10 พ.ค.2562นายวิทย์ กุลธนวิภาส (vit kultanavipas)  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท (CEO capital one real estate) บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท มีพอร์ตที่บริหารกว่า 30,000 ล้านบาท เปิดเผยถึงมติครม.ที่ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองบ้านและคอนโดมีเนียมราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทเหลือ 0.01%ว่า ปัจจุบันแทบจะไม่มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์พัฒนาโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากปัจจัยหลายด้าน ทั้งเรื่องราคาที่ดินและต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงต่อเนื่อง และสัดส่วนของตลาดกลุ่มราคาดังกล่าวมีไม่ถึง 2-3% ของมูลค่าตลาดรวม ดังนั้น ประสิทธิภาพจากมติดังกล่าว ไม่ได้เป็นมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่เป็นเพียงช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย และช่วยเพียงโครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐเช่น โครงการบ้านเอื้ออาทร ของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) และธนาคารอาคารสงเคระห์(ธอส.) แต่โดยปกติทั้งสองหน่วยงงานก็มีโปรโมชั่นดูแลค่าใช้จ่ายส่วนนี้แทนผู้ซื้อและผู้กู้อยู่แล้ว

" ถ้าขยายราคาบ้านให้ครอบคลุม 3 ล้านบาท จะได้ฐานลูกค้าที่กว้างขึ้นและเป็นการกระตุ้นที่ตรงจุดมากกว่า และตนอยากให้มีการหาทางออกร่วมกันทั้งภาครัฐ แบงก์ชาติและ 3 สมาคมด้านอสังหาฯ เพื่อสรุปมาตรการที่ตรงจุดมากกว่านี้"

นายวิทย์กล่าวต่อไปว่า สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ เศรษฐกิจโลกเข้าสู่ภาวะชะลอตัว การบริโภคลดลง มีผลต่อภาคการส่งออกของไทยเช่นกัน ซึ่งเป็นหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ แต่ก็หวัง ภาคการท่องเที่ยวของไทยจะมีตัวเลขที่ดี

 "เรามองว่า ผลดีของเทรดวอร์ระหว่างจีน-อเมริกาจะหาข้อยุติได้ในไม่ช้านี้จะทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายการลงทุนมาไทย แต่กระบวนการทุกอย่าง ต้องมีกรอบเวลา  แต่มองในระยะยาวผลดีจะมีมากกว่า ยังไงอสังหาฯของไทยก็ยังมีราคาถูกกว่าฮ่องกง สิงคโปร์ นักลงทุนชาวจีนจึงชื่นชอบเป็นพิเศษ 

ทางด้านนายสิทธิศักดิ์ วิทยาคม ที่ปรึกษาด้านการขาย-ตลาด และประชาสัมพันธ์ อสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่ได้รับอานิสสงส์จากมาตรการนี้เท่าใด เนื่องจากปัจจุบัน บ้านและคอนโดฯราคาไม่เกิน1ล้าน ในตลาดมีเพียง 30,000-40,000 หน่วย หรือมูลค่าประมาณ3,0000-40,000 ล้านบาท จากภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ 5 แสนล้านบาท

 สำหรับผู้ซื้อกลุ่มนี้ จะเป็นกลุ่มระดับล่าง อัตราเงินเดือนเฉลี่ย 20,000 บาท แต่เป็นกลุ่มที่มีหนี้ต่อครัวเรือนและหนี้ส่วนบุคคลค่อนข้างสูง ประเด็นที่สำคัญ ธนาคารก็จะปฏิเสธการให้สินเชื่อ80%อยู่แล้ว และมาตรการLTVที่ออกมาแล้ว แม้ว่าจะไม่มีผลโดยตรงกับกลุ่มนี้ แต่ธนาคารก็ยิ่งคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเข้าไปอีก

" ปัญหาที่แท้จริง ณ เวลานี้ จะอยู่ในกลุ่ม บ้านและคอนโดระดับราคาเฉลี่ย 3 ล้าน ซึ่งเป็น MASS PRODUCT ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลางที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ รวมมูลค่าประมาณ 2-3 แสนล้านบาท ลูกค้ากลุ่มนี้ถือว่าเป็นกลุ่มที่ซื้อแล้วต้องการอยู่จริง ไม่ใช่นักลงทุน และเป็นบ้านหลังแรก แต่ปัญหาคือ มีหนี้สินครัวเรือนอยู่ ทำให้ธนาคารเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อหรืออนุมัติก็ลดวงเงินลง ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ใดๆได้ ยิ่งในไตรมาส 2 นี้  ผู้ประกอบการแทบทุกรายประสบปัญหารายได้จากการโอนรายได้ (Revenue) ไม่เป็นตามแผนที่ประกาศไว้ ทั้งเรื่องการขายและยอดปฏิเสธสินเชื่อ (Reject) ที่สูงขึ้นในระดับ 50% โดยเฉพาะผู้ประกอบการระดับกลาง อันนี้เป็นวิกฤตที่แท้จริง"

ขณะที่นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คลอลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ณ  สิ้นไตรมาสที่ 1 ปีนี้  พบว่าอุปทานที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีประมาณ 20,757 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 40,972 ล้านบาท จำแนกเป็น คอนโดมิเนียมประมาณ 20,039 ยูนิต มูลค่าการลงทุน 39,982 ล้านบาท  หรือคิดเป็น 97% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท และจำแนกเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 718 ยูนิต หรือเพียงแค่ 3% เท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 990 ล้านบาท

 และจากข้อมูลพบว่า จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 20,757 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 12,905 ยูนิต หรือคิดเป็น 62.2% ของอุปทานที่อยู่ระห่างการขายทั้งหมด คิดเป็นมูลค่าประมาณ  25,473 ล้านบาท และยังมีหน่วยเหลือขายอีกประมาณ 7,852 ยูนิต หรือคิดเป็น 37.8% ด้วยมูลค่าประมาณ  15,499 ล้านบาท

 " เราเห็นตัวเลขช่วง  2 เดือนแรก แบงก์ปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านราคาถูก แนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้นได้ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจยังฟื้นตัว ไม่ชัดเจน และหนี้ครัวเรือนแม้ทรงตัว และถึงแม้ว่า นโยบายที่ออกมาจะเป็นนโยบายที่ดี สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ในระดับราคาที่ไม่สูงนักได้ง่ายขึ้น แต่การปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ที่ยังค่อนค่างสูง และยังแนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลให้นโยบายนี้ประชาชนอาจจะยังไม่ได้รับประโยชน์เท่าที่ควร"