บทความนี้จึงอยากชวนทุกคนมาทบทวนความเชื่อเรื่อง “หนี้ดี” และวางแผนก่อนซื้อบ้าน เพื่อไม่ให้ความตั้งใจสร้างความมั่งคั่งกลายเป็นกับดักทางการเงินในอนาคต
“สินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นหนี้ดี สร้างความมั่งคั่ง?”
สินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพื่อการศึกษามักถูกเรียกว่า “หนี้ดี” (Good Debt) เพราะสามารถช่วยผู้กู้สร้างความมั่งคั่งหรือเพิ่มศักยภาพในการสร้างรายได้ ในทางตรงข้าม หนี้ไม่ดี (Bad Debt) หรือ “หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้” หมายถึง หนี้บัตรเครดิต สินเชื่อรถยนต์และสินเชื่อบุคคล ซึ่งเป็นสินเชื่อที่นำมาใช้จ่ายเพื่อการบริโภคหรือซื้อสินทรัพย์ที่อาจมีมูลค่าลดลงได้
อย่างไรก็ตาม “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ก็สร้างภาระหนี้ระยะยาว ถึงแม้เราจะมีทรัพย์สินอย่างบ้านเพิ่มขึ้น หากเราไม่ได้วางแผนให้รอบคอบ หนี้ดีก็อาจกลายเป็นหนี้ร้ายได้
“ก่อนซื้อบ้าน อย่าดูแค่ราคาบ้าน ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?”
- ค่าใช้จ่ายในการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์
- ค่าประเมินหลักทรัพย์: เป็นค่าดำเนินการในการประเมินมูลค่าบ้านเพื่อที่ธนาคารจะได้นำมาประเมินวงเงินสินเชื่อให้เรา ซึ่งค่าประเมินราคาจะอยู่ที่ประมาณ 1,000 - 3,000 บาท แล้วแต่ธนาคาร
- ค่าธรรมเนียมการโอน: อัตราปกติ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
- ค่าจดจำนอง: ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนกับกรมที่ดิน อัตราปกติ 1% ของวงเงินจำนอง
- ค่าเบี้ยประกันที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อบ้าน
- ประกันอัคคีภัย: เป็นประกันที่ต้องทำเมื่อขอสินเชื่อบ้าน โดยความคุ้มครองและเบี้ยประกันขึ้นอยู่กับกรมธรรม์และลักษณะทรัพย์สิน
- ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อบ้าน (MRTA): เป็นประกันภาคสมัครใจ ซึ่งออกแบบมาเพื่อจ่ายหนี้บ้านคงเหลือให้กับธนาคารแทน หากเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้น
- ค่าใช้จ่ายหลังเข้าอยู่อาศัย
- ค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์: เช่น เตียง ตู้ เครื่องใช้ไฟฟ้า และอุปกรณ์ที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย
- ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา: เช่น ระบบประปา ระบบไฟฟ้า หลังคารั่ว หรืออุปกรณ์ภายในบ้านที่เสื่อมสภาพ
- ค่าส่วนกลาง: สำหรับบ้านในโครงการจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม ตามอัตราที่โครงการกำหนด
- ค่าใช้จ่ายในการย้ายบ้านและค่าใช้จ่ายประจำ: เช่น ค่าขนย้าย ค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าอินเทอร์เน็ต
- เงินสำรองฉุกเฉิน: สำหรับเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด เช่น รายได้ลดลง ตกงาน หรือมีค่าใช้จ่ายซ่อมแซมก้อนใหญ่
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้แตกต่างกันไปในแต่ละบ้าน จึงควรขอข้อมูลจากธนาคาร ผู้ขาย และโครงการให้ครบถ้วน แล้วประมาณการค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นจริงก่อนซื้อ
“หนี้ดี ก็อาจกลายเป็นการตัดสินใจที่ผิดพลาดได้”
จากบทความของ CNBC คุณ Brad Klontz นักจิตวิทยาการเงินและนักวางแผนการเงิน กล่าวว่า นอกจากปัจจัยพื้นฐาน เช่น อัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการชำระคืนแล้ว ผู้กู้พิจารณาแรงจูงใจและความคาดหวังของตนเองอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจก่อหนี้
โดยข้อผิดพลาดที่พบเห็นผู้คนทำอยู่เสมอ คือการซื้อบ้าน “ใหญ่ที่สุดและดีที่สุดเท่าที่พวกเขาจะสามารถจ่ายไหว” ซึ่งเราอาจประเมินความสามารถในการหารายได้ที่เพิ่มขึ้นในอนาคตสูงเกินไป ขณะเดียวกันก็ประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงบ้านต่ำเกินไป
“วางแผนซื้อบ้านด้วยตัวเลข 2 ตัวที่ควรดู”
ตัวเลขที่ 1: เงินคงเหลือในแต่ละเดือน เริ่มจากทำงบรายรับ–รายจ่าย โดยนำรายได้ต่อเดือนหักค่าใช้จ่ายจำเป็น ภาระหนี้เดิม ค่างวดบ้านที่คาดว่าจะต้องจ่าย และค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านที่ต้องรับผิดชอบเพิ่มเติม
หากคำนวณแล้วเงินคงเหลือติดลบ หรือแทบไม่มีเงินเหลือสำหรับการออม ควรกลับมาทบทวนแผนซื้อบ้าน เช่น เลือกบ้านราคาต่ำลง เพิ่มเงินดาวน์ หรือตัดสินใจเลื่อนการซื้อออกไปก่อน
ตัวเลขที่ 2: อัตราส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio: DSR) DSR เป็นตัวชี้วัดว่ารายได้ในแต่ละเดือนต้องนำไปชำระหนี้มากน้อยเพียงใด โดยคำนวณจาก
- DSR = (ยอดชำระหนี้ต่อเดือนทั้งหมด ÷ รายได้รวมต่อเดือน) × 100
ควรพยายามรักษาภาระผ่อนหนี้ให้อยู่ในระดับที่ไม่กระทบค่าใช้จ่ายจำเป็นและการออม โดยเมื่อรวมภาระหนี้บ้านกับหนี้อื่น ๆ แล้ว ไม่ควรเกิน 45% - 50%
การซื้อบ้านเป็นเป้าหมายสำคัญของใครหลายคน สุดท้ายแล้ว หนี้ดีหรือหนี้ร้าย อาจขึ้นอยู่กับการวางแผนของเรา