2 สิงหาคม 2569 วัส ติงสมิตร นักวิชาการอิสระ โพสต์ข้อความผ่านเฟซบุ๊ก ระบุว่า ครอบครองที่ดินคนอื่นครบ 10 ปี ไม่ได้แปลว่า "ได้เป็นเจ้าของ" ทันที!

ถอดบทเรียนจากคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุด คดีอายัดที่ดิน (ดำที่ อ.793/2565 แดงที่ อ. 294/2569)

หลายคนคงเคยได้ยินคำกล่าวที่พูดต่อๆ กันมาจนคุ้นหูว่า...

"แค่เข้าไปอยู่หรือทำประโยชน์ในที่ดินของคนอื่นโดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันครบ 10 ปี ก็ได้เป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นแล้ว!"

ประโยคนี้เป็นความเข้าใจที่แพร่หลายในสังคมไทย แต่ถ้าพิจารณาตามหลักกฎหมายอย่างลึกซึ้งแล้ว จะพบว่าเป็นความจริงเพียง "ครึ่งเดียว" เท่านั้น!

คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดในคดีหมายเลขดำที่ อ.793/2565 คดีหมายเลขแดงที่ อ.294/2569 (ลงวันที่ 2 เมษายน 2569) ถือเป็นตัวอย่างที่ชัดเจนอย่างยิ่งในการไขความกระจ่างในเรื่องนี้ และช่วยอธิบายความสัมพันธ์ระหว่าง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์, ประมวลกฎหมายที่ดิน ตลอดจน เส้นแบ่งอำนาจระหว่างศาลยุติธรรมกับฝ่ายปกครอง ได้อย่างมีเอกภาพและเป็นระบบที่สุด

1. จุดเริ่มต้นของคดีพิพาท: เมื่อการ "อายัดที่ดิน" ถูกปฏิเสธ

เรื่องราวเริ่มต้นขึ้นเมื่อ นาย ข. กับพวกรวม 15 คน (ผู้ฟ้องคดี) ได้อ้างว่า พวกตนและชุมชนได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 2502 ในเขตสะพานสูง กรุงเทพมหานคร เนื้อที่กว่า 6 ไร่ มาอย่างต่อเนื่องเกินกว่า 10 ปี โดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ โดยรับช่วงมาจากเจ้าของเดิมตั้งแต่ปี พ.ศ. 2508

ต่อมา เมื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามโฉนดที่ดินในขณะนั้น คือ บริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) ได้ยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินในนามเดิม (โฉนดเลขที่ 19168, 19169 และแปลงคงเหลือ)

ฝ่ายผู้ฟ้องคดีเห็นว่าการจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวจะกระทบต่อสิทธิครอบครองของพวกตน จึงตัดสินใจยื่นคำขออายัดที่ดิน (ฉบับที่ 6006) ต่อ เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบึงกุ่ม (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1) ตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยแนบหลักฐานต่างๆ เช่น ใบเสร็จภาษีบำรุงท้องที่, รูปถ่ายชุมชน, สำเนาทะเบียนบ้าน และใบเสร็จพัฒนาชุมชน

แต่ผลปรากฏว่า:

• เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบึงกุ่ม (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1) มีคำสั่ง "ไม่รับอายัด" เนื่องจากเอกสารที่นำมาแสดงไม่ได้ชี้ให้เห็นว่าเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงที่จะฟ้องบังคับให้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ ผู้ฟ้องคดีอุทธรณ์

• เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2) มีคำวินิจฉัย "ยกอุทธรณ์"

• นาย ข. กับพวก จึงนำคดีมากรอกฟ้องต่อ "ศาลปกครอง" เพื่อขอให้สั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินรับอายัดที่ดินแปลงดังกล่าว

ผลคำพิพากษา: ศาลปกครองชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง และล่าสุด ศาลปกครองสูงสุดพิพากษายืน ว่า การที่เจ้าพนักงานที่ดินปฏิเสธไม่รับอายัดและการยกอุทธรณ์เป็นการกระทำที่ "ชอบด้วยกฎหมายแล้ว"!

2. ความเข้าใจผิดที่พบบ่อย: สิทธิทางแพ่ง VS การเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน

เหตุใดผู้ที่กล่าวอ้างว่าตนเองครอบครองที่ดินครบ 10 ปีแล้ว จึงยังไม่อาจใช้ออำนาจตามกฎหมายไปสั่งอายัดที่ดินได้?

หลายคนเข้าใจว่า เมื่อครบองค์ประกอบตาม มาตรา 1382 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) สิทธิความเป็นเจ้าของจะเกิดขึ้นทันทีในทางทะเบียนโดยออโตเมติก

แต่ในความเป็นจริง กฎหมายไม่ได้จบเพียงเท่านั้น!

• สิทธิการได้มา (ทางสารบัญญัติ): แม้การครอบครองปรปักษ์จะทำให้ได้กรรมสิทธิ์โดยผลของกฎหมายเมื่อครบ 10 ปี

• สิทธิการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน: การจะนำสิทธินั้นไปใช้ยันกับบุคคลภายนอก หรือใช้เป็นเหตุให้สำนักงานที่ดินเปลี่ยนแปลงรายการทางทะเบียน จำเป็นต้องได้รับการรับรองจาก "ศาลยุติธรรม" เสียก่อน

พูดง่ายๆ คือ: ผู้ครอบครองจะกล่าวอ้างและสรุปเอาเองฝ่ายเดียวไม่ได้! แต่ต้องยื่นคำร้อง/คำฟ้องต่อศาลยุติธรรม เพื่อให้ศาลทำการไต่สวนข้อเท็จจริงและมีคำสั่งหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดรับรองเสียก่อน ผู้ครอบครองจึงจะถือเป็นผู้มีสิทธินำคำสั่งศาลนั้นไปขอเปลี่ยนชื่อในโฉนดได้

3. ศาลปกครอง "ไม่ได้ตัดสิน" ว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน!

ประเด็นสำคัญที่สังคมต้องทำความเข้าใจให้ถูกต้องจากคดีนี้ คือ ศาลปกครองไม่ได้วินิจฉัยเลยว่า ผู้ฟ้องคดีได้ครอบครองปรปักษ์จริงหรือไม่!

เพราะศาลปกครองไม่มีเขตอำนาจในการชี้ขาดเรื่องกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีโฉนดด้วยการครอบครองปรปักษ์กรรมสิทธิ์ (ซึ่งเป็นอำนาจของศาลยุติธรรม) สิ่งที่ศาลปกครองสูงสุดวินิจฉัยในคดีนี้ มีเพียงประเด็นทางกฎหมายปกครองว่า:

"ผู้ฟ้องคดี มีฐานะทางกฎหมายเพียงพอที่จะขออายัดที่ดินตามมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน หรือไม่?"

และคำตอบคือ "ยังไม่มี" เพราะเมื่อผู้ฟ้องคดียังไม่เคยยื่นคำร้องขอครอบครองปรปักษ์ต่อศาลยุติธรรม จึงยังไม่อยู่ในฐานะที่จะฟ้องบังคับให้มีการจดทะเบียนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ตามกฎหมาย ผู้ฟ้องคดีจึงไม่ใช่ "ผู้มีส่วนได้เสีย" ตามมาตรา 83 วรรคหนึ่ง ที่จะมาขออายัดที่ดินได้นั่นเอง

4. เหตุใดสำนักงานที่ดินจึงไม่อาจวินิจฉัยเรื่องครอบครองปรปักษ์เองได้?

คดีนี้สะท้อน หลักการแบ่งแยกอำนาจ (Separation of Powers) และขอบเขตหน้าที่ทางกฎหมายไว้อย่างงดงาม

การจะพิจารณาว่า:

• ผู้ขออายัดครอบครองโดยสงบหรือไม่?

• ครอบครองโดยเปิดเผยหรือไม่?

• มี "เจตนาเป็นเจ้าของ" จริง หรือเป็นเพียงการอาศัย/การเช่า?

• ครอบครองต่อเนื่องครบ 10 ปีจริงหรือไม่?

ประเด็นเหล่านี้ล้วนเป็น การวินิจฉัยข้อเท็จจริงทางแพ่งที่ซับซ้อน ต้องอาศัยการสืบพยาน การซักถาม และการชั่งน้ำหนักพยานหลักฐานอย่างเคร่งครัด ซึ่งเป็น "อำนาจอันแท้จริงของศาลยุติธรรม"

อำนาจของเจ้าพนักงานที่ดินมีแค่ไหน?

ตามมาตรา 83 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน บัญญัติไว้อย่างชัดแจ้งว่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ "ทำการสอบสวนเอกสารหลักฐานที่ผู้ขอได้นำมาแสดงเท่านั้น" โดยไม่ต้องและไม่จำต้องไปแสวงหาพยานหลักฐานอื่นภายนอก

หากเอกสารที่นำมาแสดงเป็นเพียง ใบเสร็จภาษีบำรุงท้องที่เก่า (ที่ไม่ตรงกับแปลงโฉนดปัจจุบัน), รูปถ่ายชุมชน, หรือสำเนาทะเบียนบ้าน เอกสารเหล่านี้ไม่เพียงพอที่จะพิสูจน์การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ตาม ม. 1382 ได้เลย

หากยินยอมให้เจ้าพนักงานที่ดินตัดสินเอาเองว่าใครได้ครอบครองปรปักษ์ ย่อมเท่ากับให้อำนาจฝ่ายปกครองเข้าไปทำหน้าที่สืบสวนและพิพากษาแทนศาล ซึ่งผิดโครงสร้างระบบกฎหมายอย่างร้ายแรง!

5. "การอายัดที่ดิน" ไม่ใช่ทางลัดในการพิสูจน์กรรมสิทธิ์

เจตนารมณ์ของมาตรา 83 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมในปี พ.ศ. 2543) มุ่งหมายให้เป็นการ "ระงับการจดทะเบียนไว้เป็นการชั่วคราวเพียง 30 วัน" เพื่อรอให้ผู้ที่มีคดีความอยู่ไปดำเนินการในทางศาล

ดังนั้น การขออายัดที่ดินจึง ไม่ใช่กระบวนการพิสูจน์กรรมสิทธิ์ และ ไม่อาจใช้เป็นทางลัด เพื่อระงับหรือแช่แข็งการใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินมีโฉนด (เช่น บมจ.บางกอกแลนด์) ได้ หากผู้ขอยังไม่มีฐานะทางกฎหมายที่ได้รับการรองรับจากศาลยุติธรรมเสียก่อน

มิฉะนั้น หากใครก็สามารถอ้างว่าครอบครองมา 10 ปีแล้วยื่นอายัดได้ง่ายๆ ย่อมเปิดช่องให้เกิดการกลั่นแกล้งและสร้างความเสียหายต่อระบบเศรษฐกิจและการซื้อขายที่ดินอย่างมหาศาล

6. ลำดับขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมาย (Step-by-Step)

หากเชื่อว่าตนเองได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินของผู้อื่นจากการครอบครองปรปักษ์ ลำดับขั้นตอนที่ชอบด้วยกฎหมายที่ต้องดำเนินการ คือ:

1.ครอบครองตามเงื่อนไข ม. 1382 ป.พ.พ.

เข้าครอบครองที่ดินโฉนดของผู้อื่น โดยสงบ เปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี

2. ยื่นคำร้อง/คำฟ้องต่อศาลยุติธรรม (ขั้นตอนสำคัญที่สุด)

ยื่นคำร้องหรือคำฟ้องต่อศาลยุติธรรม (ศาลแพ่ง/ศาลจังหวัดท้องที่) เพื่อให้ศาลทำการไต่สวนและมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์

3. นำคำสั่งศาลอันถึงที่สุดไปจดทะเบียน (การออกใบแทน/เปลี่ยนแปลงทางทะเบียน)

เมื่อศาลยุติธรรมมีคำสั่งหรือคำพิพากษาอันถึงที่สุดแล้ว นำคำสั่งศาลนั้นไปยื่นต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงชื่อในโฉนดที่ดินให้ถูกต้อง

บทส่งท้าย: คุ้มครองสิทธิ คุ้มครองระบบทะเบียน

คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดในคดีนี้ มิได้เป็นการปิดกั้นสิทธิ ของผู้ที่อ้างการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของบุคคลอื่นแต่อย่างใด หากแต่เป็นการ ยืนยันหลักการพื้นฐานอันมั่นคงของระบบกฎหมายไทย

คำพิพากษานี้ไม่ได้ตอบคำถามที่ว่า "นาย ข. กับพวก ได้ครอบครองปรปักษ์จริงหรือไม่?"

หากแต่ตอบคำถามที่สำคัญยิ่งกว่านั้นว่า "สิทธิที่อ้างนั้น ต้องผ่านการรับรองจากกระบวนการใดก่อน จึงจะสามารถนำมาใช้อ้างอิงผูกพันต่อฝ่ายปกครองและบุคคลภายนอกได้?"

และคำตอบที่ชัดเจนที่สุดจากศาลปกครองสูงสุดก็คือ "ต้องผ่านการวินิจฉัยและมีคำสั่งจากศาลยุติธรรมก่อนเสมอ" จึงจะสามารถก้าวไปสู่การเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินได้โดยชอบด้วยกฎหมายครับ

วัส ติงสมิตร
นักวิชาการอิสระ
2/8/69

หมายเหตุ (ตอบคำถามจาก comment)

(ก)การครอบครองปรปักษ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 (หรือที่ในทางตำราเรียกว่า การได้กรรมสิทธิ์โดยอายุความ - Acquisitive Prescription) มีรากฐานมาจากหลักกฎหมายโรมัน และถูกรับมาในระบบกฎหมายของหลายประเทศทั่วโลก รวมถึงประเทศไทย เหตุผลและเจตนารมณ์สำคัญในการตรากฎหมายให้มีสถาบัน "การครอบครองปรปักษ์" มีมิติทางเศรษฐศาสตร์ นิติศาสตร์ และสังคมศาสตร์ ดังนี้ครับ

1. ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน และป้องกันการทอดทิ้งในเชิงเศรษฐศาสตร์และสังคม ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพยากรที่มีจำกัด กฎหมายมุ่งหวังให้เกิดการทำประโยชน์สูงสุดแก่ระบบเศรษฐกิจ หากปล่อยให้เจ้าของตามโฉนดละเลย ทอดทิ้ง หรือไม่ใส่ใจดูแลที่ดินเป็นระยะเวลานาน (ไม่ต่ำกว่า 10 ปี) ในขณะที่มีบุคคลอื่นเข้ามาพัฒนา ทำมาหากิน หรืออยู่อาศัยอย่างเปิดเผย กฎหมายจึงให้คุณค่าแก่ "ผู้ที่นำทรัพย์สินไปทำประโยชน์จริง" มากกว่า "เจ้าของที่มีชื่อในทะเบียน แต่ทอดทิ้งทรัพย์"

2. รักษาความสงบเรียบร้อยและความมั่นคงในทางเศรษฐกิจหากบุคคลหนึ่งได้เข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอย่างเปิดเผย สงบ และแสดงตนเป็นเจ้าของมาเป็นเวลานาน ความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจและสังคมในบริเวณนั้นได้ก่อตัวขึ้นบนฐานความเข้าใจของชุมชนว่าบุคคลดังกล่าวเป็นเจ้าของ หากปล่อยให้เจ้าของเดิมซึ่งไม่เคยมาดูแล สามารถมาฟ้องขับไล่ได้ตลอดเวลาโดยไม่มีขอบเขตเวลา อาจส่งผลกระทบต่อความมั่นคงในสิทธิครอบครอง และสร้างความอลหม่านในสังคม

3. ตัดสิทธิผู้ที่ "นอนเสพสิทธิ" (Laches)ตามหลักกฎหมายทั่วไป "กฎหมายคุ้มครองผู้ที่ใส่ใจในสิทธิของตน ไม่ใช่ผู้ที่นอนเฉยเสียสิทธิ" (Equity aids the vigilant, not those who slumber on their rights) การที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ปล่อยปละละเลยให้ผู้อื่นแย่งการครอบครองโดยสงบและเปิดเผยนานถึง 10 ปี โดยไม่โต้แย้ง ไม่ฟ้องร้อง หรือไม่ขับไล่ กฎหมายถือว่าเจ้าของเดิมละเลยการคุ้มครองสิทธิของตนเอง จึงต้องเสียสิทธิ์นั้นไปตามระยะเวลาที่กำหนด

4. ยุติข้อพิพาทและสร้างความชัดเจนในสิทธิในทางปฏิบัติ การสืบหาพยานหลักฐานหรือสิทธิในอดีตย้อนหลังหลายสิบปีทำได้ยาก กฎหมายจึงใช้ "ระยะเวลาการครอบครองจริง" (10 ปีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ และ 5 ปีสำหรับสังหาริมทรัพย์) เป็นเกณฑ์เด็ดขาดในการยุติข้อพิพาท เพื่อให้เกิดความแน่นอนชัดเจนว่าใครคือผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นอย่างแท้จริง

(ข) ข้อกล่าวหา "9 แปลง / 3 ปี" มีทั้ง ข้อเท็จจริงทางกฎหมาย ช่องโหว่ในการปฏิบัติ และการเข้าใจคลาดเคลื่อนในบทบาทอำนาจหน้าที่ของเจ้าหน้าที่ที่ดิน ดังรายละเอียดต่อไปนี้

1.ประเด็นเกณฑ์ "9 แปลง / 3 ปี" การเรียกรับเงิน และการจับกุมของ ป.ป.ป. / ป.ป.ท. / ป.ป.ช.

ข้อกฎหมายเรื่อง "9 แปลง / 3 ปี"

ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (และที่แก้ไขเพิ่มเติม) กำหนดว่า การจำหน่ายที่ดินที่แบ่งแยกไว้เป็นแปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป (ไม่ว่าด้วยวิธีใด) หรือแบ่งแยกไม่ถึง 10 แปลง แต่เมื่อรวมกับแปลงเดิมที่ได้แบ่งแยกไปแล้วภายใน 3 ปี มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยได้รับตอบแทน ถือเป็นการ "จัดสรรที่ดิน"

ผลทางกฎหมาย: ผู้ขอแบ่งแยกต้องยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ซึ่งต้องปฏิบัติตามมาตรฐานที่กฎหมายกำหนดอย่างเข้มงวด (เช่น ต้องมีถนนกว้างตามเกณฑ์ มีระบบระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า สวนสาธารณะ และต้องวางประกันการจัดทำสาธารณูปโภค)

ช่องโหว่ทางปฏิบัติ: จึงเกิดกรณี "จัดสรรอำพราง" หรือการแบ่งแยกที่ดินเลี่ยง พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน โดยแบ่งแยกครั้งละไม่เกิน 9 แปลง หรือแบ่งแยก 9 แปลงแล้วรอให้ครบ 3 ปี จึงค่อยแบ่งแยกเพิ่ม เพื่อไม่ต้องเข้าสู่กระบวนการขออนุญาตจัดสรรที่ดินที่ยุ่งยากและมีต้นทุนสูง

เรื่องการเรียกรับเงินและการจับกุม

มีมูลความจริงในการกระทำผิดเป็นรายบุคคล: ช่องโหว่ดังกล่าวและขั้นตอนการรังวัดแบ่งแยกที่ดินที่ใช้เวลานาน ทำให้เกิดช่องทางให้เจ้าหน้าที่บางรายฉวยโอกาสเรียกรับเงินอ้างเป็น "ค่าเร่งรัด" "ค่าอำนวยความสะดวก" หรือ "ค่าเปิดทาง" ในการแบ่งแยกที่ดินแปลงละ 10,000–20,000 บาท หรือมากกว่านั้น

การจับกุมโดยหน่วยงานตรวจสอบ: มีการจับกุมจริงอย่างต่อเนื่อง โดย บก.ปปป. (กองบังคับการป้องกันปราบปรามการทุจริตและประผิดมิชอบ) ร่วมกับ ป.ป.ท. (สำนักงานคณะกรรมการป้องกันและปราบปรามการทุจริตในภาครัฐ) และ ป.ป.ช. ได้เข้าจับกุมเจ้าพนักงานที่ดิน ช่างรังวัด และเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินในหลายพื้นที่ทั่วประเทศ ทั้งในข้อหาเรียกรับทรัพย์สินหรือประโยชน์อื่นใดโดยมิชอบ (มาตรา 149) และปฏิบัติหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่โดยมิชอบ (มาตรา 157)

2. ประเด็นข้อกล่าวหาเรื่อง "กรมที่ดินไม่กำหนดให้มีถนนกว้าง/สาธารณูปโภคดี จ้องแต่หาเงิน"

คำกล่าวนี้ "มีส่วนที่เป็นจริงในทางผลลัพธ์ที่ประชาชนประสบ แต่มีความเข้าใจคลาดเคลื่อนอย่างมากในทางข้อกฎหมายและอำนาจหน้าที่ของกรมที่ดิน" โดยสามารถแยกพิจารณาได้ดังนี้

1)กรณีเป็นการ "จัดสรรที่ดิน" (10 แปลงขึ้นไป)

กรมที่ดินกำหนดเกณฑ์ไว้อย่างเข้มงวดแล้ว: คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน (ซึ่งมีกรมที่ดินเป็นฝ่ายเลขานุการ) กำหนดมาตรฐานความกว้างของถนน ทางเท้า ระบบระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า ประปา และพื้นที่สวนสาธารณะไว้อย่างชัดเจน เช่น ถนนในโครงการจัดสรรต้องมีความกว้างผิวจราจรและเขตทางตั้งแต่ 8–12 เมตรขึ้นไป ตามขนาดของโครงการ

ดังนั้น ในโครงการจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมาย ข้อกล่าวหาว่าไม่กำหนดสาธารณูปโภคจึง ไม่เป็นความจริง

2) กรณีเป็นการ "แบ่งแยกที่ดินทั่วไป" (ไม่เกิน 9 แปลง / ไม่เข้าข่ายจัดสรร)

ข้อจำกัดทางกฎหมายของกรมที่ดิน: ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เจ้าของที่ดินมีกรรมสิทธิ์และสิทธิในการแบ่งแยกที่ดินของตนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กรมที่ดินเป็นเพียงหน่วยงานที่มีหน้าที่ดำเนินการทางทะเบียนและรังวัด ไม่มีอำนาจตามกฎหมายในการไปบังคับให้เจ้าของที่ดินต้องยกที่ดินทำถนนให้กว้าง หรือบังคับให้สร้างระบบสาธารณูปโภค เหมือนโครงการจัดสรร

หากเจ้าหน้าที่ที่ดินไปบังคับให้ผู้ขอแบ่งแยกที่ดินธรรมดาต้องตัดถนนกว้าง 8 เมตร หรือต้องทำท่อระบายน้ำ เจ้าของที่ดินสามารถฟ้องเจ้าหน้าที่ต่อศาลปกครองฐานใช้อำนาจเกินกว่าที่กฎหมายให้อำนาจได้

3) สรุปมูลความจริงของข้อกล่าวหา

ผลลัพธ์ที่เกิดขึ้นจริง: ประชาชนมักพบปัญหาที่ดินแบ่งขายประเภทไม่เกิน 9 แปลง (หรือจัดสรรอำพราง) มีถนนทางเข้าออกที่แคบ (บางแห่งกว้างเพียง 3–4 เมตร) ไม่มีท่อระบายน้ำ และไม่มีน้ำประปา/ไฟฟ้า ซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยในระยะยาว

ต้นเหตุของปัญหา: ไม่ได้เกิดจากการที่กรมที่ดิน "จ้องแต่จะหาเงิน" หรือไม่ยอมกำหนดเกณฑ์ แต่เกิดจาก ข้อจำกัดของตัวบทกฎหมาย ที่ไม่ได้อำนาจกรมที่ดินในการควบคุมการแบ่งแยกที่ดินทั่วไป ประกอบกับการที่มีผู้ประกอบการใช้ช่องโหว่กฎหมายแบ่งแยกไม่เกิน 9 แปลงเพื่อหลีกเลี่ยงการจัดทำสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน นั่นเอง

บทสรุป

การแบ่งแยก 9 แปลง / 3 ปี เป็นช่องโหว่ทางกฎหมายที่ใช้หลบเลี่ยงการจัดสรรที่ดินจริง และมีการฉวยโอกาสเรียกรับเงินจริง ซึ่ง บก.ปปป., ป.ป.ท. และ ป.ป.ช. ได้มีการสืบสวนและจับกุมเจ้าหน้าที่ผู้กระทำผิดอยู่เรื่อยๆ

ข้อกล่าวหาเรื่องกรมที่ดินไม่กำหนดถนนและสาธารณูปโภค เกิดจากการปะปนกันระหว่าง "การจัดสรรที่ดิน" (ซึ่งมีเกณฑ์ควบคุมชัดเจน) กับ "การแบ่งแยกที่ดินทั่วไป" (ซึ่งกฎหมายไม่ได้ให้อำนาจกรมที่ดินไปบังคับเจ้าของที่ดิน) ปัญหาที่เกิดขึ้นในสังคมจึงเกิดจากช่องโหว่ในการหลบเลี่ยงกฎหมายของผู้ประกอบการมากกว่าเป็นการละเลยของตัวเกณฑ์มาตรฐานครับ

วัส ติงสมิตร
2/8/69
#กฎหมายที่ดิน #ครอบครองปรปักษ์ #ศาลปกครองสูงสุด #คำพิพากษาศาลปกครอง #อายัดที่ดิน #ประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา83 #ปพพ1382 #รู้กฎหมายไว้ใช้คุ้มครองสิทธิ #การจดทะเบียนที่ดิน #คดีที่ดิน #วัสติงสมิตร

- 006