ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยผลการวิเคราะห์ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่า ฝั่งอุปทานหรือ “การผลิต” หดตัวหนักในระดับที่แทบไม่เคยเห็นมาก่อน ขณะที่ฝั่งอุปสงค์หรือ “การซื้อ” กลับส่งสัญญาณฟื้นตัว บ่งชี้ถึงตลาดที่กำลังอยู่ในช่วงปรับสมดุลครั้งสำคัญ

โดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความตั้งใจของผู้ประกอบการในการเปิดโครงการใหม่ ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2569 หดตัวลงถึง 45.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือเพียง 5,783 หน่วย จากที่เคยมี 10,652 หน่วย ซึ่งการลดลงนี้เกิดขึ้นพร้อมกันในทุกภูมิภาค สะท้อนว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศต่างชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างมีนัยสำคัญ เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนสูงสุด 48.3% ของทั้งหมด ทาวน์เฮ้าส์ 26.0% บ้านแฝด 20.9%

ทั้งนี้หากดูที่ใบอนุญาตก่อสร้าง ซึ่งเป็นตัวเลขอ้างอิงถึงโครงการที่กำลังจะเริ่มลงมือสร้างจริง  พบว่า ทั่วประเทศลดลงถึง 50.2% เหลือประมาณ 27,870 หน่วย จากเดิม 55,952 หน่วย โดยที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 45.5% แต่ที่หนักกว่าคือคอนโดมิเนียมลดลงถึง 71.3% หนักที่สุดในรอบหลายปี ซึ่งบ่งชี้ว่าผู้ประกอบการกำลังหยุดนิ่งเพื่อรอความชัดเจนของตลาดอย่างระมัดระวังสูงสุด โดยภาคใต้ลดลงถึง 65.2% ภาคตะวันตกลดลง 59.2% ภาคตะวันออกลดลง 54.3% ภาคตะวันออกเฉียงเหนือลดลง 33.6%

อย่างไรก็ดีเมื่อหันมามองฝั่งอุปสงค์ ภาพกลับสดใสกว่าที่คาด โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2569 มีจำนวน 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% และมีมูลค่ารวม 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและคอนโดมิเนียมต่างพลิกกลับมาเป็นบวก โดยแนวราบมีการโอนเพิ่มขึ้น 12.2% มูลค่า 130,760 ล้านบาท อาคารชุดโอนเพิ่มขึ้น 9.3% มูลค่า 56,422 ล้านบาท

ทั้งนี้ที่น่าสนใจคือ พฤติกรรมของผู้ซื้อที่แยกออกอย่างชัดเจนตามระดับราคา กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เติบโตแรงที่สุด ทั้งจำนวนหน่วยที่เพิ่มขึ้น 13.7% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 13.6% ซึ่งบ่งชี้ว่าผู้ซื้อระดับกลาง-ล่างยังคงมีความต้องการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ในทางตรงกันข้าม กลุ่มราคาตั้งแต่ 7.51 ล้านบาทขึ้นไป กลับหดตัวลงทั้งจำนวนหน่วยที่ลดลง 14.9% และมูลค่าลดลง 16.4% สะท้อนภาวะระมัดระวังในกลุ่มผู้ซื้อระดับบน

ส่วนทางด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มีมูลค่า 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% จาก 109,368 ล้านบาท ในช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งสอดรับกับตัวเลขการโอนที่เป็นบวก และชี้ให้เห็นว่าสถาบันการเงินยังคงปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติเพียงพอได้อย่างต่อเนื่อง แม้จะมีกระแสข่าวเรื่องการเข้มงวดด้านสินเชื่อในช่วงที่ผ่านมา

ดังนั้นภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกปี 2569 จึงเป็นตลาดที่ “ซื้อได้ แต่สร้างน้อย” โดยผู้ประกอบการแทบทุกรายเลือกชะลอการลงทุนใหม่เพื่อรอให้สต๊อกที่มีอยู่ระบายออกก่อน ขณะที่ผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินยังออกมาซื้อ โดยเฉพาะในกลุ่มราคาที่จับต้องได้ แต่ความไม่สมดุลระหว่างอุปทานที่หดตัวรุนแรงและอุปสงค์ที่ยังพอไปได้นี้ หากยืดเยื้อออกไปอาจทำให้ตลาดขาดแคลนสต็อกใหม่ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า และอาจสร้างแรงกดดันด้านราคาให้ปรับตัวสูงขึ้นในที่สุด