โลกการค้า : 27 สิงหาคม 2569
ตลาดสำนักงานให้เช่ากทม.แข่งเดือด
งัดกลยุทธ์”ด้านคุณภาพ-ตอบโจทย์ลูกค้า”สู้เกมส์ราคา
** หลังจากตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ถูกจับตามองต่อเนื่องจากความกังวลว่าอุปทานใหม่จำนวนมากในปี 2569 อาจนำไปสู่ภาวะอุปทานล้นตลาด (Oversupply) ผลการดำเนินงานในไตรมาส 2 เริ่มสะท้อนภาพที่ชัดเจนขึ้นว่า แม้อาคารสำนักงานใหม่จะทยอยเข้าสู่ตลาดในปริมาณสูงที่สุดในรอบหลายปี แต่ความต้องการเช่ายังคงแข็งแกร่ง และสามารถรองรับอุปทานใหม่ได้ในระดับหนึ่ง ขณะเดียวกัน การแข่งขันในตลาดกำลังเปลี่ยนจากการเสนอ "พื้นที่สำนักงาน" ไปสู่การแข่งขันด้านคุณภาพ ความยืดหยุ่น และความสามารถในการตอบโจทย์ผู้เช่ามากขึ้น
รายงาน Office Property Market Q2 2026 ของ Knight Frank Thailand ระบุว่า ในไตรมาส 2 ปี 2569 มีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จพร้อมกัน 5 อาคาร คิดเป็นพื้นที่รวมประมาณ 207,000 ตารางเมตร ส่งผลให้อุปทานรวมเพิ่มขึ้นเป็น 6.75 ล้านตารางเมตร ขณะที่พื้นที่ใหม่ประมาณ 39% ได้รับการเช่าล่วงหน้าก่อนเปิดใช้งาน ส่งผลให้การดูดซับพื้นที่สุทธิ (Net Absorption) อยู่ที่ประมาณ 76,000 ตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับสูงที่สุดในรอบหลายปี แม้อัตราการเช่าพื้นที่รวมจะปรับลดลงมาอยู่ที่ 76.4% เนื่องจากอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในช่วงเวลาเดียวกันเป็นจำนวนมาก
Knight Frank มองว่า การปรับลดลงของอัตราการเช่าในครั้งนี้ไม่ได้สะท้อนการชะลอตัวของอุปสงค์ หากแต่เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของอุปทานในระยะสั้น ขณะที่ความต้องการของผู้เช่ายังคงมุ่งไปสู่อาคารสำนักงานคุณภาพสูงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานด้านสิ่งแวดล้อม ซึ่งยังคงมีการดูดซับพื้นที่เช่าเป็นบวกอย่างแข็งแกร่ง ในขณะที่อาคารที่ไม่ได้รับการรับรองยังคงมีการดูดซับพื้นที่เช่าติดลบ สะท้อนว่าความยั่งยืนได้เปลี่ยนจาก "สิ่งที่ควรมี" ไปสู่ "สิ่งจำเป็น" สำหรับผู้เช่าหลายองค์กร โดยเฉพาะบริษัทข้ามชาติที่ให้ความสำคัญกับเป้าหมายด้าน ESG และประสิทธิภาพในการดำเนินธุรกิจมากขึ้น
อีกหนึ่งแนวโน้มสำคัญ คือ การเติบโตของความต้องการพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงไม่ได้จำกัดอยู่เพียงในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) อีกต่อไป แม้อาคารสำนักงานใน CBD ยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง แต่การพัฒนาอาคารมาตรฐานสูงในพื้นที่ Non-CBD ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ผู้เช่ามีทางเลือกมากขึ้นในระดับค่าเช่าที่แข่งขันได้ ส่งผลให้กระแส Flight to Quality ขยายตัวจากเดิมที่เน้นการย้ายเข้าสู่อาคารใหม่ใน CBD ไปสู่การยกระดับคุณภาพสำนักงานในทุกทำเล โดยไม่ได้หมายความว่าผู้เช่ากำลังย้ายออกจาก CBD แต่เป็นการเลือกอาคารที่ตอบโจทย์ธุรกิจได้ดีที่สุด ไม่ว่าจะตั้งอยู่ในพื้นที่ใดก็ตาม
การเปลี่ยนแปลงของความต้องการดังกล่าว ยังส่งผลให้รูปแบบการแข่งขันของเจ้าของอาคารเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน ผู้เช่าในปัจจุบันให้ความสำคัญกับพื้นที่สำนักงานที่ตกแต่งพร้อมใช้งาน (Fully Fitted) และพร้อมเข้าใช้งานทันที (Ready-to-Occupy Space) มากขึ้น เพื่อช่วยลดเงินลงทุนเริ่มต้น (Upfront Capital Expenditure) และลดระยะเวลาในการย้ายสำนักงาน ส่งผลให้เจ้าของอาคารเริ่มนำเสนอโซลูชันในรูปแบบ Turnkey และ Built-to-Suit รวมถึงร่วมมือกับบริษัทออกแบบและก่อสร้าง (Design & Build) เพื่อพัฒนาพื้นที่ที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้รวดเร็วและมีประสิทธิภาพมากขึ้น ซึ่งกำลังกลายเป็นปัจจัยสำคัญในการแข่งขันของตลาดสำนักงานยุคใหม่
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหาร หัวหน้าฝ่ายพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์ แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า "สิ่งที่เราเห็นในวันนี้ไม่ใช่การแข่งขันระหว่างอาคารใหม่กับอาคารเก่า หรือระหว่าง CBD กับ Non-CBD แต่เป็นการแข่งขันระหว่างอาคารที่สามารถตอบโจทย์ผู้เช่าได้ กับอาคารที่ยังปรับตัวไม่ทัน ผู้เช่าในปัจจุบันไม่ได้มองหาพื้นที่สำนักงานเพียงอย่างเดียว แต่กำลังมองหาสภาพแวดล้อมการทำงานที่ช่วยสนับสนุนการดำเนินธุรกิจ ลดต้นทุน เพิ่มความยืดหยุ่น และตอบโจทย์เป้าหมายด้านความยั่งยืนขององค์กร"
"ในระยะต่อไป การแข่งขันของตลาดจะไม่ได้วัดกันที่ระดับค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่จะวัดกันที่ความสามารถของอาคารในการสร้างคุณค่าให้กับผู้เช่า อาคารที่สามารถผสานคุณภาพ ความยั่งยืน ความพร้อมในการใช้งาน และประสบการณ์ที่ดีของผู้ใช้อาคารเข้าด้วยกัน จะเป็นกลุ่มที่ได้เปรียบ แม้ตลาดจะยังมีอุปทานใหม่เข้าสู่ระบบอีกจำนวนหนึ่ง"
Knight Frank คาดว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 จะยังมีอุปทานใหม่อีกประมาณ 197,000 ตารางเมตร ทยอยเข้าสู่ตลาด ส่งผลให้การแข่งขันยังอยู่ในระดับสูงในระยะสั้น อย่างไรก็ตาม ด้วยปริมาณอุปทานในอนาคตที่เริ่มลดลง ประกอบกับแนวโน้มเศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัว ตลาดมีแนวโน้มค่อย ๆ ปรับเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น โดยอาคารที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้เช่าได้ทั้งด้านคุณภาพ ความยั่งยืน ความยืดหยุ่น และความพร้อมในการใช้งาน จะเป็นกลุ่มที่ได้รับประโยชน์มากที่สุดในระยะต่อไป
** กระบองเพชร**
