6 สิงหาคม 2569 วัส ติงสมิตร นักวิชาการอิสระ โพสต์ข้อความผ่านเฟซบุ๊ก ระบุว่า แดนแห่งกรรมสิทธิ์กับเมืองยุคใหม่: เมื่อ "จากสวรรค์ถึงนรก" ถึงเวลาต้องผ่าตัดกฎหมายไทย

เคยสงสัยกันไหมครับว่า... "หากเราเป็นเจ้าของที่ดินผืนหนึ่ง สิทธิของเราจะยื่นสูงขึ้นไปบนฟ้าได้ไกลแค่ไหน และจะลึกลงไปใต้แผ่นดินได้เท่าใด?"

ในยุคที่เมืองโตขึ้นในแนวตั้ง ตึกระฟ้าสูงเสียดฟ้า โดรนบินว่อนข้ามหัว และรถไฟฟ้าใต้ดินแล่นฉิวอยู่ลึกลงไปใต้เท้า ประเด็นเรื่อง "แดนแห่งกรรมสิทธิ์" (Spatial Extent of Ownership) ได้กลายเป็นโจทย์ใหญ่ทางนิติศาสตร์ที่ชวนถกเถียงอย่างยิ่ง! วันนี้เราจะมาเจาะลึก ตั้งแต่รากเหง้ากฎหมายโรมัน คำพิพากษาศาลฎีกา บันทึกประวัติศาสตร์กฤษฎีกา จนถึงแนวคิดการปฏิรูปกฎหมายให้ทันโลกยุคใหม่กันครับ คดี

1. เปิดคัมภีร์: "แดนแห่งกรรมสิทธิ์" ตามกฎหมายไทยคืออะไร?

คำว่า แดนแห่งกรรมสิทธิ์ หมายถึง ขอบเขตตามกฎหมายที่กำหนดว่า อำนาจของผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แผ่ไปถึงมิติใดบ้าง ไม่ใช่แค่เรื่อง "ผิวดินราบ" แต่รวมถึง "เหนือพื้นดิน" (Air Rights) และ "ใต้พื้นดิน" (Subsurface Rights)

สำหรับประเทศไทย หัวใจสำคัญสลักอยู่ใน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) มาตรา 1335 ซึ่งบัญญัติว่า:

"ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น แดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นกินทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย"

เมื่อนำไปประกอบกับ มาตรา 1336 (สิทธิใช้สอย จำหน่าย ได้ดอกผล ติดตามเอาคืน และขัดขวางการสอดเข้าเกี่ยวข้อง) และ มาตรา 144 (ส่วนควบ) จึงแปลความได้ว่า เจ้าของที่ดินมีสิทธิเหนือผิวดิน ต้นไม้ สิ่งปลูกสร้าง ตลอดจนดินและหินที่อยู่ลึกลงไปนั่นเอง

2. ส่องแนวคำพิพากษาศาลฎีกา: น่านฟ้า สายไฟ และการรุกล้ำ

ศาลไทยตีความเรื่องการรุกล้ำแดนแห่งกรรมสิทธิ์ในระดับที่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์ของเจ้าของที่ดินอย่างเคร่งครัดเพียงใด? ลองมาดูตัวอย่างคดีจริงผ่าน 4 ฎีกาไฮไลต์กันครับ

ฎีกาที่ 7467/2543 (คอมเพรสเซอร์แอร์ยื่นล้ำ)

จำเลยติดแอร์ยื่นเข้ามาในน่านฟ้าที่ดินโจทก์นานเกิน 10 ปี พอโจทก์ฟ้อง จำเลยอ้างว่าคดีหมดอายุความแล้ว! ศาลฎีกาวนินิจฉัยว่า การที่แอร์ยื่นล้ำอยู่ตลอดเวลา ถือเป็นการ ทำละเมิดอย่างต่อเนื่อง (Continuing Tort) เจ้าของที่ดินมีสิทธิติดตามเอาคืนและฟ้องให้รื้อถอนได้เสมอ ไม่มีหมดอายุความ!

ฎีกาที่ 2207/2524 (รางน้ำรุกล้ำกับการรื้อถอน)

โจทก์ทำรางน้ำยื่นเข้ามาในน่านฟ้าที่ดินจำเลย จำเลยจึงรื้อรางน้ำนั้นออกเพื่อสร้างตึกแถว ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าจำเลยทำไปเพื่อป้องกันสิทธิในแดนกรรมสิทธิ์ของตนตามสมควรแก่เหตุ ไม่เป็นความผิดทางอาญาฐานทำให้เสียทรัพย์! (แต่เตือนไว้ก่อนนะครับว่า ทางที่ดีควรฟ้องศาลให้สั่งรื้อจะปลอดภัยที่สุด)

ฎีกาที่ 4799/2552 vs ฎีกาที่ 796/2552 (ศึกสร้างคร่อม/กันสาดรุกล้ำ)

ทั้งสองคดีมีจุดเริ่มต้นเหมือนกันคือ "เจ้าของเดิมปลูกสร้างอาคารบนที่ดินตนเองโดยชอบ แต่ต่อมาที่ดินถูกแยกโอนหรือขายทอดตลาดจนทำให้สิ่งปลูกสร้างรุกล้ำที่ดินอีกแปลง"

• ฎีกา 4799/2552: ศาลใช้นิติวิธีอุดช่องว่างกฎหมายตาม มาตรา 4 โดยนำ มาตรา 1312 วรรคแรก (สร้างรุกล้ำโดยสุจริต) มาปรับเทียบ! สั่งให้ผู้ซื้อตึกแถวใช้สิทธิใต้แนวกันสาดได้ต่อไป โดยไม่ต้องรื้อ แต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินและทำภาระจำยอมให้เจ้าของที่ดิน เพื่อรักษาคุณค่าทางเศรษฐกิจของอาคารไว้

• ฎีกา 796/2552: ในคดีบ้านสร้างคร่อมที่ดิน ศาลกลับปฏิเสธการเทียบบทใกล้เคียงอย่างยิ่ง! โดยชี้ว่าผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดได้กรรมสิทธิ์เด็ดขาดตาม มาตรา 1330 + 1336 เมื่อเจ้าของใหม่ไม่ยอมให้อยู่ เจ้าของบ้านจึงกลายเป็นผู้ละเมิดและ ต้องรื้อถอนบ้านออกทันที!

บทวิเคราะห์: จะเห็นได้ว่าศาลไทยคุมเข้มเรื่องน่านฟ้าและใต้ดินเป็นอย่างมาก แต่ยังมีความย้อนแย้งเชิงนิติวิธีระหว่างการ "รักษาอาคารไว้โดยให้จ่ายค่าเช่า" กับ "การให้ความสำคัญแก่กรรมสิทธิ์เด็ดขาดของเจ้าของใหม่"

3. วิพากษ์มิตินิติศาสตร์สมัยใหม่: จุดอ่อนของมาตรา 1335

หากมองผ่านแว่นตานิติศาสตร์ยุคใหม่ มาตรา 1335 ของไทยกำลังเผชิญข้อวิจารณ์หนักใน 4 ประเด็นหลัก ดังนี้ครับ

[1] ยึดติดหลักโรมันโบราณ "จากสวรรค์ถึงนรก"

มาตรา 1335 สืบทอดมาจากภาษิตกฎหมายโรมันแปลได้ว่า “เป็นเจ้าของที่ดิน ย่อมเป็นเจ้าของตั้งแต่สวรรค์จนถึงนรก" (Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos") ซึ่งเกิดในยุคเกษตรกรรมที่คนทำได้แค่อยู่บนผิวดิน พอมาถึงยุคโดรนขนส่ง ดาวเทียม และอุโมงค์ลึกๆ การคิดแบบไร้ขอบเขตเช่นนี้เริ่มไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง!

[2] ไร้การกำหนด "เพดานความสูง" และ "ความลึก"

กฎหมายไทยไม่ได้ปักป้ายบอกเลยว่า สูงกี่เมตร หรือลึกกี่เมตร ถึงจะพ้นแดนกรรมสิทธิ์? ทำให้เกิดสุญญากาศทางกฎหมาย และทำให้ประชาชนเกิด "มายาคติแห่งกรรมสิทธิ์เด็ดขาด" คิดว่าตนเป็นเจ้าของทุกสิ่งเหนือและใต้หัว ทั้งที่สิทธิถูกจำกัดด้วยกฎหมายมหาชนหลายฉบับ

[3] ความไม่ชัดเจนของน่านฟ้าระดับต่ำ (Low-Altitude Airspace)

ปัญหาใหญ่อย่าง "โดรนบินถ่ายภาพบ้าน" หรือโดรนขนส่งสินค้า บินสูงแค่ไหนถึงเรียกว่ารบกวนแดนกรรมสิทธิ์? ปัจจุบันไทยยังต้องโหนกฎหมายละเมิด (ป.พ.พ. ม. 420) หรือกฎหมายความเป็นส่วนตัว (PDPA) แบบกระท่อนกระแท่น

[4] สิทธิใต้ดินที่ถูก "ตัดทอน" ด้วยกฎหมายมหาชน

มาตรา 1335 ขึ้นต้นด้วยคำว่า "ภายในบังคับแห่งกฎหมายอื่น..." หมายความว่า แม้คุณจะเห็นว่าใต้ดินเป็นของคุณ แต่ พ.ร.บ. แร่ และ พ.ร.บ. ปิโตรเลียม ก็บอกว่าแร่/น้ำมันเป็นของรัฐ! ส่วน พ.ร.บ. น้ำบาดาล ก็บอกว่าต้องขออนุญาต สิทธิของเอกชนจึงถูก "ยกเว้น" จนแทบไม่เหลือหลัก

4. ส่องโลกกว้าง: ต่างประเทศจัดการ "น่านฟ้าและใต้ดิน" อย่างไร?

เมื่อกฎหมายโรมันโบราณใช้ไม่ได้ผล ในต่างประเทศจึงปรับตัวอย่างน่าสนใจมากครับ

• สหรัฐอเมริกา (US Law): ศาลสูงสหรัฐฯ ลาขาดจากหลัก "สวรรค์ถึงนรก" ตั้งแต่คดีประวัติศาสตร์ United States v. Causby (1946) โดยวางหลักว่า เจ้าของที่ดินมีสิทธิเฉพาะ "Immediate Reaches" หรือ ระยะอากาศที่จำเป็นต่อการใช้ประโยชน์บนพื้นดินเท่านั้น เครื่องบินบินผ่านสูงๆ ไม่ถือว่าละเมิด!

• เยอรมนี (BGB § 905): เขียนกฎหมายไว้คมกริบที่สุด! โดยระบุว่า "เจ้าของที่ดินไม่มีสิทธิห้ามการกระทำในความสูงหรือความลึกที่ตนไม่มีประโยชน์อันชอบด้วยกฎหมายที่จะห้าม"

• สวิตเซอร์แลนด์: ใช้โมเดลเดียวกับเยอรมนี คือจำกัดขอบเขตสิทธิไว้เฉพาะ "ขอบเขตที่มีประโยชน์อันสมควร"

•แนวคิด Bundle of Rights (ชุดแห่งสิทธิ): ยุคใหม่มองว่ากรรมสิทธิ์ไม่ใช่พลังเด็ดขาดอันเดียว แต่เป็น "มัดของสิทธิ" ที่แยกขายได้ เช่น ในสหรัฐฯ สามารถตัดขายเฉพาะ Air Rights (สิทธิน่านฟ้า) หรือ Mineral Rights (สิทธิทำเหมืองใต้ดิน) ให้คนอื่นไปทำประโยชน์แยกต่างหากได้!

5. บันทึกประวัติศาสตร์กฤษฎีกา (เรื่องเสร็จที่ 308/2536): จุดเปลี่ยนรถไฟฟ้าใต้ดินไทย!

พูดถึงเรื่องใต้ดิน จะไม่พูดถึง บันทึกกฤษฎีกา เรื่องเสร็จที่ 308/2536 ไม่ได้เลยครับ! นี่คือเอกสารระดับ "ขึ้นหิ้ง" ที่เกิดขึ้นในปี 2536 เมื่อรัฐบาลไทยเตรียมสร้าง รถไฟฟ้าใต้ดินสายแรก (MRT สายสีน้ำเงิน) แล้วเกิดคำถามว่า "ขุดอุโมงค์ลึกลงไปเกิน 20 เมตร ต้องเวนคืนที่ดินผิวดินของประชาชนหรือไม่?"

คณะกรรมการกฤษฎีกา ได้ตอบหารือไว้อย่างน่าทึ่งและกลายเป็นรากฐานกฎหมายมหาชนในปัจจุบัน:

1.สิทธิเกิดโดยกฎหมายกำหนด (Severance of Subsurface Rights): กฤษฎีกาชี้ว่า รัฐไม่จำเป็นต้องซื้อขาดที่ดินผิวดินทั้งหมด! รัฐสามารถตรากฎหมายเพื่อ "เวนคืนเฉพาะสิทธิใต้พื้นดิน" หรือ "กำหนดภาระใต้ดิน" โดยเจ้าของเดิมยังถือสิทธิบนผิวดินได้ วิธีนี้ประหยัดงบเวนคืนของประเทศไปมหาศาล!

2. ใช้นิติเศรษฐศาสตร์ + ตารางประเมินปารีส (Paris Table): กฤษฎีกาเสนอว่า ยิ่งขุดลึก ความเสียหายยิ่งลดลง พร้อมเปิดตารางประเมินมูลค่าใต้ดินของกรุงปารีส ประเทศฝรั่งเศส ให้ดูว่า:

• ลึก 0–3 เมตร = คิดมูลค่า 30% ของราคาที่ดิน

• ลึก 15–18 เมตร = คิดมูลค่า 5%

• ลึกกว่า 30 เมตรขึ้นไป = มูลค่าเป็น 0% (เพราะลึกเกินกว่าที่เจ้าของผิวดินจะใช้ประโยชน์ได้แล้ว!)

บทวิจารณ์บันทีกกฤษฎีกาฉบับนี้:

กฤษฎีกาไม่ได้ตีความมาตรา 1335 โดยตรง แต่เป็นการเสนอหลักนโยบาย เพื่อรองรับการตรากฎหมายเวนคืนและรถไฟฟ้าใต้ดิน

• จุดเด่น: เป็นสปริงบอร์ดให้เกิด พ.ร.บ. รฟม. พ.ศ. 2543 และ พ.ร.บ. เวนคืนฯ พ.ศ. 2562 ที่อนุญาตให้เวนคืนเฉพาะมิติใต้อิฐหรือน่านฟ้าได้

• ข้อจำกัดในปัจจุบัน: ตารางปารีสปี 2536 มองว่าลึกเกิน 30 เมตรความเสียหายเป็น 0% แต่ในยุคปัจจุบัน ตึกระฟ้าในกรุงเทพฯ มีการเจาะเสาเข็ม (Bored Pile) ลึกลงไปถึง 50–60 เมตร! การมีอุโมงค์รถไฟฟ้าขวางอยู่ระดับลึก 20-25 เมตร จึงกลายเป็น "อุปสรรค" ที่ขวางไม่ให้เจ้าของผิวดินสร้างตึกสูงได้จริง ค่าเสียหายจึงอาจไม่เป็นศูนย์อีกต่อไป!

6. [????️] ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย: ร่างมาตรา 1335 ยุคใหม่ควรเป็นอย่างไร?

หากประเทศไทยต้องการปฏิรูปกฎหมายทรัพย์สิน (ที่ดิน) ให้ทันสมัย สมดุลระหว่างสิทธิเอกชนกับประโยชน์สาธารณะ ทางออกที่ดีที่สุดคือการนำ โมเดลเยอรมนี (BGB § 905) มาผ่าตัด ป.พ.พ. มาตรา 1335 โดยเสนอให้เติม วรรคสอง เข้าไปดังนี้ครับ:

(ข้อความเดิมมีวรรคเดียว)

"ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น
แดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นกินทั้งเหนือพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย”

(วรรคสองที่เสนอเพิ่ม):

“เจ้าของที่ดินจะห้ามการกระทำเหนือพื้นดินหรือใต้พื้นดินในความสูงหรือความลึก ซึ่งตนไม่มีประโยชน์อันชอบด้วยกฎหมายในการใช้สิทธิในที่ดินนั้น มิได้"

สิ่งที่จะเกิดขึ้นหากแก้กฎหมายตามนี้:

1.จบปัญหากฎหมายลายกระจาย: ไม่ต้องมานั่งเถียงเป็นรายคดีว่า โดรนบินสูงเท่าไหร่ รถไฟฟ้าใต้ดินลึกเท่าไหร่ ถึงจะละเมิด

2. รัฐพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานได้เร็วขึ้น: รัฐสามารถสร้างอุโมงค์น้ำ อุโมงค์รถไฟฟ้า หรือวางสายส่งพลังงานในระดับลึกมากได้ทันทีโดยไม่ต้องเสียเวลาเวนคืนซ้ำซ้อน

3. คุ้มครองความเป็นส่วนตัวที่แท้จริง: หากโดรนบินต่ำในระดับที่รบกวนบ้านเรือน (ซึ่งเป็นระดับที่เจ้าของยังมีประโยชน์ในการใช้สิทธิ) จะถือว่า ละเมิดแดนกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ทันที!

สรุปส่งท้าย

"แดนแห่งกรรมสิทธิ์" ไม่ใช่เรื่องของก้อนดินหรือแนวเขตบนกระดาษอีกต่อไป แต่เป็นมิติทางสเปซ (Spatial Dimension) ที่สะท้อนการปะทะกันระหว่าง สิทธิส่วนบุคคล กับ การพัฒนาเมืองในยุคใหม่

การก้าวข้ามค่านิยมโรมันโบราณ "จากสวรรค์ถึงนรก" แล้วหันมารับรองหลัก "สิทธิเท่าที่จำเป็นต่อการใช้ประโยชน์" จะเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้กฎหมายไทยก้าวทันโลกอนาคตได้อย่างมั่นคงและเป็นธรรมที่สุดครับ!

วัส ติงสมิตร
นักวิชาการอิสระ
6/8/69

#แดนแห่งกรรมสิทธิ์ #กฎหมายที่ดิน #กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ #นิตินโยบาย #รถไฟฟ้าใต้ดิน #เวนคืนที่ดิน #กฎหมายโดรน #LegalTech #PropertyLaw #ThaiLaw #วัสติงสมิตร

- 006