“ธุรกิจคอนโดมิเนียมฟื้นตัวแข็งแกร่ง”

บริษัทหลักทรัพย์(บล.)เคจีไอ(ประเทศไทย)อัปเดตกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การที่AREA รายงานยอดเปิดโครงการคอนโดฯ ใหม่เดือนสิงหาคม2568 ที่ 2.7 พันยูนิต (+263% MoM) ด้วย take up rate ที่ 948 ยูนิต (คิดเป็น take-up rate  35%)  การเปิดและยอดขายโครงการแนวราบร่วงลง 55% MoM และ 60% MoM ตามลำดับ การเปิดโครงการใหม่รวมเดือนสิงหาคม 2568เพิ่ม 9% MoM ราว 4.1 พันยูนิต ยอดขายรวมเพิ่ม2เท่าMoM อยู่ที่ 1.1 พันยูนิตกล่าวคือ take up rate อยู่ที่ 26% เทียบกับเดือนกรกฎาคม2568ต่ำเพียง 13% และเดือนสิงหาคม 2568 ที่ 15% แต่ตัวเลขต่างๆ ช่วง 8M68 ยังซบเซา โดยมียอดเปิดโครงการใหม่ 2.25 หมื่นยูนิต (-43% YoY), ยอดขายที่ 4.1 พันยูนิต (-61% YoY) และ take up rate ต่ำที่ 18% (เทียบกับ 27% ช่วง 8M67)

โครงการ Supalai Elite สุขุมวิท 39 มูลค่า 2 พันล้านบาทของ Supalai (SPALI) ขายหมดในวันเปิดตัว โครงการ ไลฟ์ อุดมสุข สเตชั่น มูลค่า 4.6 พันล้านบาทของ AP Thailand (AP)ขายได้ 55% ของโครงการช่วงเปิดตัว  Sansiri (SIRI)ยอดขายคอนโด ฯ ช่วง 8M68 อยู่ที่ 1.4 หมื่นล้านบาท (+40% YoY) ใกล้เคียงกับยอดขายทั้งปี 2567 ที่ 1.5 หมื่นล้านบาท ยอดขายบ้านของ Pruksa Holding (PSH)  2 พันล้านบาทสูงกว่ายอดขายเฉลี่ยรายเดือนที่ 900 ล้านบาทใน1H68 ส่วน Quality Houses (QH) ออกแคมเปญพิเศษสำหรับคอนโดมิเนียม Q สุขุมวิทช่วยดันยอดขายให้เพิ่มมากกว่า +30 ยูนิต มูลค่าเกิน 700 ล้านบาทสูงกว่ายอดขายคอนโด ฯ 1H68 ที่ 292 ล้านบาทอย่างมีนัยยะ

เหตุการณ์แผ่นดินไหว ฉุดให้พรีเซลรวม 2Q68 สู่จุดต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 4.4 หมื่นล้านบาท แต่หลังจากได้เห็นพัฒนาการเชิงบวก คาดว่ายอดพรีเซลรวม 3Q68F จะฟื้นตัว QoQ ราว 5.0-5.5 หมื่นล้านบาท แต่ยังต่ำกว่าพรีเซล 3Q67 ที่ 6.2 หมื่นล้านบาท กำไรอาจจะทรงตัวหรือดีขึ้นเล็กน้อย QoQ ตามการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ฯ มากขึ้นจาก AP, QH, ORI และ SPALI แต่กำไรจากการขายสินทรัพย์น่าจะน้อยลง Origin Property (ORI) จะรับรู้กำไรก่อนหักภาษี800 ล้านบาทจากการขายโรงแรม Intercontinental สุขุมวิทใน 3Q68F เทียบกับกำไรก่อนหักภาษีที่ 1.15 พันล้านบาทจากการขายสินทรัพย์ให้เช่าในสหรัฐฯ และการขายที่ดินเปล่าของ Land and Houses (LH) ใน 2Q68

แม้ว่าประมาณการกำไรสุทธิรวมปี 2568F อาจแย่ลง 25% YoY แต่คาดว่ากำไรรวมปี 2569F จะเพิ่มขึ้น 11-12% YoY ธีมการลงทุน คือ i) วัฎจักรดอกเบี้ยเป็นขาลง , ii) ภาวะบ้านล้นตลาดคลี่คลายลง, iii) กระแสการปรับลดกำไรกลุ่มอสังหา ฯ จบลงแล้ว  iv) เป็นไปได้ที่ภาครัฐจะออกมาตรการมากระตุ้นภาคอสังหาฯ

ส่วนใหญ่เราใช้ P/E เฉลี่ยประเมินมูลค่าหุ้นในกลุ่มอสังหา ฯ ที่เราศึกษาอยู่ยกเว้น Pruksa Holding (PSH) กับ LPN Dev (LPN) ที่เหมาะจะใช้ discounted P/E ด้วยแนวโน้มที่ซบเซา    เราปรับเพิ่มราคาเป้าหมายORIที่ 3.30 บาทจากเดิม 2.66 บาท  คงน้ำหนักลงทุนกลุ่มอสังหา ฯ “เท่ากับตลาดฯ” เราเลือก AP กับ ORI เป็นหุ้นเด่นในกลุ่มประเมินราคาเป้าหมายที่ 9.00 บาท และ 3.30 บาท ตามลำดับ คงคำแนะนำถือ SPALI, LH และ QH ส่วน PSH และ LPN คงคำแนะนำ “ขาย” เพราะราคาหุ้นล่าสุดสูงกว่าราคาเป้าหมาย

ความเสี่ยงด้านบวกประกอบด้วยความคาดหวังนโยบายที่เกี่ยวเนื่องกับการกระตุ้นภาคอสังหา ฯจากรัฐบาลและอัตราดอกเบี้ยขาลง แต่ยังมีความเสี่ยงด้านลบได้แก่การขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ และมาตรการต่าง ๆ เพื่อคุมสินเชื่อรวมถึงความกังวลสภาพคล่องของบริษัทผู้พัฒนาอสังหา ฯ ขนาดกลางถึงรายเล็กหลังจากเกิดการผิดนัดชำระการจ่ายดอกเบี้ยให้แก่ผู้ถือหุ้นกู้ของบริษัทจดทะเบียนหลายราย

ที่มา..บล.เคจีไอ(ประเทศไทย)