อสังหาริมทรัพย์ปีหน้าก็ยังเหนื่อย

** สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปี 2568-2569 จะยังอยู่ในช่วงปรับฐานและยอดขายยังไม่กลับสู่ระดับก่อนโควิด โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปี 2562 ที่ยอดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เคยแตะ 120,000 หน่วยต่อปี ซึ่งภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ยังคงอยู่ในช่วงปรับฐานอย่างชัดเจน โดยคาดว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2568 จะอยู่ที่ราว 3 แสนหน่วย ลดลงจากระดับก่อนโควิด ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ปีละประมาณ 4 แสนหน่วย ซึ่งถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี และยังมีแนวโน้มชะลอตัวต่อเนื่องไปอีก 2-3 ปี

การเปิดตัวโครงการเปิดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มลดลง คาดว่าทั้งปี 2568 จะมีเพียงประมาณ 41,160 หน่วย ลดลงกว่า 33% หรือราว 20,000 หน่วย จากปี 2567 มูลค่ารวมลดลงเหลือ 2.4 แสนล้านบาท จากระดับ 4.18  แสนล้านบาท ในปีก่อนหน้า ส่วนที่อยู่อาศัยที่มียอดขายลดลงมากที่สุดในปี 2568 คือ คอนโดมิเนียม ซึ่งมียอดขายหดตัวถึง 28% รองลงมาคือ กลุ่มบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด ที่ลดลง 15% สะท้อนผลกระทบเชิงโครงสร้างต่อรายได้และกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างชัดเจน อีกทั้งในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการหลายรายได้เปลี่ยนสัดส่วนการพัฒนาไปสู่บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแทนทาวน์เฮ้าส์ ส่งผลให้เกิดภาวะบ้านเหลือขายในตลาดเพิ่มสูงขึ้นตามมา โดยคาดว่าสิ้นปีบ้านเดี่ยวเหลือขายจะสูงถึง 53,000 หน่วย โดยเฉพาะกลุ่มราคาสูง 25-50 ล้านบาท ที่มีหน่วยเหลือขายรวมอยู่ที่ 3,000 หน่วย

สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 ยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง แต่ในอัตราที่ลดลง อยู่ที่ประมาณ 6% จากอุปสงค์ของกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่คาดว่าจะเริ่มกลับมาอย่างช้าๆ ประกอบกับมาตรการกระตุ้นจากนโยบายของรัฐบาลใหม่หลังการเลือกตั้ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนขยาย การลดค่าโดยสารรถไฟฟ้า และศูนย์ราชการแห่งใหม่ ตลอดจนโครงการของภาคเอกชนที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ล้วนเป็นแรงขับเคลื่อนที่ช่วยหนุนการพัฒนาโครงการใหม่และเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่รอบนอก และในสภาพตลาดที่ระมัดระวังมากขึ้นนี้ ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการขนาดเล็กลง เจาะกลุ่มลูกค้าเฉพาะ และให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้า เพื่อบริหารความเสี่ยงให้เหมาะสมกับระดับกำลังซื้อ ส่งผลให้ตลาดเริ่มปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น โดยคาดว่าจำนวนบ้านเหลือขายทั่วประเทศในปี 2569 จะลดลงเหลือประมาณ 207,998 หน่วย หรือลดลงราว 6% เมื่อเทียบปีก่อน

แม้ภาพรวมยังท้าทาย แต่หลายทำเลยังมีโอกาสเติบโตได้ดี โดยเฉพาะพื้นที่รับอานิสงส์จากรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีม่วงใต้ สีชมพู และสีส้ม รวมถึงโซนที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติ ได้แก่ รัชดาภิเษก ลาดพร้าว สุขุมวิท บางนา หรือจังหวัดท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต และประจวบคีรีขันธ์ ที่มียอดขายที่ดี โซนที่มีโรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าที่เปิดใหม่หรือกำลังปรับปรุง มักจะเห็นการขยายตัวของธุรกิจโดยรอบ และสร้างยอดขายแตกต่างจากโซนอื่นๆ อย่างไรก็ตามยังมีประเด็นที่ต้องเฝ้าระวัง โดยเฉพาะกลุ่มบ้านทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ยังคงมีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 115,000 หน่วย หรือประมาณ 57% ของจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมด กระจายอยู่ในหลายพื้นที่ เช่น รังสิต-นครนายก กรุงเทพฯ-ปทุมธานี ลำลูกกา คู้บอน-วงแหวน บางนาตอนปลาย บางบ่อ ประชาอุทิศ แสมดำ เพชรเกษม และบางบัวทอง เป็นต้น ซึ่งอาจเกิดสงครามลดราคา การแข่งขันสูงขึ้น โดยโครงการที่จะเปิดใหม่ในโซนเหล่านี้จำเป็นต้องประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบ

ขณะเดียวกันกลุ่มบ้านเดี่ยวราคาสูง 25-50 ล้านบาท เป็นอีกเซกเมนต์ที่ต้องระวัง เนื่องจากมีจำนวนหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นมากในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา อยู่ในระดับสูงถึง 3,000 หน่วย ที่ต้องใช้เวลา 5-6 ปี ในการขาย อีกทั้งในปี 2569 ผลกระทบจากภาคส่งออกและธุรกิจเกี่ยวเนื่อง จะกระทบกับผู้ประกอบการหลายรายในโซนอุตสาหกรรม และจะส่งผลต่อยอดขายบ้านราคาสูงด้วย

ทั้งนี้ภาพรวมการให้สินเชื่อแก่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท ลดลงราว 20% จากปี 2567 ที่มีวงเงินสินเชื่อ 15,000 ล้านบาท ซึ่งสอดคล้องกับสภาวะตลาดและการชะลอตัวนี้สะท้อนพฤติกรรมผู้ประกอบการที่ระมัดระวังมากขึ้น เนื่องจากสินเชื่อโครงการใหม่ส่วนใหญ่เป็นการให้วงเงินเพื่อซื้อที่ดินหรือการเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ ซึ่งในภาวะที่ตลาดยังมีสต็อกคงเหลือจำนวนมาก ผู้ประกอบการจึงชะลอการซื้อที่ดินและเลื่อนการเปิดโครงการเพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดคล้องกับภาวะดีมานด์จริง

สำหรับปี 2569 ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ยังคงนโยบายสินเชื่อที่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ ไม่เร่งปล่อยสวนตลาด โดยตั้งเป้าการปล่อยสินเชื่อให้กับกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 อยู่ที่ 12,000 ล้านบาท โดยยังคงให้ความสำคัญกับลูกค้ากลุ่มเดิม ทั้งกลุ่ม บมจ. และ SME ที่มีความแข็งแรงทางธุรกิจ ซึ่งธนาคารฯมีการทำงานอย่างใกล้ชิดกับลูกค้าโดยมีทีม Relationship Manager (RM) คอยพูดคุยให้คำปรึกษา ผนวกกับข้อมูลตลาดในเชิงลึกที่ธนาคารฯมี สำหรับแนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการ สิ่งสำคัญในสภาวะการนี้ คือ การคัดเลือกทำเล และออกแบบรูปแบบสินค้าให้เชื่อมโยงกับกลุ่มดีมานด์เฉพาะ เช่น ใกล้แหล่งงาน โรงเรียน หรือศูนย์การค้าขนาดใหญ่ หากโครงการไม่สามารถหาทำเลลักษณะดังกล่าวได้ ผู้ประกอบการควรพิจารณาลดขนาดเพื่อควบคุมความเสี่ยงการลงทุน

นอกจากนี้แนวโน้มการพัฒนาโครงการคาร์บอนต่ำจะมีความสำคัญมากขึ้น ผู้ประกอบการเริ่มปรับตัวสู่มาตรฐานGreen & Sustainable Living โดยมีการเลือกใช้วัสดุคาร์บอนต่ำที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และลดการปล่อยคาร์บอนตลอดวงจรของการก่อสร้างจนถึงการอยู่อาศัย เน้นการออกแบบเพื่อประหยัดพลังงาน เช่น ระบบ Passive Design, การติดตั้ง Solar Roof ระบบหมุนเวียนอากาศภายในอาคาร ไปจนถึงเทคโนโลยี Smart Living  ที่ใช้เทคโนโลยี IoT เพื่อบริหารพลังงานอัตโนมัติ ลดการสิ้นเปลืองไฟฟ้าและการใช้น้ำ รวมถึงนวัตกรรมการอยู่อาศัยเพื่อสุขอนามัยที่ดี เป็นทิศทางใหม่ซึ่งตอบโจทย์กฎระเบียบด้านสิ่งแวดล้อม และเป็นส่วนหนึ่งของการแข่งขันในตลาดอนาคต

** KKP**