เจาะลึก ผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ ปรับสีเพิ่ม FARเปลี่ยนทิศทางลงทุนอสังหาฯ ดันเมืองสู่ยุค Beyond the City

บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด จัดเสวนาใหญ่ในหัวข้อ “กรุงเทพจตุรทิศ : จตุรมหานคร Beyond the City” เนื่องในโอกาสก้าวสู่ปีที่ 12 ณ โรงแรมแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เพรสทีจ นำเสนอข้อมูลเกี่ยวกับเมืองใหญ่ของกรุงเทพมหานครที่กำลังเข้าสู่การเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญอีกครั้ง หลังจากที่เตรียมประกาศใช้ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนที่จะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและพื้นที่จังหวัดปริมณฑล รวมทั้งได้ส่งผลต่อการแข่งขันและการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต

กรมที่ดินชี้ข้อเสนอ “ลดขนาดที่ดินจัดสรร” ส่อเค้าร่างไม่ผ่านหวั่นกระทบคุณภาพชีวิตและสร้างปัญหาจราจร

นายสิทธิโชค ศรีมีชัย ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านการพัฒนาและส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สังกัดสํานักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (กรมที่ดิน) เปิดเผยถึงความคืบหน้าข้อเสนอปรับลดขนาดที่ดินจัดสรรขั้นต่ำเพื่อช่วยผู้ซื้อบ้านในยุคค่าครองชีพสูง โดยระบุว่า ข้อเสนอดังกล่าว “เป็นไปได้ยาก” และมีแนวโน้มสูงที่จะไม่ได้รับการอนุมัติ เนื่องจากยังมีความคิดเห็นต่างกัน โดยเฉพาะประเด็นความหนาแน่นของผู้อยู่อาศัย

สำหรับข้อเสนอที่มีการเสนอไว้ ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ ลดขนาดจาก 16 ตารางวา เหลือ 14 ตารางวา แต่ยังให้คงความกว้างหน้าบ้านไว้ที่ 4 เมตร บ้านแฝด ลดขนาดจาก 35 ตารางวา เหลือ 25 ตารางวา และ บ้านเดี่ยว ลดขนาดจาก 50 ตารางวา เหลือ 36 ตารางวา อย่างไรก็ดีอาจจะมีความเป็นไปได้ในกรณีการปรับลดขนาดที่ดินบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มผ่อนปรนปรับลดลงเหลือ 40 ตารางวา ซึ่งต้องรอผลการพิจารณาของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางในเดือนตุลาคมนี้

ซึ่งการปรับลดขนาดที่ดินจำเป็นต้องสอดคล้องกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร และกฎหมายผังเมือง อีกทั้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางและหน่วยงานรัฐ ที่ปัจจุบันให้ความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของประชาชนเป็นหลัก หากปรับลดขนาดลงจะเพิ่มความหนาแน่นของชุมชน และซ้ำเติมปัญหาการจอดรถขวางทางหน้าบ้าน ซึ่งเป็นข้อพิพาทหลักในปัจจุบัน

สอยมาตรการใหม่ แก้ปัญหาจราจร-ขยะ ในหมู่บ้านจัดสรร

เพื่อแก้ปัญหาการจราจรและความเป็นระเบียบเรียบร้อย กรมที่ดินได้เตรียมปรับเพิ่มข้อกำหนดความกว้างถนนภายในโครงการ จากขั้นต่ำ 8 เมตร ขยายเป็น 9 เมตร เพื่อรองรับการจอดรถและเปิดทางให้รถขยะรวมถึงรถสาธารณะสัญจรได้สะดวก ขณะเดียวกัน กรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินได้กำหนดให้โครงการต้องจัดเตรียม “พื้นที่พักขยะ” บริเวณด้านหน้าโครงการเพื่อความสะดวกในการขนถ่าย

ตีตกข้อเสนอขยายเกณฑ์จัดสรร 20 แปลง หวั่นเป็นช่องเลี่ยงกฎหมาย

สำหรับภาพรวมการพัฒนาโครงการจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ผู้ประกอบการปรับลดขนาดโครงการจัดสรรให้เล็กลง ส่วนใหญ่จะใช้พื้นที่จัดสรรไม่เกิน 50 ไร่ต่อโครงการ เนื่องจากหากพัฒนาโครงการขนาดเกิน 100 ไร่ หรือ 500 ไร่ จะต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งต้องใช้เวลาดำเนินการนานและมีต้นทุนสูงขึ้นอย่างมาก นอกจากนี้สถิติในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯแนวราบมากกว่า 95% เป็นการพัฒนาโดยบริษัทรายใหญ่และบริษัทมหาชน ในขณะที่สัดส่วนของผู้พัฒนาโครงการรายใหม่มีน้อยกว่า 5%

จับตาเทรนด์อสังหาฯ รายใหญ่ครองตลาด 95% – คอนโดฯ ยังเติบโต

สำหรับภาพรวมการพัฒนาโครงการจัดสรรในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ผู้ประกอบการปรับลดขนาดโครงการจัดสรรให้เล็กลง ส่วนใหญ่จะใช้พื้นที่จัดสรรไม่เกิน 50 ไร่ต่อโครงการ เนื่องจากหากพัฒนาโครงการขนาดเกิน 100 ไร่ หรือ 500 ไร่ จะต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ซึ่งต้องใช้เวลาดำเนินการนานและมีต้นทุนสูงขึ้นอย่างมาก นอกจากนี้สถิติในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ชี้ให้เห็นว่า ตลาดอสังหาฯแนวราบมากกว่า 95% เป็นการพัฒนาโดยบริษัทรายใหญ่และบริษัทมหาชน ในขณะที่สัดส่วนของผู้พัฒนาโครงการรายใหม่มีน้อยกว่า 5%

ส่วนภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียม ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตามพฤติกรรมของคนรุ่นใหม่ เนื่องจากราคาที่ดินแนวราบปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก สำหรับประเด็นความวิตกกังวลเรื่องแผ่นดินไหว ส่งผลกระทบต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อเพียงแค่ในช่วงแรกเท่านั้น แต่ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างและการตัดสินใจซื้อในระยะยาว อย่างมีนัยสำคัญ

ด้านตลาดต่างจังหวัด ปัจจุบันมีผู้ประกอบการรายใหญ่ขยายฐานลงทุนอย่างต่อเนื่องและเข้าไปทำตลาดนานแล้ว เช่น จังหวัดนครศรีธรรมราช ภูเก็ต ขอนแก่น เชียงใหม่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯท้องถิ่นจะมีปัญหาจากผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ที่เข้ามาลงทุนที่มีความได้เปรียบด้านต้นทุนที่แตกต่างกัน ทำให้อาจเห็นบริษัทอสังหาฯบางราย ที่ไปลงทุนในตลาดต่างจังหวัดอาจจะไปไม่รอดได้เช่นกัน

ยกระดับบริการดิจิทัล จดทะเบียนออนไลน์ข้ามสำนักงาน

ทั้งนี้เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับประชาชนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดินได้นำนวัตกรรมเทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาปรับใช้ในกระบวนการทำงาน ได้แก่ แอปพลิเคชัน Q-Lands, Smart Lands และระบบการรังวัดอัจฉริยะ (Smart Survey) นอกจากนี้ยังได้เปิดให้บริการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมแบบออนไลน์ต่างสำนักงาน เพื่อช่วยให้ประชาชนสามารถทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินข้ามสำนักงานที่ดินได้ โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินตั้งอยู่ ในกรณีที่เป็นการจดทะเบียนประเภทที่ไม่ต้องมีการประกาศ