“Sentiment ลบกดดันมาร์จิ้น”

บริษัทหลักทรัพย์(บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) ระบุ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) (AP) พรีเซล 1Q69 ชะลอตัวทั้ง YoY และ QoQ

พรีเซล 1Q69 ของ AP สูงสุดในอุตสาหกรรมที่ 1.12 หมื่นล้านบาท (-7% YoY และ -20% QoQ) คิดเป็น 23% ของเป้าพรีเซลทั้งปี 2569 โดยที่พรีเซลโครงการแนวราบอ่อนตัวลง 7% YoY และ 26% QoQ แต่พรีเซลคอนโดมิเนียมยังแข็งแกร่งที่ 2.45 พันล้านบาท (-7% YoY แต่ +11% QoQ) ขณะที่ โครงการคอนโดมิเนียมล่าสุดที่ LIFE รัชดา-พระราม 9 มูลค่า 3.6 พันล้านบาท ซึ่งเปิดตัวใน 1Q69 ขายได้แล้ว 23% ส่วนโครงการเปิดใหม่ 1Q69 มูลค่ารวม 5.5 พันล้านบาท คิดเป็น 10% ของ guidance โครงการเปิดใหม่ทั้งปี 2569 นี้ มองต่อไป คาดว่าโครงการเปิดใหม่ 2Q69 จะเพิ่มขึ้นเท่าตัวและจะเร่งตัวขึ้นถึงเกือบ 2.0 หมื่นล้านบาทต่อไตรมาสช่วง 2H69 โดยรวมแล้ว AP ตั้งเป้าเปิดคอนโดมิเนียมใหม่ปี 2569 นี้ราว 7 โครงการ มูลค่ารวม 15.6 พันล้านบาท

คาดกำไร 1Q69F จะยังอ่อนแอ

รายได้จากการขายบ้าน 1Q69F คาดเพิ่มขึ้น 18% YoY อยู่ที่ 8.8 พันล้านบาท โดยรายได้จากโครงการแนวราบจะเติบโต 10% YoY ที่ 8 พันล้านบาท รวมถึงการโอนคอนโดมิเนียมใหม่ที่เพิ่งสร้างเสร็จ ได้แก่ แอสปาย อิสรภาพ สเตชั่น มูลค่า 950 ล้านบาท (ขายได้แล้ว 30%) แอสปาย วิภา-วิคตอรี่ มูลค่า 2.3 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 10%) และ กู๊ดเดย์ สุขุมวิท 93 มูลค่า 1.1 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 10%) อย่างไรก็ตาม gross margin ของโครงการแนวราบอาจลดลงเหลือ 27-28% (ปกติราว 30%) แม้บริษัทคุมค่าใช้จ่าย SG&A ได้ดีที่ 1.6 พันล้านบาท แต่ต้นทุนการเงินก็ยังเป็นขาขึ้น อีกทั้งคาดว่าส่วนแบ่งกำไรจาก JV จะยังต่ำอยู่จากไม่มีการโอนคอนโดมิเนียม JV ใหม่ ดังนั้นเราคาดกำไรสุทธิ 1Q69F ที่ 869 ล้านบาท (ทรงตัว YoY แต่ -33% QoQ) คิดเป็น 20% ของประมาณการกำไรสุทธิปี 2569F ใหม่ของเรา

ปรับลดประมาณการกำไรปี 2569F-70F

เราปรับลดกำไรสุทธิปี 2569F ลง 10% ที่ 4.45 พันล้านบาท (+3% YoY) และปี 2570F ลง 9% ที่ 4.7 พันล้านบาท (+5% YoY) หลักๆจาก gross margin จะอ่อนแอกว่าคาดท่ามกลางอุปสงค์ที่ซบเซาและ GDP โตช้า

Valuation & Action

การที่ไม่มีคอนโดมิเนียมใหม่ 2Q69 สร้างเสร็จและ sentiment ตลาดยังไม่ฟื้นทำให้กำไรอาจยังซบเซา แต่เราก็ได้สะท้อนการฟื้นตัว QoQ ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นใน 3Q-4Q69 แล้วจากคอนโดมิเนียมใหม่ 3 โครงการที่จะสร้างเสร็จมูลค่ารวม 9.3 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 60%) ทั้งนี้หลังปรับลดกำไรลงใหม่ทำให้ได้ราคาเป้าหมายใหม่ลดลงที่ 9.20 บาท (อิงจาก PE ปี 2569F ที่ 6.5x) จากเดิม 10.20 บาท ขณะที่บริษัทจะ final dividend ปี 2568 ที่ 0.52 บาท/หุ้น (XD: 6 พฤษภาคม 2569) คิดเป็น yield ราว 6% ในระยะสั้น เราปรับลดคำแนะนำ AP ลงเป็น “ถือ” จาก “ซื้อ” เพราะราคาปิดหุ้นล่าสุดเหลือ upside จำกัดจากราคาเป้าหมายใหม่ของเรา

ที่มา..บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)