บริษัทหลักทรัพย์(บล.)เคจีไอ(ประเทศไทย)วิเคราะห์หุ้นบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN จากการประชุมนักวิเคราะห์ทางCPN คาดว่าจะมีกระแสเงินสดรับจาก 1) การให้เช่าศูนย์การค้าสี่แห่งมูลค่ารวม 2.3 หมื่นล้านบาท ใน 1H63 และ 2) การต่อสัญญาเช่าCentralPlaza พระราม 2 (CPR-II) มูลค่ารวม 2.5 หมื่นล้านบาทภายในปี 2568 ทั้งนี้คาดว่าจะทำให้ CPN รับรู้กำไรพิเศษที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว 4-5 พันล้านบาท (หลังหักภาษี) จากสินทรัพย์ประเภท leasehold ซึ่งได้แก่ Central Marina (เช่า 15 ปี), CentralPlaza ลำปาง (เช่า 22 ปี) และ CPR-II (ต่อสัญญาเช่า30 ปี) ขณะที่รายได้จากสินทรัพย์ freehold จะค่อยๆ รับรู้ทั้งนี้ CPN Retail Growth Leasehold REIT (CPNREIT.BK/CPNREIT TB) จะจัดประชุมวิสามัญผู้ถือหน่วย (EGM) ในวันที่ 22 พฤศจิกายน 2562 เพื่อขออนุมัติการทำรายการ และจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรมดังกล่าว

เดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง

บริษัทจะนำเม็ดเงินส่วนใหญ่ที่ได้จากการให้เช่าสินทรัพย์ลอตใหม่ให้กับ CPNREIT ไปใช้สนับสนุนแผนการลงทุนระยะยาว โดยตั้งงบ CAPEX ปี 2563-66 เอาไว้ที่ปีละ 2.1-2.4 หมื่นล้านบาท ซึ่งรวมแผนการลงทุนในศูนย์การค้าแห่งใหม่ซึ่งได้แก่ CentralPlaza อยุธยา (6.2 พันล้านบาท), CentralPlaza ศรีราชา (4.2 พันล้านบาท) และ CentralPlaza จันทบุรี (3.5 พันล้านบาท) ด้วย ทั้งนี้ CPN มีแผนจะ redevelop ห้าง CPN-II และ CentralPlaza รามอินทรา ด้วยงบลงทุน 3.1พันล้านบาท ซึ่งเราคาดว่าหลังจากที่ redevelopment เสร็จแล้ว อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของสองห้างนี้จะเพิ่มขึ้น 8%-10%

โอนโครงการที่อยู่อาศัยระมัดระวัง

ระหว่างการประชุมนักวิเคราะห์ CPN เปิดเผยว่ายอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยคือปัจจัยหลักที่ทำให้เป้ารายได้ปีนี้น่าผิดหวัง โดยในงวด 9M62 รายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยลดลงถึง 48.5% YoY เหลือ 1.2 พันล้านบาท แต่อย่างน้อยที่สุด CPN ยังคงเป้ารายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยปีนี้เอาไว้ที่ระดับเดียวกับปีที่แล้ว ซึ่งสอดคล้องกับประมาณการของเรา โดยเราเชื่อว่ารายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยในรอบปีนี้จะสูงสุดใน 4Q62 จากการที่รัฐบาลเพิ่งอนุมัติลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลง

ราคาปิดล่าสุดคิดเป็น PER ปี 2563F แค่ 23.9x เท่ากับค่าเฉลี่ยระยะยาว -1.5 S.D. ซึ่งเรามองว่าเป็นโอกาสดีที่จะเข้าซื้อสะสมหุ้นที่มีแนวโน้มกำไรแข็งแกร่ง เรายังคงคำแนะนำ ซื้อ และคงราคาเป้าหมายไว้ที่ 78.00 บาท

ปัจจัยเสี่ยงจากความล่าช้าในการเปิดโครงการใหม่, อัตราการเช่าพื้นที่ที่ห้าง CTW ต่ำเกินคาด, และความล่าช้าในการทำธุรกรรมให้เช่าสินทรัพย์ และการต่อสัญญาเช่าให้กับ CPNREIT

ที่มา : บล.เคจีไอ(ประเทศไทย)