nn ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือว่าเป็นเซ็กเมนท์ที่ใหญ่อันดับต้นๆ ของเศรษฐกิจไทย...และมีธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องอีกมากมาย...หลังจากที่ไทยผ่านช่วงวิกฤตต้มยำกุ้งในปี(2540)มาแล้วธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ขยายตัวต่อเนื่องในทุกกลุ่ม...ทั้งกลุ่มที่รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง(Real demand…กลุ่มที่ตอบสนองผู้ซื้อเพื่อการลงทุน และกลุ่มที่ตอบสนองความต้องการของต่างชาติ (ห้องชุด) ซึ่งเติบโตมากที่สุดในช่วงเกิดการระบาดของโควิด-19 (ลูกค้าหลักๆ ก็คือจีน ตามมาด้วยรัสเซีย)

ตลอดกว่า 10 ปีมานี้มีโครงการเกิดใหม่ต่อเนื่องหลายปี และเติบโตในทุกเซ็กเมนท์ มีโครงการเกิดใหม่รวมกันแล้วปีละประมาณ 1 แสนยูนิต แต่ทันทีที่เกิดการระบาดของโควิด-19 ปัญหาเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยชะลอตัว ทำให้ปัจจุบันมีที่อยู่อาศัยสร้างใหม่เหลือค้างสต๊อกสูงถึง 2 แสนยูนิต (ห้องชุด) และด้วยปัญหาของเศรษฐกิจไทยที่ทรุดยาวมาตั้งแต่โควิด-19 ทำให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของไทย กลายเป็นหนี้เสียไปแล้ว 2 แสนล้านบาท และกำลังจะเป็นหนี้เสียอีก 1.8 แสนล้านบาท

ตอนนี้คนไทยก็ยังต้องการมีบ้านมีที่พักอาศัยของตัวเอง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน แต่ด้วยภาระหนี้ครัวเรือน ภาระค่าใช้จ่าย ที่ยังอยู่ในระดับสูง การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยก็ยังไม่ใช่เวลานี้ และแม้ว่าจำเป็นจะต้องตัดใจซื้อ ก็ซื้อไม่ได้ เพราะธนาคารไม่ปล่อยกู้ให้ ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้พุ่งสูงถึง 40-50% ซ้ำ

ด้วยเหตุที่ 4-5 ปี มานี้ ผู้ประกอบการเน้นโครงการระดับบน จึงทำให้เกิดการแข่งขันก็ซื้อที่ดินในทำเลทอง ไม่ว่าจะกลางใจเมือง แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ดันให้ราคาที่ดินในทำเลดังกล่าวพุ่งสูงขึ้น และลากเอาราคาที่ดินตลาดพุ่งตามในทุกพื้นที่ ผลที่ตามมาคือคนไทยในกลุ่มรายได้ปานกลางและรายได้น้อย เข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นทุกขณะ เพราะต้นทุนที่ดินที่เพิ่มขึ้นราคาบานและราคาที่อยู่อาศัยจึงพุ่งตาม สวนทางกับรายได้ที่ไม่ได้ขยับตาม ซ้ำแบกรับภาระค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ความฝันของคนไทยกลุ่มรายได้ปานกลางและรายได้น้อย ที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองก็ริบหรี่ลงทุกที

สิ่งที่รัฐบาลกำลังทำโดยอ้างว่าจะช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นพุ่งเป้าไปที่“ชาวต่างชาติ” โดยตั้งราคาว่าชาวต่างชาติจะมีบ้านในประเทศไทยได้(เช่ายาว 99 ปี)...ต้องซื้อในราคา 30-40 ล้านบาท/ยูนิตขึ้นไป...มันแค่ช่วยให้ผู้ประกอบการที่แห่กันผุดโครงการหรูระดับนี้ระบายสต๊อกเท่านั้น...ไม่ได้ช่วยให้คนไทยมีบ้าน...แล้วหากนายทุนกลุ่มนี้ระบายสต๊อกหมดแล้วก็จะผุดโครงการใหม่อีก ก็จะเกิดวงจรการแข่งขันกันซื้อที่ดินอีก ราคาก็จะวิ่งขึ้นไปอีก จนในที่สุดคนไทยไม่มีโอกาสจะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้เลยในช่วงชีวิตนี้

คำตอบที่ถูกต้องที่สุดที่รัฐบาลควรทำในเรื่องธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ ทำให้ผู้ซื้อคนไทยในกลุ่ม Real demand สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่พวกเขาต้องการได้ และทำให้คนไทยที่มีบ้านได้แล้วแต่ยังผ่อนไม่หมด ไม่กลายเป็นหนี้เสีย จนสุดท้ายต้องถูกแบงก์ยึดบ้านไป

พงษ์พันธุ์