nn สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโรคโควิด-19 ไม่ต่างจากธุรกิจท่องเที่ยว ทั้งในส่วนของการผลิต และผู้ประกอบการที่ต้องชะลอการขายโดยภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ในปี 2563 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยเกิดจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป และเลือกเปิดโครงการเฉพาะบาง segment สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่คาดว่ายังมีกำลังซื้อและได้รับผลกระทบไม่มากจากสถานการณ์ โควิด-19 โดยภาพรวมจำนวนยูนิตเปิดขายของปี 2563 อยู่ที่ 72,752 ยูนิตลดลง 38,492 ยูนิต (-34%) จากปี 2562 ซึ่งลดลงต่ำที่สุดในรอบ 4 ปีเมื่อเปรียบเทียบจำนวนยูนิตตามรูปแบบโครงการ กลุ่มโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่ลดลงมากถึง 60% จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ของโครงการแนวราบเปลี่ยนแปลงลดลงเพียง 2%

สำหรับการเปิดโครงการของกลุ่มแนวราบที่น่าสนใจ คือทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท โดยทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 3-4 ล้านบาท เป็นกลุ่มสินค้าที่เข้ามาใหม่ในตลาดมากที่สุด ซึ่งทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคานี้เป็น real demand ที่มีความต้องการสูง รองลงมา คือกลุ่มคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคา 1.5-2.5 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนยูนิตเข้ามาใหม่ในสัดส่วนที่สูงส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวที่เปิดใหม่เป็นกลุ่มระดับราคา 5-10 ล้านบาท ซึ่งเมื่อพิจารณาในด้านราคาขายเฉลี่ยของยูนิตที่เปิดขายใหม่ ราคาขายเฉลี่ยของทาวน์เฮ้าส์เปิดตัวใหม่ค่อนข้างคงที่ที่ราคา 2.76 ล้านบาท (ปี 2562 ราคาเฉลี่ยเปิดขายใหม่เท่ากับ 2.75 ล้านบาท) ส่วนราคาเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวเปิดขายใหม่มีการปรับตัวสูงขึ้นเป็น 8.16 ล้านบาท (ปี 2562 ราคาเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวเปิดขายใหม่เท่ากับ 7.92 ล้านบาท)

ผลกระทบโควิด-19 รอบที่ 2 มีผลทำให้ผู้ประกอบการไม่กล้ารุกหนักเต็มที่ โดยการเปิดโครงการใหม่ของปี 2564 มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นกว่าปี 2563 แต่จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่จะยังไม่ไปแตะระดับ 100,000 หน่วยเหมือนช่วงสถานการณ์ปกติ โดยคาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่ปี 2564 จะอยู่ในช่วง 85,000-87,000 ยูนิต และจำนวนยูนิตเปิดใหม่ของโครงการแนวราบคาดว่าจะมีอัตราเปิดใหม่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน

ยอดขายที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2563 ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยยอดขายรวมของที่อยู่อาศัยทุกประเภททั้งปี เท่ากับ 65,279 ยูนิต ลดลงมากถึง 35% จากปี 2562 โดยมีอัตราการขายได้เปรียบเทียบกับจำนวนยูนิตเสนอขายทั้งหมด (อุปทานคงค้างรวม) เท่ากับ 22% (ค่าเฉลี่ยอัตราการขาย 3 ปีที่ผ่านมาเท่ากับ 34.7%)

ทั้งนี้ ในสถานการณ์ที่ท้าทายจากผลกระทบของโควิด-19 ยังมีมุมบวกคือจำนวนอุปทานรวม (supply) มีแนวโน้มที่จะปรับสมดุลของตลาดตามความต้องการของลูกค้า ลดความร้อนแรงของตลาดกลุ่มเก็งกำไรและนักลงทุน โดยจำนวนอุปทานรวม (supply) ในปี 2563 ปรับลดลงมาที่ระดับ 291,739 ยูนิตลดลงจากจำนวน 318,743 ยูนิต ในปี 2562 ลดลง 8.5% การที่ตลาดคอนโดมิเนียมมียอดขายปรับลดลงอย่างมาก เนื่องมาจากลูกค้ากลุ่มเก็งกำไรและนักลงทุนทั้งคนไทยและต่างชาติชะลอการซื้อและยกเลิกการซื้อขายเดิม หรือแม้กระทั่งการยกเลิกการขายทั้งอาคารสำหรับบางโครงการ ในภาพรวมทุก segment ของคอนโดมิเนียมมียอดขายรวมปี 2563 เท่ากับ 28,947 ยูนิต ลดลง 47% จากปี 2562 ซึ่งเป็นยอดขายคอนโดมิเนียมที่ต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี

ในขณะที่อุปทานรวมของคอนโดมิเนียมก็ปรับลดลงมาที่ระดับ 119,788 ยูนิต อัตราการขายได้เปรียบเทียบกับอุปทานรวมลดลงเหลือ 24% ในปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมมีปรากฏการณ์ที่ไม่เคยเจอมาก่อน คือ เป็นปีที่คอนโดมิเนียมในทุกระดับราคาลดกระหน่ำ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมที่สร้างแล้วเสร็จ ทั้งส่วนลดเงินสดสูงถึง 20% โปรโมชั่นอยู่ฟรี 2-3 ปี ตามระดับราคา เพื่อเร่งระบายสต็อกที่สร้างเสร็จนอกจากนี้ กลุ่มนักลงทุนตัวจริง(ที่ยังมีกำลังซื้อ) เริ่มชะลอการตัดสินใจ เพื่อรอเลือกซื้อคอนโดมิเนียมที่ปรับลดราคาต่ำกว่าช่วงเปิดโครงการ

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมปี 2564 สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร ประเมินว่า การขายจะยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการไม่เร่งเปิดโครงการใหม่ และจะมีการเปิดโครงการใหม่ในบางทำเลที่มีอุปทานคงค้างในตลาดเหลือไม่มาก หรือเป็นพื้นที่แนวรถไฟฟ้าเส้นใหม่ที่ยังมีอุปสงค์อยู่แต่ยังไม่มีโครงการในพื้นที่มากนักโดยกลุ่มตลาดคอนโดมิเนียมที่ต้องเฝ้าระวังยังเป็นกลุ่มคอนโดระดับราคาสูง โครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้ระยะเวลาในการพัฒนามากกว่า 5 ปี กลุ่มคอนโดมิเนียมที่เน้นขายนักลงทุนและกลุ่มที่ขายลูกค้าต่างชาติ ส่วนกลุ่มตลาดโดมิเนียมที่น่าสนใจคือ กลุ่มระดับราคา 2 - 3 ล้านบาท ที่น่าจะยังมียอดขายไปได้ดี คาดการณ์ยอดขายคอนโดมิเนียมปี 2564 น่าจะยังชะลอตัวอยู่ในช่วง 30,000 - 32,000 ยูนิต

ด้านภาพรวมการขายของที่อยู่อาศัยแนวราบในปี 2563 ทาวน์เฮ้าส์ยังคงเป็นกลุ่มที่มีจำนวนยอดขายรวมสูงสุดที่ 20,557 ยูนิต ซึ่งมีการปรับตัวลดลงตามสถานการณ์โควิด-19 เช่นกัน โดยยอดขายรวมปรับตัวลดลง 28% จากปี 2562 ส่วนบ้านเดี่ยวมียอดขายรวมในปี 2563 เท่ากับ 10,690 ยูนิต ปรับตัวลดลง 3% จากปี 2562 แนวโน้มอุปทานเปิดใหม่ของทาวน์เฮ้าส์ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2563 มีอุปทานคงค้างทั้งหมด 75,053 ยูนิต จำนวนยูนิตของทาวน์เฮ้าส์เปิดใหม่ในปี 2564 มีโอกาสที่จะเพิ่มมากขึ้นกว่าปี 2563 แต่อย่างไรก็ตาม การขายของทาวน์เฮ้าส์ในปี 2564 คาดการณ์ว่าจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเช่นกัน เนื่องจากทาวน์เฮ้าส์จะเป็นสินค้าหลักที่มาทดแทนตลาดคอนโดมิเนียม ในโซนของส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าในโซนรอบนอกมากขึ้นทดแทนการซื้อบ้านเดี่ยวที่ขยับราคาสูงขึ้นมากในระดับราคามากกว่า 7.0-10.0 ล้านบาทรวมทั้งกลุ่มลูกค้าที่ไม่ต้องการที่จะอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมซึ่งมีข้อจำกัดของขนาดพื้นที่ที่เล็กลงมากไม่สอดคล้องกับระดับราคาที่สูงขึ้น

โดยสรุป....สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทรประเมินว่าสำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 การขายยังคงชะลอตัว ผู้ประกอบการไม่เร่งเปิดโครงการใหม่เน้นการพัฒนาโครงการแนวราบราคา 3-5 ล้านบาททั้งรูปแบบทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว (ระดับราคาขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง) สำหรับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ และคนทำงานที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยจริง และได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิด-19 ไม่มาก นอกจากนี้ ตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคา 7-10 ล้านบาท ยังขายดีในบางทำเล และมีโอกาสเพิ่มขึ้นในบางโซนที่พื้นที่มีศักยภาพในการพัฒนาสูงขึ้นจากผังเมืองกรุงเทพฯ ที่ปรับใหม่

การพัฒนาของโครงการแนวราบประเภททาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวในปี 2563-2564 มีหลายพื้นที่ที่น่าสนใจและมีโอกาสในการพัฒนาสูง จากปัจจัยเรื่องของแนวถนนตัดใหม่ที่ดำเนินการแล้วเสร็จ (ถนนตัดใหม่ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) ทางด่วนพิเศษส่วนต่อขยาย การขยายตัวของเมืองและสิ่งอำนวยความสะดวกขนาดใหญ่ที่รองรับในพื้นที่ รวมถึงโอกาสจากผังเมืองกรุงเทพฯ ที่จะประกาศใช้ในอนาคต

พื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับการพัฒนาโครงการแนวราบเช่น โซนรามอินทรา หทัยราษฎร์ โซนศรีนครินทร์-กรุงเทพกรีฑา โซนบางนา-วงแหวนตะวันออก โซนเพชรเกษม โซนราชพฤกษ์ โซนประชาอุทิศ ฯลฯ อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการควรต้องศึกษาคู่แข่งและจำนวนอุปทานส่วนเพิ่ม (ในอนาคต) ในแต่ละพื้นที่อีกครั้งก่อนที่จะตัดสินใจพัฒนาโครงการ

** ธ.เกียรตินาคินภัทร **