ll เมื่อวันที่ 20 มีนาคม ที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) แถลงผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(LTV) โดยมีสาระสำคัญคือ 1.กำหนดให้เพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเป็น 100% สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งกรณี มูลค่าหลักประกันต่ำกว่า 10 ล้านบาทตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และกรณีมูลค่าหลักประกันตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 1 เป็นต้นไป2.การผ่อนคลายนี้ให้เป็นการชั่วคราว สำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค. 2568ถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569

ทั้งนี้ ธปท. ให้เหตุผลในการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ว่าเป็นเพราะภาคอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง และไม่มีสัญญาณฟื้นตัวที่ชัดเจน สอดคล้องกับข้อมูลที่ได้รับจากการหารือกับทั้งผู้ประกอบการในธุรกิจต่างๆ ที่เกี่ยวข้องและสถาบันการเงินทั้งนี้ ธปท. ประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะช่วยประคับประคองภาคอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง โดยบรรเทาปัญหาอุปทานคงค้างที่อยู่ในระดับสูงได้บ้าง

Krungthai COMPASS ธ.กรุงไทย ประเมินเป็นการเบื้องต้น (Initial Assessment) ว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ของธปท.ในครั้งนี้ จะช่วยประคับประคองตลาดที่อยู่อาศัย โดยสามารถแบ่งเป็น 3 ประเด็น ดังนี้ประเด็นที่ 1 คาดว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTVจะช่วยระบายหน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขาย และเสริมสภาพคล่องทางการเงินให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีหน่วยเหลือขาย 234,400 ยูนิตซึ่งถือเป็นระดับที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต(ปี 2562-67) ที่ 224,100 ยูนิต ราว 4.6% ส่วนหนึ่งมาจากปัญหาด้านกำลังซื้อที่ได้รับผลกระทบจากการขยายตัวที่ไม่ทั่วถึงของเศรษฐกิจ ภาวะหนี้ครัวเรือนตลอดจนหนี้เสียที่อยู่ในระดับสูง ส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯเริ่มมีสภาพคล่องทางการเงินที่ตรึงตัวขึ้น สังเกตได้จาก Current Ratio และ Quick Ratio โดยเฉลี่ยของผู้พัฒนาอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง จาก 2.93 และ 0.80 เท่าในช่วงก่อนโควิด-19 (ปี 2562) ลดลงมาเหลือ 2.28 และ 0.40 เท่าในปี 2566 โดยล่าสุดในปี 2567 ทั้ง 2 อัตราส่วนก็ปรับตัวลงมาเหลือ 2.13 และ 0.30 เท่า ดังนั้น การผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ที่คาดว่าจะช่วยระบายหน่วยเหลือขายได้นั้นก็น่าจะช่วยส่งเสริมสภาพคล่องให้กับผู้พัฒนาอสังหาฯ ได้บ้าง

ประเด็นที่ 2 คาดว่าการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV จะมีส่วนสำคัญในการช่วยประคับประคองมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2568” โดยหากเป็นกรณีที่ ธปท. ไม่มีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV แล้วนั้น Krungthai COMPASS ประเมินว่ากิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีมูลค่าที่ราว 5.7 แสนล้านบาทในปี 2568 หดตัว -3.8%YoY ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยมีปัจจัยกดดันหลักจากปัญหาด้านกำลังซื้อของผู้บริโภคตามที่ได้กล่าวไปในข้างต้น

Krungthai COMPASS ประเมินว่าการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV จะสร้าง Upsideให้การโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลได้ราว 13,800-27,600 ล้านบาท ช่วยประคับประคองให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 อยู่ในระดับใกล้เคียงจากปีที่ผ่านมาโดยในการคำนวณ Upside เรากำหนดสมมุติฐานดังนี้ คือ 1.อยู่อาศัยในทุกระดับราคาได้อานิสงส์จากการผ่อนคลาย LTV 2.กำหนดให้หน่วยเหลือขายประเภทบ้าน ณ สิ้นปี 2567 ทั้งหมดพร้อมโอนในปี 2568 แต่หากเป็นคอนโดฯ กำหนดให้ครึ่งหนึ่งของหน่วยเหลือขายจะพร้อมโอนในปี 25683.กำหนดให้ผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10ล้านบาท ขึ้นไปในทุกสัญญา มีสัดส่วนรวมกันที่ 25% ของทั้งตลาด และ4.กำหนดให้ Upside ของ LTV อยู่ที่ 5% (ในกรณี 1) และ 10% (ในกรณี 2)ของมูลค่าหน่วยเหลือขายที่พร้อมโอนในปี 2568

ประเด็นที่ 3.Sentiment ของตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้น ซึ่งจะเป็นผลดีที่ช่วยส่งเสริมให้ภาคอสังหาฯ มีกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับการลงทุนเปิดโครงการใหม่ที่จะส่งผลบวกต่อเนื่องแก่ธุรกิจที่อยู่ใน Value-Chain ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจก่อสร้างอาคารธุรกิจผลิตและจัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจผลิตเฟอร์นิเจอร์ รวมถึงธุรกิจรับตกแต่งภายใน เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ยังมีประเด็นที่ต้องติดตามเพิ่มเติมต่อไปของภาคอสังหาฯ คือ การออกมาตรการกระตุ้นอื่นๆ ออกมาเพิ่มเติมของภาครัฐ โดยเฉพาะ “การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง”ซึ่งในปัจจุบันกำลังอยู่ในระหว่างการพิจารณาลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือรายการละ 0.01% เพื่อช่วยลดภาระผู้ซื้อและกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ที่ชะลอตัวลงในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งความคืบหน้าของมาตรการนี้น่าจะมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วง 1 เดือนต่อจากนี้

Krungthai COMPASS