โลกการค้า ประจำวันที่ 24 กันยายน 2569

ธุรกิจรับสร้างบ้าน...ต้องทำอย่างไร ถึงจะฝ่าปัจจัยลบที่ถาโถมมารอบทิศ

** สมาคมไทยรับสร้างบ้าน (Thai Home Builders Association: THBA) ฉายภาพอุตสาหกรรมรับสร้างบ้านประเทศไทย ที่กำลังก้าวเข้าสู่ช่วงเวลาแห่งการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างที่สำคัญในรอบ 2 ทศวรรษ ภายหลังจากปี 2567 และ 2568 ซึ่งเป็นปีที่ตลาดต้องเผชิญกับสภาวะหดตัวอย่างรุนแรง การจะก้าวผ่านปี 2569 และต่อเนื่องไปยังปี 2570 จึงไม่ใช่เพียงวัฏจักรการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจแบบปกติ แต่เป็นการจัดระเบียบโครงสร้างตลาดใหม่ (Market Restructuring) ภายใต้แรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูงวิกฤต ต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น และการเปลี่ยนแปลงภูมิทัศน์การแข่งขัน จากการข้ามสายพันธุ์ทางธุรกิจของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่

ในมุมของผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน มองว่าภาพรวมเศรษฐกิจมหภาคในช่วงครึ่งหลังปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 มีแนวโน้มเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและเปราะบาง การเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (GDP) ขยายตัวในระดับต่ำ  ปัญหาภัยธรรมชาติได้สร้างความเสียหายต่อผลผลิตและรายได้ในภาคเกษตรกรรม ซึ่งเป็นฐานรายได้สำคัญของประชากรส่วนใหญ่ในประเทศ ปัจจัยที่เหนี่ยวรั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างรุนแรงที่สุดคือ ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่สะสมตัวในระดับสูงถึง 90 % ของ GDP หรือคิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 16.41 ล้านล้านบาท ปัญหาดังกล่าวนำไปสู่การที่สถาบันการเงินต้องเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่ออย่างสูงสุด  แม้ภาครัฐจะพยายามออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังไม่เพียงพอที่จะจุดประกายให้เกิดการฟื้นตัวอย่างก้าวกระโดดได้ในระยะสั้น ตราบใดที่ปัญหาเชิงโครงสร้างด้านรายได้และหนี้สินยังไม่ได้รับการแก้ไข

นายนิรัญ โพธิ์ศรี นายกสมาคมฯ ประเมินว่ามูลค่าตลาดรับสร้างบ้านยังไม่อาจขยายตัวได้อย่างเต็มที่ ส่วนหนึ่งเกิดจากสต็อกบ้านจัดสรรเสร็จคงค้างในตลาด โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีสต็อกเหลือขายสูงถึง 53,000 ยูนิต ซึ่งส่วนหนึ่งกลายมาเป็นสินค้าทดแทน ที่ดึงกำลังซื้อบางส่วนไปจากตลาดรับสร้างบ้าน อย่างไรก็ตาม ตลาดรับสร้างบ้านยังมีแรงหนุนสำคัญจากภูมิภาค โดยพบว่าสัดส่วนบ้านสร้างเองกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะเมืองศูนย์กลางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว เช่น ชลบุรี ระยอง พิษณุโลก นครราชสีมา ขอนแก่น ประจวบคีรีขันธ์ นครศรีธรรมราช และภูเก็ต ฯลฯ สะท้อนให้เห็นว่าความต้องการบ้านบนที่ดินของตนเองยังคงแข็งแกร่งในตลาดภูมิภาค

ภูมิทัศน์การแข่งขันในปี 2569 ทวีความรุนแรงจนก้าวเข้าสู่สภาวะ "น่านน้ำสีเลือด" (Red Ocean) อย่างแท้จริง โดยมาจากสองทิศทางหลัก ทิศทางแรกคือ การรุกคืบของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ (Real Estate Developers) ที่มีสายป่านยาวและข้อได้เปรียบเชิงต้นทุน โดยรายใหญ่มีความได้เปรียบจากการมีโรงงานผลิตชิ้นส่วนคอนกรีตสำเร็จรูป (Precast) ลดระยะเวลาการก่อสร้าง และแก้ปัญหาการขาดแคลนแรงงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งบริษัทรับสร้างบ้านขนาดกลางและเล็กไม่สามารถแข่งขันในมิตินี้ได้  ทิศทางที่สองคือ การแข่งขันจากผู้รับเหมาและบริษัทรับสร้างบ้านรายเล็กในภูมิภาค การขยายตัวของโครงสร้างพื้นฐานและเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด ทำให้เกิดผู้ประกอบการรายใหม่ขึ้นจำนวนมาก แม้ว่าผู้ประกอบการกลุ่มนี้อาจจะยังขาดระบบการบริหารจัดการที่ดีเทียบเท่าบริษัทขนาดใหญ่ แต่มีความได้เปรียบด้านการเข้าถึงทรัพยากรท้องถิ่น เครือข่ายความสัมพันธ์ในพื้นที่และโครงสร้างต้นทุน (Overhead Costs) ที่ต่ำกว่า ทำให้สามารถทำราคาที่ดึงดูดใจผู้บริโภคในระดับภูมิภาคได้

ทั้งนี้การแข่งขันด้วยสงครามราคาไม่ใช่หนทางรอดของธุรกิจรับสร้างบ้านมืออาชีพ แต่ต้องเร่งยกระดับความสามารถในการแข่งขันผ่าน 3 กลยุทธ์หลัก 1. Construction Tech & Industrialization: เร่งปรับใช้ระบบโครงสร้างสำเร็จรูป (Prefabrication) ชิ้นส่วนกึ่งสำเร็จรูป และระบบบริหารจัดการงานก่อสร้างดิจิทัล เพื่อลดระยะเวลาหน้างาน ควบคุมการสูญเสียของวัสดุ (Zero Waste) และตัดปัญหาการขาดแคลนแรงงานช่างฝีมือ 2. Distinct Value Proposition: สร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์ให้ชัดเจน เช่น การชูนวัตกรรมบ้านประหยัดพลังงาน (Energy Efficient Home), ระบบระบายอากาศและกรองอากาศเพื่อสุขอนามัย, และการออกแบบรองรับสมาชิกหลายวัย (Universal Design) เพื่อยกระดับออกจากตลาดแข่งขันด้านราคา 3. Trust-Driven Branding: สร้างความเชื่อมั่นผ่านความโปร่งใสของสเปกวัสดุ ระบบการตรวจสอบคุณภาพที่วัดผลได้ และการรับประกันโครงสร้างระยะยาว เพื่อตอกย้ำให้เห็นว่าการเลือกบริษัทมืออาชีพคือการลงทุนที่คุ้มค่าและไร้ความเสี่ยง

นายสิทธิพร สุวรรณสุต กรรมการกิตติมศักดิ์ สมาคมฯ กล่าว จากสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและการเปลี่ยนแปลงเชิงบริบทของสังคมไทย ผู้บริโภคได้จัดลำดับความสำคัญของปัจจัยที่ใช้ในการตัดสินใจเลือกผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน ลำดับที่ 1: ความน่าเชื่อถือของตัวผู้ประกอบการ (Reliability and Trust) เหนือสิ่งอื่นใด ท่ามกลางข่าวสารเชิงลบเกี่ยวกับการฉ้อโกงและทิ้งงาน "ความเชื่อใจ" ได้ก้าวขึ้นมาเป็นปัจจัยอันดับหนึ่งที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจ ผู้บริโภคจะตรวจสอบสถานะนิติบุคคล ประวัติและผลงานในอดีต (Track Record) ภาพลักษณ์ที่มั่นคงขององค์กรช่วยลดความเสี่ยงที่รับรู้ได้ (Perceived Risk) ของผู้บริโภคได้อย่างมีนัยสำคัญ งานวิจัยหลายชิ้นยืนยันว่า หากผู้ประกอบการไร้ซึ่งความน่าเชื่อถือ แม้จะนำเสนอราคาที่ต่ำเพียงใด ผู้บริโภคก็มักจะปฏิเสธการทำธุรกรรม

ลำดับที่ 2: คุณภาพ คุณค่าที่ได้รับ และความโปร่งใสด้านราคา (Value for Money and Transparency) ในยุคที่ผู้บริโภคมีข้อจำกัดด้านงบประมาณ "ราคา" ยังคงเป็นปัจจัยหลัก แต่ไม่ได้หมายถึงการเลือกสิ่งที่ "ถูกที่สุด" เสมอไป ผู้บริโภคยุคใหม่มองหา "ความคุ้มค่าระดับสูงสุด" (Optimal Value) นั่นคือความสมดุลระหว่างราคาค่าก่อสร้างกับคุณภาพวัสดุที่ได้รับ ปัจจัยชี้ขาดคือความโปร่งใสในการแจกแจงรายการวัสดุก่อสร้าง และเงื่อนไขการเบิกจ่ายค่างวดงานที่ยุติธรรม สอดคล้องกับความคืบหน้าของงานจริง ถือเป็นจุดขายที่ช่วยปลดล็อกความกังวลเรื่องงบบานปลายได้อย่างเด็ดขาด  ลำดับที่ 3: แบบบ้านที่ตอบสนองต่อเมกะเทรนด์ (Functional & Future-Proof Design) ปัจจัยด้านผลิตภัณฑ์หรือ "แบบบ้าน" ในปัจจุบันไม่ได้หยุดอยู่แค่สุนทรียภาพทางสถาปัตยกรรม แต่ต้องผสานเทคโนโลยีและสอดรับกับโครงสร้างประชากร

โดยสรุปสมาคมไทยรับสร้างบ้าน มองว่า ธุรกิจรับสร้างบ้านในช่วงปี 2569-2570 เป็นภาพสะท้อนของการคัดกรองตามธรรมชาติ (Natural Selection) ทางธุรกิจ ภายใต้ความท้าทายจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนที่กดดันกำลังซื้อ และการแข่งขันจากรายใหญ่ที่ข้ามสายการลงทุน ผู้ประกอบการที่ไม่สามารถปรับตัว ยกระดับคุณภาพ และสร้างความโปร่งใส จะถูกคัดออกจากตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้  ทางรอดที่แท้จริงของผู้ประกอบการคือการผสานความเป็นเลิศทางวิศวกรรมเข้ากับการใช้เทคโนโลยี (เช่น BIM และ Prefab) เพื่อบริหารต้นทุนอย่างแม่นยำและสร้างความแตกต่างจากผู้รับเหมาทั่วไป ในขณะเดียวกัน ผู้บริโภคเองก็ต้องเผชิญกับบททดสอบในการตัดสินใจเลือกระหว่างราคาตั้งต้นที่ดึงดูดใจ กับความมั่นคงระยะยาว การพิจารณาอย่างรอบคอบโดยให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือ คุณภาพที่สะท้อนผ่านวัสดุก่อสร้างที่นำมาใช้ กระบวนการก่อสร้าง และการออกแบบที่ตอบโจทย์อนาคต จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยพิทักษ์เงินลงทุนก้อนใหญ่ที่สุดในชีวิต ให้เปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยที่สร้างความสุขและคุณค่าได้อย่างยั่งยืน

** กระบองเพชร**