nn ทุกครั้งที่เกิดภาวะเศรษฐกิจซบเซาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจสำคัญที่ต้องให้ความสนใจ เนื่องจากมีธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องมากมาย ตั้งแต่สถาบันการเงิน ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจค้าปลีก
(เครื่องใช้ไฟฟ้า อุปกรณ์ตกแต่งบ้าน เครื่องใช้ภายในบ้าน) ว่ากันตามจริงภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยเริ่มอาการไม่ดีมาตั้งแต่ปี 2562 แล้ว หลังจากสงครามการค้าสหรัฐกับจีนปะทุขึ้น ฉุดกำลังซื้อของชาวจีนที่ก่อนหน้า (ปี 2560-61) แห่เข้ามาจองคอนโดมิเนียมในไทย แล้วต้องยอมทิ้งเงินจอง ทำให้ยอดคอนโดฯสำหรับตลาดนี้เหลือค้าอยู่หลายหมื่นยูนิต เมื่อขึ้นปี 2563 ที่คาดว่าอะไรจะดีขึ้นหลังสหรัฐกับจีนทำท่าจะคุยกันรู้เรื่อง แต่ก็ต้องผิดหวังเพราะโดนผลกระทบจากการระบาดของ โควิด-19 ทำให้เศรษฐกิจทั่วโลกและของไทยทรุดตัวอย่างหนัก จนเข้าข่ายคำว่าวิกฤติ

หากจะเช็คอาการล่าสุดของภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยตอนนี้...โลกการค้า...ก็อยากจะสะท้อนผ่านตัวเลขและข้อมูลจาก 2 สำนัก...คือ ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย...ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์....และข้อมูลจากศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย...

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลณ ไตรมาส 2 ปี 2563....พบว่าดัชนีฯอยู่ที่ 42.6 ซึ่งยังคงลดลงต่ำกว่าค่ากลางที่ 50.0 และเป็นการลดต่ำกว่าค่ากลางที่ 50.0 ติดต่อกัน 5 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 2ปี 2562 โดย ผู้ประกอบการในธุรกิจฯ ยังมีมุมมองเชิงลบต่อสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน โดยเฉพาะกลุ่มบริษัทรายกลางและรายย่อยซึ่งไม่ได้จดทะเบียนบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีความเชื่อมั่นต่อสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันลดลงอย่างมาก

สำหรับดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) มีค่าเท่ากับ 51.8 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ระดับ 51.5 และสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 ขึ้นมาเพียงเล็กน้อยทั้งนี้ก็เพราะว่าผู้ประกอบการมองว่า แม้ว่าภาคธุรกิจจะกลับมาดำเนินการได้ตามปกติมากขึ้น และรัฐบาลได้ออกมาตรการต่างๆ เพื่อกระตุ้นภาวะเศรษฐกิจ แต่ผู้ประกอบการยังคงกังวลเกี่ยวกับการระบาดรอบที่สองของเชื้อ COVID-19

ส่วนอีกหนึ่งชุดข้อมูลของศูนย์วิจัยธนาคารกรุงไทย...นั้นระบุว่า ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2563 จะหดหายไปอย่างมากซึ่งเป็นจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยผู้บริโภคไทยได้รับผลกระทบจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่หดตัวอย่างรุนแรง ถึง 8.8% ส่วนผู้บริโภคต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนได้รับผลกระทบจากมาตรการ Lockdown ทำให้ไม่สามารถซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในไทยได้ ส่งผลให้ยอดจองเปิดใหม่ (Pre-sale)ปรับตัวลงอย่างต่อเนื่องจาก 20% ในไตรมาสที่ 4/2562 มาอยู่ที่ 15%ในไตรมาสที่ 1/2563 และมีโอกาสลดต่ำลงเหลือ 12% ในไตรมาสที่ 2/2563 โดยประเมินว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปีนี้ มูลค่าลดลง 27%จาก 5.7 แสนล้านบาท ในปีที่ผ่านมา เหลือ 4.2 แสนล้านบาท ส่งผลให้สต๊อกเหลือขายในภาพรวม มีโอกาสขยายตัว 5% ขึ้นไปแตะ 185,000 ยูนิต ทั้งๆที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะปรับลดการเปิดโครงการใหม่ลงเกือบ 40% จากปีที่ผ่านมาก็ตาม

สรุปประเด็นสำคัญสำหรับชุดข้อมูลนี้คือ โควิด-19 ทำให้ความตั้งใจซื้อที่อยู่อาศัยหายไปราว 1 ใน 3 โดย 80% ของผู้บริโภคเลื่อนการซื้อออกไปอย่างไม่มีกำหนด เนื่องจากต้องให้ความสำคัญกับสินค้าที่มีความจำเป็นต่อการใช้ชีวิต และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขณะนี้ให้ผลตอบแทนไม่ดีนัก ซึ่งทางออกของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้มากที่สุด คือการเลื่อนการก่อสร้างออกไป รอการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยต้องใช้เวลาอีก 4-5 ปี ถึงจะกลับมาอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19

เมื่อเห็นชุดข้อมูลจากทั้ง 2 สำนักนี้แล้ว ที่ต้องมองต่อไปภาคสถาบันการเงิน สินค้าที่เหลือคงค้างในตลาดกว่า 2 แสนยูนิต และสภาพตลาดที่จะทรุดไปอีก 4-5 ปี...ผู้ประกอบการซึ่งส่วนใหญ่ใช้เงินกู้แบงก์ จะมีความสามารถในการชำระหนี้อยู่อีกไหม บางรายที่ใช้วิธีออกหุ้นกู้ เมื่อถึงเวลาถอนคืนจะผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้หรือไม่ หรือมีความสามารถที่จะออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาถ่ายถอนหุ้นกู้ชุดเดิมหรือเปล่าอีกจุดหนึ่งเมื่อผู้ประกอบการหยุหรือเลื่อนก่อสร้างโครงการใหม่ ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอื่นจะซบเซาตามไปด้วยขนาดไหน ผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จะปรับตัวอย่างไร

กระบองเพชร